Могилев: цены на вторичку и первичку сравнялись, но новостройки перетягивают одеяло на себя

Переменчивый 2016 год

Местные риэлтеры отмечают, что по сравнению с прошлым годом в 2016 году вторичный рынок жилья в Могилеве был более активным и живым.

Правда, в первой половине текущего года предложение квартир на рынке значительно превышало спрос. В феврале, марте, апреле совершалось минимальное количество сделок, и цены по инерции с 2015 годом продолжали интенсивно снижаться.

С наступлением лета рынок стал оживать, что привело к стабилизации цен. В сентябре продавцы немного снизили цены, и на рынке восстановился баланс спроса и предложения. К концу года спрос и вовсе превысил предложение. С августа-сентября до настоящего времени рынок пребывает в стадии стагнации.

— В декабре 2016 года мы стали наблюдать повышенный спрос на квартиры, который сохраняется и на сегодняшний день, — говорит Александра Хроленкова, риэлтер РУП «Могилевское агентство по оказанию риэлтерских услуг». — Последний месяц года отличается от предыдущих еще и тем, что хорошим спросом стали пользоваться и достаточно дорогие объекты — трех- и четырехкомнатные квартиры с ремонтом от $ 40−45 тыс. и выше. Летом и в начале осени такие объекты продавались в исключительных случаях.

Александра говорит о том, что практически полгода многие покупатели занимали выжидательную позицию и надеялись на дальнейшее значительное падение цен. Но к концу года ситуация окончательно прояснилась. Несколько последних месяцев цены оставались стабильными. Это побудило покупателей решать свой квартирный вопрос. Чаще всего они продавали свое жилье и улучшали жилищные условия.

— В связи с падением цен продавцы оказались не в очень выгодном положении. Но они все равно хотели, да и сейчас хотят продать свои объекты подороже. Но те из них, кто прислушивается к нам, специалистам, и уступает в цене, продают свои жилые помещения и взамен покупают квартиры тоже по сниженной цене, — дополняет свою коллегу Елена Буденкова, агент по операциям с недвижимостью АН «Недвижимость линия закона» (пункт оказания услуг в № 3 в г. Могилеве). — Условия на рынке диктуют покупатели. Они устанавливают свои цены, и продавцам остается либо соглашаться с ними, либо нет.

Спутник или Казимировка?

Александра Хроленкова рассказывает, что Могилев разбит на два района — Ленинский и Октябрьский (Заднепровье). Люди привыкают к своему району и порой годами не выезжают из Заднепровья. Там они продают свои квартиры, там же и покупают. Точно так же происходит и в Ленинском районе.

— Город наш небольшой, поэтому говорить, в каком районе квартиры пользуются большим спросом, а в каком меньшим, сложно. Сегодня Могилев, наверное, все-таки больше развивается в районе ул. Фатина (микрорайон Солнечный). Здесь квартиру без отделки можно купить за $ 500−550/кв.м, — уточняет Александра.

Если говорить о двух самых известных микрорайонах в городе — Спутнике и Казимировке — то, пожалуй, спрос на квартиры в Спутнике будет побольше, чем в Казимировке. Спутник уже практически полностью освоен. Здесь создана вся инфраструктура — магазины, школы, детские сады. Осталось небольшое пятно для застройки по ул. Сурганова.

Казимировка только начинает застраиваться новыми домами. Хотя и здесь уже созданы объекты инфраструктуры. Открыт большой ТЦ «Парк Сити».

Центр или «спальники»?

Центр города ограничен улицами Первомайской, Пионерской, Лазаренко, Орджоникидзе, проспектом Мира. Здесь в основном представлена старая застройка.

Александра говорит о том, что если сравнивать центр и спальные районы, то наибольшим спросом сегодня пользуются квартиры в «спальниках». Это объясняется тем, что в спальных районах строится все больше и больше нового жилья, которое по сравнению со старым фондом более комфортное для жизни.

Раньше купить квартиру в Могилеве в центре предпочитали этнические белорусы, в свое время выехавшие на заработки в Россию. Сейчас, наоборот, они вступают в наследство, продают квартиры и уезжают. Хотя, уточняет риэлтер, «любители центра как были, так и остаются».

Самая большая проблема старой застройки заключается в том, что многие дома здесь до сих пор не видели капитального ремонта. Поэтому если еще 2−3 года назад разница на квартиры в центре и в спальных районах была очевидная, то сегодня цены на жилые помещения практически сравнялись.

Например, пару лет назад цена на двухкомнатную «сталинку» была сопоставима с ценой на 4-комнатную квартиру в спальной районе. Сегодня эта разница составляет всего тысячи две долларов.

В настоящее время двухкомнатная квартира в «сталинке» без ремонта обходится покупателю в $ 25−30 тыс. Двухкомнатная квартира улучшенной планировки в спальном районе в доме 90-х годов постройки стоит $ 25−26 тыс. Новостройка в «спальнике» обходится даже чуть дороже «сталинки» в центре без ремонта за счет большего метража. Цена на нее составляет порядка $ 30 тыс.

