Спрос и цены на жилье: чего ожидать в ближайшей перспективе?

Портал Realt.by еженедельно публикует аналитические материалы и обзоры недвижимости.В феврале появились данные по реальным сделкам от Национального кадастрового агентства и мы смогли подготовить мониторинг, включающий в себя информацию за весь 2011 и начало 2012 года.

А вот чего в плане цен и спроса можно ожидать в ближайшем будущем, мы решили поинтересоваться у нашего постоянного эксперта — коммерческого директора ЗАО «Универсальные юридические услуги» АРТЕМА ВАЙНИЛОВИЧА:

«На мой взгляд, самой характерной тенденцией на рынке жилой недвижимости станет его четкая сегментация на различные классы в зависимости от потребительских качеств квартир. Так эконом-класс, прежде всего, абсолютно не отвечающие современным требованиям «хрущевки» и «брежневки», просядут в цене еще больше. Уже сегодня цены реальных сделок на такие объекты не превышают 1 000 дол/кв.м. Очевидно, что чем больше комнат в «хрущевке», тем дешевле будет стоить квадратный метр в такой квартире. Если на 1−2-комнатные квартиры спрос будет поддерживаться благодаря их абсолютной дешевизне, то многокомнатные квартиры в таких домах — давно вчерашний день и без комплексной модернизации и реконструкции не будут востребованы.

Сложнее прогнозировать ситуацию с типовым жильем в спальных микрорайонах. В последние годы панельных массивов настроили вдоль МКАД множество. Но подавляющее большинство собственников — льготники, продолжающие выплачивать кредиты. Пока коммунальные платежи не ударят по карману владельцев незаселенных квартир, и пока спрос на аренду таких квартир будет покрывать платежи по кредитам — массового вброса жилья на продажу не будет. С другой стороны, вторичный рынок поджимают застройщики, столкнувшиеся с недостатком платежеспособного спроса и нежеланием потенциальных клиентов в нестабильной экономической ситуации принимать на себя риски участия в долевом строительстве. Результат — уже в январе можно было встретить ряд предложений по долевому строительству в диапазоне 800−900 дол/кв.м. Например, ОДО «Айрон» предлагал квартиры при условии 100% оплаты на начальном этапе строительства по цене 850−870 дол/кв.м. И это в каркасно-блочном доме в начале пр. Дзержинского, а не в Каменной Горке или Брилевичах.

— Так будет жилье в Минске «попиццот» или нет?

Надеюсь, что по 500 дол/кв.м. не будет вообще. И совершенно не потому, что я могу быть заинтересован в высоких ценах на недвижимость. Дело в том, что низкие цены на недвижимость, и прежде всего это касается столицы, не есть хорошо для экономики страны в целом. Инвесторы не пойдут туда, где нет возможности заработать на строительстве. Мы не только не увидим вживую тот грандиозный Минск-Сити, который нам демонстрировали в архитектурных проектах. Все предложение квартир сведется лишь к панельной застройке типовыми сериями с максимальным удешевлением и благоустройства, и отделки фасадов, и инженерных коммуникаций. По-моему в Минске этого уже достаточно.

Тем не менее, скажу, чтобы польстить «понижалам» на интернет форумах, по 800 дол/кв.м. в эконом-классе предложения в этом году еще будут. Более того, стоит учитывать тот факт, что в нынешнем году многим категориям нуждающихся придется обходиться без льготных кредитов, а перспектива строиться по 400−450 дол/кв.м. для них весьма заманчива. Предполагаю, что такие дольщики будут брать взаймы деньги у своих более богатых родственников, а по окончании строительства срочно выставлять жилье на продажу. Построить по 450 и продать, скажем, по 700 — приличный заработок в 50% за 1−2 года.

— А какие перспективы у жилья премиум класса?

Вот в этом сегменте ситуация совершенно иная. Хороших вариантов квартир в престижных местах с комфортными планировочными решениями, высоким инфраструктурным уровнем явно недостаточно. Посмотрите базу данных НКА — квартиры в районе Пионерской, Тихой ниже 2000 дол/кв.м. не продавались. ЖК «У Троицкого» продается по 3 000 дол/кв.м. и, поверьте, спрос есть. Гвардейская, Жасминовая, Ваньковича — нет предложений ниже 1 700 -1 800 дол/кв.м.

В Дроздах все многоквартирные жилые дома построены, последний дом в застройке по ул. Гвардейской сдан в декабре 2011 года, ЖК «Славянский квартал» и «У Троицкого» планируются к вводу в этом году. А что дальше? Оманские проекты (2-я горбольница, выставочный комплекс по Я. Купалы, завод им. Кирова) «буксуют», «Маяк Минска» вышел «в тираж», реконструкции в центре под элитное жилье нет даже в проектах. Дефицит качественного жилья премиум класса в ближайшем будущем очевиден. Даже если цены вслед за эконом классом и пойдут вниз, то «просадка» будет незначительная. Дешевле 1 500 дол/кв.м. достойное жилье стоить не будет.

Пора осознать, что можно купить квартиру из класса «дешево, но сердито», а можно «качественно, но дорого». И покупателей, которых не устраивает панельное жилье и инфраструктура Каменной Горки или Брилевичей, становится все больше. Надеюсь, что и коммерческие застройщики будут ориентированы на создание действительно высококлассных жилых комплексов с комфортной средой обитания.