Обзор рынка жилой недвижимости Минска за октябрь 2015 года

По опыту последних лет октябрь вместе с декабрём являются месяцами с самой высокой активностью покупателей. В относительно спокойные годы, лишенные резких потрясений, именно на IV квартал приходится наибольшее количество зарегистрированных сделок.

Нынешний год назвать спокойным никак нельзя, но сезонный фактор всё же дал о себе знать. После довольно невыразительного начала осени* октябрь оказался одним из «крепких середняков».

*По обновленным данным итоговый результат сентября оказался не таким удручающим, как это казалось месяц назад. Общее количество сделок увеличилось еще на 8,6%. Как результат, первый осенний месяц оказался всё же более продуктивным, чем февраль и март.

Рост числа зарегистрированных сделок по сравнению с сентябрем составил 7,4%. С учетом того, что данные еще будут скорректированы в сторону повышения, уровень спроса за 10-й месяц 2015 года можно поставить в один ряд с маем и апрелем. Однако по сравнению с пиковой активностью покупателей в октябре прошлого года, продажи квартир сократились на 20%.

Третий месяц кряду количество квартир, которые находятся в продаже, увеличивается. Совокупный прирост за это время сопоставим с количеством проданных квартир в октябре. Всего же за минувший месяц предложение объектов в Минске увеличилось на 4,6%.

Количество выставленных на продажу квартир в октябре в 9,3 раза превысило число проданных. Подобное отношение характеризует «рынок покупателя», что выражается в острой конкуренции во всех сегментах и сильном давлении на цены. Тем не менее, текущая ситуация не настолько критичная, как в первом квартале, когда на 1 проданную квартиру приходилось 11−14 выставленных на продажу.

Единственным типом квартир, где по сравнению с сентябрем было отмечено снижение продаж, стали 3-комнатные (-4%). В других сегментах количество зарегистрированных сделок увеличилось: на 4% у 1-комнатных, на 12% у 2-комнатных и сразу на 70% у квартир с четырьмя комнатами. В последнем случае имел место «отскок» после крайне низкого уровня сделок с 4-комнатными квартирами в сентябре.

Среди административных районов города единства в динамике спроса не было. В Первомайском и Фрунзенском количество сделок осталось неизменным по сравнению с сентябрем. В Ленинском, Октябрьском и Партизанском районах оно сократилось на 17−37%. В остальных районах спрос вырос в среднем на четверть.

Что касается качественных характеристик жилья, то лидерами по росту числа сделок стали квартиры в современных непанельных домах (+33%). Также активнее шли продажи в самом массовом сегменте — т.н. «типовой панели» (+10%). Напротив, сталинки и панельные хрущевки покупали в октябре реже (-17% и -10%, соответственно).

Доля квартир в новостройках (возраст дома не превышает года) в общем объеме сделок снижается пятый месяц подряд. В октябре на этот сегмент пришлось 13,2% сделок, что является довольно заурядным показателем по меркам прошлых лет.

Снижение средней цены сделки в октябре составило всего 0,8%. Отчасти, смягчила коррекцию возросшая совокупная доля 1- и 2-комнатных квартир, но даже если бы структура проданных объектов осталась прежней, средняя цена сделки всё равно не опустилась бы ниже отметки в 1300/м².

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в октябре составили:

· 1-комнатные квартиры — 1371 $/м² (-1,4% за месяц);

· 2-комнатные квартиры — 1277 $/м² (-0,3%);

· 3-комнатные квартиры — 1245 $/м² (+0,5%);

· 4-комнатные квартиры — 1071 $/м² (-7,9%).

Разница между средними ценами предложения и реальных сделок составила в октябре 6%. Это выше, чем любое значение месяца в 2014 году, но в 2015-ом так близко две кривые друг к другу еще не подходили.

Примечательно, что величина торга у квартир с одной, двумя и тремя комнатами впервые с декабря опустилась ниже 10%. В то же время в сегменте 4-комнатных квартир сложилась очень показательная ситуация. Разрыв между средней ценой предложения и средней ценой сделки составил 26%.

Только 16% 4-комнатных квартир, выставленных на продажу в октябре, имели цену ниже, чем средняя цена по заключенным сделкам. Т. е. с одной стороны, в основной массе продается жилье более высокого качества, чем-то, что покупается. С другой стороны, торг при продаже такого типа квартир является жизненно необходимым при появлении реального покупателя.

То, что величина торга в целом по рынку сокращается, в первую очередь заслуга продавцов, которые текущей осенью снижают цены в среднем на 2% ежемесячно. Нужно отметить, что снижение цен предложения квартир за август-октябрь — самое сильное за последние 10 лет. Продавцы всё более трезво оценивают происходящее: если в начале года снижение цен по всем сегментам было скорее сумбурным и не отражало каких-то тенденций, то теперь оно во многом характеризуют различия в покупательских предпочтениях.

Скорость снижения цен на 1-комнатные квартиры в октябре была в два раз ниже, чем у квартир с тремя и четырьмя комнатами. Панельное жилье в октябре дешевело быстрее остальных типов. Самая ощутимая коррекция наблюдалась у панельных хрущевок (-2,6%).

Ситуация с ценовой динамикой в разных частях города практически не изменилась по сравнению с сентябрём. Лидером по снижению цен среди микрорайонов столицы стали Дражня, район улицы Кабушкина и зона вокруг площади Якуба Коласа. В каждом из трех случаев, средняя цена предложения «потеряла» не менее 5%.

В октябре единственным городом среди соседних столиц, где не произошло снижения цен на квартиры, стал Киев (+0,4%). В Москве долларовый индекс цен опустился на 1,0% и в очередной раз побил 10-летний минимум. С наступлением осени соотношение цен на квартиры между Москвой и Минском опустилось ниже 2 к 1. Варшава, Вильнюс и Рига стали жертвами ослабления евро — долларовые цены на квартиры в этих городах опустились на 1,4−1,7%.