«Цены квартир опустились до $ 11 тыс., рынок держится на покупателях из районов». Риэлтер о том, почему люди уезжают из Могилева

08.11.2019 9 15453

Мария Сорока, Фото: Павел Садовский

Около 90% всех сделок на «вторичке» Могилева прокредитованы, большинство покупателей — из района. Об этом Realt.by рассказала директор РУП «Могилевское агентство по оказанию риэлтерских услуг» Елена Воронина.

За 5 лет цены просели на треть. Квартиры стоят от $11 тыс.

С приходом осени рынок жилья Могилева оживился, что типично для данного периода: покупатели и продавцы вышли из отпусков, абитуриенты поступили в учебные заведения. Рынок сконцентрировался на небольших квартирах, цены на которые за последние 5 лет опустились на треть. Так, купить «однушку-малосемейку» в Могилеве сегодня можно всего за 11 тыс. долларов.

— Традиционно летом на рынке жилья полный штиль. Если в июне покупатели еще интересуются земельными участками, то в июле не нужны и они. Рынок оживает лишь к осени, когда люди выходят из отпусков, а абитуриенты поступают в учебные заведения. Этот сезон (конец августа — начало ноября) считается высоким: продавцов и покупателей становится больше, соответственно — число сделок тоже растет. Этот год не стал исключением, — рассказывает о ситуации на рынке жилья Елена Воронина. — Кроме того, за последнее время цены на жилье в городе очень упали, и сегодня купить квартир в Могилеве с перспективой отправить ребенка учиться реально. «Однушку-малосемейку» в Могилеве можно купить всего за $ 10−11 тыс. В конце августа — начале сентября мелкие объекты расходятся быстро, потому что это выгодно.

— В этом году наблюдается хороший спрос и по большим квартирам. Благодаря доступным кредитам люди расширяются, активно улучшают жилищные условия — в ходу «двушки» и даже «трешки». Доля покупателей с кредитами на вторичном рынке города достигла 90% от уровня всех сделок. Это много. Но оно и понятно — на рынок вышли все те, кто ранее не мог приобрести жилье только за собственные средства.

«Если ты не успеваешь за рынком сегодня, то завтра ты его уже не догонишь»

Со слов специалиста, с кредитами работают все крупные банки Могилева, и получить кредит на покупку жилья, если вы имеете стабильный доход, несложно. В спорных ситуациях банк страхуется дополнительно, оформляя залог на недвижимость. Благодаря этому зачастую процент кредитных средств покрывает порядка 80−90% от суммы объекта недвижимости — «10% покупатели собирают сами, остальное берут в кредит».

— И все равно это выгодно. За последние 5 лет рынок просел существенно. Если в 2012—2013 годах обычные однокомнатные квартиры стандартных потребительских качеств стоили порядка $ 28−30 тыс., то сегодня их цена $ 20 тыс., а то и меньше. Больше всего «падение» отражается на дорогой недвижимости — объекты, которые не так давно стоили $ 80−90 тыс., сегодня едва ли продашь за $ 50 тыс. И это очень болезненно для продавцов. Кто-то легко перестраивается, но некоторые продавцы живут ценами 2010 года, рассуждая категориями: «Ой, она же стоила столько» или «А нам в 2012-м вот столько предлагали». Но эти времена прошли. Если ты не успеваешь за рынком сегодня, то завтра ты его уже не догонишь.

«Дешевле купить квартиру в Италии, чем в Минске»

Вместе с тем, дорогую недвижимость продают, как правило, из-за переезда. Обеспеченные могилевчане уезжают в Минск, Европу, реже — в Россию. Популярные направления для ПМЖ — Италия и Кипр. Со слов риэлтера, недвижимость там стоит дешевле, чем в Минске:

— Сегодня дешевле купить квартиру в Италии, чем в Минске. Та же история с Кипром — цена квартир на море соизмерима со стоимостью «однушки» в минской «хрущевке» недалеко от метро. В связи с этим многие вкладывают деньги в недвижимость за границей. Нежилые помещения в Могилеве оставляют и сдают, жилье — продают, взамен покупая квартиры по новому месту жительства. Раньше оставляли на всякий случай, но сегодня это затратно. Если в квартире никто не прописан, то коммунальные платежи несоизмеримо высокие. Держать такой объект недвижимости просто не выгодно.

