Избыточный вес предложения. 3 примера из прошлого, когда обилие квартир на рынке тянуло цены вниз

3. Период: март 2010 — ноябрь 2010

Продолжительность: 38 недель

Пик предложения: 6906 квартир

Изменение цены: -9,5% или -138 $/м²

Спрос (среднемесячное число заключенных сделок): 644

Третий случай был отмечен уже в 2010 году и вновь между локальным пиком цен и пересечением отметки в 6000 выставленных на продажу квартир прошло всего 2 недели. За то время, что объем предложения превышал этe психологическую отметку, цены снизились без малого на 10,0%.

Помимо крайне высокого предложения квартир на рынке, рассмотренные временные отрезки имели еще одну общую черту. Продажи квартир тогда были не просто низкими, а крайне низкими. Среднемесячное число сделок купли-продажи за 2007−2014 гг. составляет 820 квартир (*без учета комнат и долей). Средние показатели за периоды, когда предложение превышало 6000 квартир, значительно ниже. Т. е. ежемесячно продавалась лишь крайне малая часть предложения на рынке. Так называемый индекс поглощения — срок за который будет раскуплено все предложение на рынке при текущем уровне спроса, колебался в пределах 10−15 месяцев. Для сравнения, в 2013 году он лишь изредка превышал 5 месяцев.

Нынешняя ситуация пока не столь критичная, хотя и имеет много общего с рассмотренными ранее. С ноября по январь развитие событий и вовсе проходило по лекалам прошлого. Низкая покупательская активность и обилие выставленных на продажу квартир делали свое дело — продавцы были вынуждены активнее торговаться. Впрочем, эти уступки нельзя назвать существенными, ведь разница между октябрьским максимумом и январским минимумом цен составляет всего 3,6%.

На этом фоне результаты февраля оказались несколько неожиданными. В конце зимы мы увидели готовность определенных групп покупателей совершать сделки при текущем уровне цен. От того, был ли это кратковременный всплеск или начало новой волны активизации спроса, будет во многом зависеть дальнейшее развитие ситуации. В этой связи результатов «вторички» в марте стоит дожидаться с особым интересом.

Еще один урок, который следует извлечь из истории, заключается в том, что одного лишь высокого уровня предложения квартир недостаточно для обвала цен. Примеры № 1 и 3 показывают, что цены на квартиры могут снижаться долго, но не существенно. Причем их стартовый уровень не имеет значения — и при 2000 $/м², и при 1450 $/м² события развивались в схожем ключе. Повторение сценария № 2 возможно лишь в случае резкого осложнения экономической ситуации с сопутствующим ощутимым снижением реальных доходов населения.

Автор иллюстрации — Саша Сидорович (illusign)