— Цена квадратного метра на квартиры в центре и в спальных районах примерно одинаковая и составляет в среднем $ 550−600. Но покупатель хочет иметь более современное комфортное жилье, где площадь двухкомнатной квартиры составляет 60−70 кв. м с кухней 10 кв.м. Двухкомнатная «хрущевка» в центре насчитывает 40−45 кв. м с кухней 6 кв.м. Поэтому молодые семьи в большинстве случаев предпочитают новое жилье, — уточняет Хроленкова.

Александра рассказывает, что в последнее время повышенным спросом пользуются самые дешевые квартиры по ценам порядка $ 380/кв.м. Небольшую двухкомнатную квартиру 35 кв. м в двухэтажке без центрального водоснабжения можно купить за $ 13,5 тыс. Эти дома оборудованы газовыми колонками и бойлерами.

Если говорить о средних ценах, сложившихся на сегодняшний день, то купить однокомнатную квартиру в Могилеве улучшенной планировки (девятиэтажка стандартных потребительских качеств) можно за $ 20−21 тыс. Однокомнатная «хрущевка» (31 кв. м) обойдется покупателю примерно в $ 16 тыс.

Двухкомнатная квартира улучшенной планировки стоит порядка $ 25−27 тыс., «хрущевка» — $ 22 тыс.

Цены на трехкомнатные квартиры типовых потребительских качеств сложились на уровне $ 30−33 тыс. «Хрущевка» в зависимости от планировки и площади обойдется примерно $ 27−31 тыс.

В приоре — новостройки

В последние годы в Могилеве достаточно активно развивается рынок новостроек, который создает конкуренцию вторичке. В городе строятся не только панельные дома, но и современные кирпичные, монолитные с улучшенными планировками квартир.

АН «Могилевград» — единственная в городе риэлтерская компания, которая кроме вторички занимается реализацией квартир и на первичном рынке. Более четырех последних лет она тесно сотрудничает с частным застройщиком «ГрадСтройАльянс».

— С новостройками работать гораздо интереснее, чем с квартирами на вторичном рынке. Застройщики в основной своей массе стараются выставить квартиры по реальным ценам, максимально приближенным к реалиям рынка. Люди приходят к нам, интересуются новостройками и покупают, — рассказывает Оксана Кепина, агент по операциям с недвижимостью агентства «Могилевград».

Специалист говорит о том, что, например, на сегодняшний день, к моменту сдачи одного из домов «ГрадСтройАльянс» на ул. Дубровенка Левая, свободных квартир в нем уже нет. Все они были распроданы на стадии строительства дома. В офис агентства приходят люди. Они интересуются и хотят купить новую квартиру в Могилеве в домах, которые в перспективе будет строить застройщик.

Новостройка в 4−5-этажном кирпичном доме обходится покупателю в среднем $ 650/кв.м. Большинство объектов застройщика находятся либо в центре города, либо в приближенных к центру привлекательных местах. Эта цена устраивает покупателей, и они готовы ее платить.

Со своей стороны Елена Буденкова добавляет, что основным фактором при выборе жилья была и остается цена. Если квартира на вторичке будет стоить дешевле новостройки, то она быстрее найдет своего покупателя, чем квартира на первичке. И наоборот, если вторичка будет стоить дешевле новостройки, то выбор будет сделан в ее пользу.

Молевчане все больше нацеливаются на Минск

Снижение цен на квартиры в столице сыграло на руку многим могилевчанам. Теперь у них появилось больше шансов продать жилое помещение в Могилеве и с небольшой доплатой купить квартиру в Минске.

— В последнее время мы помогали могилевчанам продавать трехкомнатные квартиры. За эти деньги они покупали однокомнатные квартиры на вторичке в Минске. Некоторые вкладывали деньги в первичку, — говорит Александра. — Жизненные ситуации у людей разные. У кого-то дети заканчивают вузы и остаются работать в столице. Им нужна жилплощадь. Кому-то в Минске предлагают более высокооплачиваемую работу, и они решаются на переезд, даже уже в немолодом возрасте.

Елена Буденкова также говорит о том, что многие могилечане хотят продать свою квартиру в родном городе и переехать в Минск. Но проблема в том, что собственники завышают цены, чтобы без доплаты приобрести жилье в Минске. «Но это нереально. С такими владельцами недвижимости работать очень сложно», — уточняет Елена.

Нащупал ли рынок свое дно?

— Если отталкиваться от доходов граждан, то логично предположить, что рынок жилья в Могилеве еще не нащупал своего дна, — говорит Александра Хроленкова. — Цена квадратного метра должна быть ниже. К тому же пока окончательно не сформировались цены на разные типы квартир. Но, к сожалению, цены на квартиры на вторичном рынке во многом зависят от человеческого фактора. Люди не могут быстро реагировать на экономическую ситуацию в стране и в зависимости от нее быстро принимать решения. Сегодня остаются продавцы, которые еще категорически отказываются снижать цены. В одних случаях торг уместен, в других — нет.