Рынок Могилева держится на покупателях из района

Параллельно с тем, как могилевчане переезжают в Минск или за рубеж, город заполняют приезжие из района. Жители Быхова, Климковичей, Кричева активно скупают жилье в областном центре. А вот иностранцы недвижимостью в Могилеве больше не интересуются.

— Раньше было популярно иметь квартиру на малой родине, но эти времена прошли. Сегодня люди если и покупают недвижимость, то у водоема Чигиринка или в Витебской области, в Могилев уже не едут. Что касается иностранцев, то их тоже нет. Раньше было много приезжих из Казахстана, в свое время был бум беженцев из Украины. Сегодня никто к нам не бежит. Только район. Благодаря падению цен на недвижимость, у людей появилась возможность собрать на квартиру, минимально добрать кредитом и переехать в областной центр.

Цены на квартиры

Наибольшим спросом в городе пользуются маленькие квартиры. Самые ходовые — однокомнатные и двухкомнатные в обыкновенных «панельках». Цены «однушек» варьируются от 17 до 25 тыс. долларов, «двушек» — от 20 до 25 тыс. долларов в зависимости от состояния, этажа, года постройки дома. Стоимость «малосемеек» начинается от 10 тыс. долларов. Однако риэлтер отмечает — часто цена объекта в продаже очень сильно отличается от суммы реальной сделки:

— Предложение — это одно, реальный рынок — второе, а фактическая покупка — третье. Если смотреть объявления в продаже, то кажется, что цены выросли, но фактически они на месте, а в реальности — даже ниже, чем обычно. Понятно, что каждый хочет продать подороже и купить подешевле. Но город небольшой, все достаточно прозрачно. Как только приходит новый объект, ты понимаешь его реальную стоимость, как быстро по нему пойдет спрос и по какой цене он должен быть выставлен. Стоит также понимать, что многие закладывают цену на торг. И это правильно — психологически любой покупатель ожидает небольшой дисконт, и когда продавец не готов идти на уступки, впечатление от сделки портится.

Что будет с ценами в 2020 году

— В нашей стране прогнозировать ничего нельзя. Если сегодня мы вышли на какую-то стабильность, доступно кредитование недвижимости, то завтра может все поменяться. Достаточно банковской системе пересмотреть политику кредитования, и рынок встанет. Точно так же на покупательскую способность влияют курсы валют. Пусть в Беларуси все расчеты рублевые, в уме люди все переводят, а потому ослабление рубля очень серьезно влияет на рынок недвижимости, — отметила Елена Воронина.

«Собственники не хотят сдавать квартиры иностранцам, и мы здесь бессильны»

РУП «Могилевское агентство по оказанию риэлтерских услуг» практически не занимается арендой. Со слов представителей агентства, дело это в Могилеве сложное и неблагодарное.

— Мое мнение такое: если ты что-то делаешь, то делай хорошо. С услугой по аренде это крайне сложно. Клиенты хотят получить гарантии, которые мы дать не можем. По мнению потребителей, агент должен отвечать за арендатора, гарантировать чистоту и порядок в квартире, своевременные коммунальные платежи и арендные взносы. Если вдруг возникают вопросы, собственник звонит в агентство со словами: «А кого вы нам нашли? Я же вам доверился!». Объяснить человеку, что мы не можем отвечать за квартирантов, трудно.

Есть и обратная сторона медали. За помощью «найти квартиру» обращаются, как правило, те, кому, по ряду причин, самостоятельно этого не сделать. К примеру, иностранные студенты. У нас много студентов из Китая, Армении, Таджикистана и других стран, и как только собственник слышит по телефону акцент, тут же кладет трубку, не разбираясь. Как мы можем помочь в этой ситуации? Я же не могу сказать, что ищу квартиру для себя, рано или поздно собственник увидит иностранца и откажет. Так же и с другими категориями. Большинство собственников хотят «рабочую семейную пару, не студентов, без детей, животных и вредных привычек». Остальным найти жилье сложнее как с помощью агента, так и без него.