Какое будущее «светит» рынку новостроек?

Несмотря на то, что 2012 год только начался, уже можно говорить об основных тенденциях, по которым будет развиваться рынок новостроек в текущем году. Некоторые из этих тенденций плавно «перешли» в 2012 год с прошлого года и получат свое дальнейшее развитие.

Все основные тенденции, которые наблюдались на рынке новостроек в 2011 году, непосредственно повлияют на развитие ситуации на рынке и в текущем году. Одна из них уже четко просматривается - это плавный рост цен на новостройки в белорусских рублях. «Если летом прошлого года после девальвации цены в долларах США немного упали, то сейчас рублевые цены постепенно растут. И это при том, что доллар вот уже несколько месяцев достаточно стабилен», — сказал Порталу Realt.by эксперт рынка, директор консультационной компании «Вива Капитал» Вадим Тачкин. По его словам, рублевые цены на жилье эконом-класса в долларовом эквиваленте уже «перешагнули» отметку 1000 долл. США/кв.м. А произошло это потому, что в прошлом году в течение всего лета и половины осени искусственно сдерживался индекс строительно-монтажных работ. А ведь именно от него в большей степени и зависит цена на объекты недвижимости.

Кроме того, уже сейчас явно просматривается тенденция расслоения самого рынка. Здесь чаще покупается или очень дорогое, или очень дешевое жилье. Объекты, относящиеся к премиум-классу, предлагаются от 2 тыс. долл. и дороже. Строительные компании стали больше строить жилья в панельном исполнении, поскольку квадратный метр в «панельках» стоит на порядок дешевле по сравнению с монолитными домами. В условиях нестабильной экономической ситуации, дорогих кредитов квартиры в панельных домах пользуются большим спросом. А вот строительство квартир в каркасно-блочных домах заметно сократилось и будет сокращаться в дальнейшем. По мнению В. Тачкина, причина этого процесса кроется в том, что затраты по данному виду строительства слишком высоки по сравнению с ценой продажи объектов. «В основном сейчас строят крупные строительные компании, да и то по инерции. Потому что они не могут не строить, они должны закончить свои объекты даже с нулевой прибылью. Уже слишком много вложено в эти проекты. Дорогой российский металл, цемент, с которым постоянно на рынке возникают какие-то сложности, резкое сокращение высококвалифицированных строителей, которые массово уезжают в Россию, потому что там больше платят, — все это свидетельствует о том, что монолитное строительство квартир в Беларуси будет сворачиваться», — добавил эксперт.

Появилась и еще одна тенденция. На рынок коммерческого долевого строительства начинают выходить государственные застройщики. «Например, те площадки, которые ранее МАПИД планировал для строительства жилья с последующей его продажей на аукционах, сейчас используются под коммерческое долевое строительство. Недавно застройщик опубликовал декларацию по строительству квартир в доме по ул. Одоевского — Бельского. Самое интересное, что квартиры в доме продаются дороже, чем у коммерческих застройщиков, — по 8,5 млн руб. И это при том, что в таком же доме в Каменной горке, где МАПИД выступает генподрядчиком у коммерческой компании, квадратный метр стоит 7,5 млн руб. Получается, что МАПИД с учетом огромного штата персонала и непрофильных активов, которые имеются у него на балансе, когда сам выступает заказчиком, то продает жилье дороже, чем в случае, когда выступает генподрядчиком у коммерческих структур», — сказал на этот счет В.Тачкин. По его словам, сегодня большие проблемы испытывают и УКСы Мингорисполкома. Примером тому может служить строительство жилья в Лебяжем. «По сути, получается, что государство сегодня не является таким гарантом строительства, каким оно выступало ранее», — добавил эксперт.

В прошлом году произошло много изменений и в сфере законодательства, которые непосредственно будут влиять на развитие рынка в текущем году. Принятие указа № 324 о долевом строительстве привело к тому, что коммерческие компании постепенно «уходят» от долевого строительства и переходят на строительство жилья с помощью жилищных облигаций. «Государство таким образом пытается защитить дольщика и не учитывает интересы строительных компаний. Вводится механизм ценных бумаг. А ценная бумага — достаточно спорная вещь» — сказал на этот счет В.Тачкин.

Еще одним документом, который серьезным образом повлияет на развитие рынка, является постановление Совета министров № 1497, которым утверждены дополнительные требования к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов. «На каждый привлеченный рубль дольщика застройщик должен иметь 50 копеек своих денег. Не многие компании имеют такой потенциал. Поэтому сегодня строительные компании очень серьезно подходят к вопросу освоения площадок. Те из них, которые выступают только заказчиками строительства и не имеют своих подрядных организаций, серьезно думают над тем, что же делать. Сметы исчисляются миллиардами рублей. Естественно, треть от сметы нужно „закрыть“ своими деньгами, не учитывая затрат на проектирование. Это значительные цифры», — считает эксперт. В связи с этим он высказал предположение, что количество новых площадок на рынке будет уменьшаться. Причем эта тенденция наблюдается на рынке уже последние полгода.

В связи с тем, что произошли большие изменения в части льготного кредитования, ожидается, что часть очередников, особенно молодых семей, «придут» в коммерческий сегмент. «Очередники, которые строились по решению Мингорисполкома № 101, уже перешли в коммерческий сегмент. А сейчас и молодые семьи — самая активная категория строящихся людей, которые состояли в очереди, чтобы получить господдержку, вряд ли откажутся от решения своей жилищной проблемы. Они либо уйдут в арендный сегмент, либо будут строить жилье эконом-класса в коммерческом сегменте», — высказал предположение директор консультационной компании «Вива Капитал».

В то же время, жилье в основном будет строиться за счет собственных средств граждан, потому что по установившимся на сегодняшний день процентным ставкам привлекать на строительство кредитные ресурсы не разумно. Да и мало кто может позволить себе такую «роскошь». «Сейчас в коммерческий сектор придут только те, кто будет строить за свой счет. Кредитов нет и не будет. На них не надо рассчитывать весь этот год, а, может, и следующий. Поэтому сегодняшние дольщики — это в первую очередь люди с деньгами», — сказал В.Тачкин.

В последние годы столичный рынок новостроек пополняется дольщиками за счет иногородних граждан. По мнению В. Тачкина, это происходит потому, что стирается грань между ценой панельного жилья в областных центрах республики и столице. Есть приток и со стороны россиян, которые отдают предпочтение дорогому жилью. Игровой бизнес, недорогой по сравнению с Москвой квадратный метр жилья в центральной части города, возможно, в дальнейшем еще больше увеличат спрос на квартиры в Минске со стороны российских граждан, считает эксперт.

Realt.by Недвижимость