Беларусь: падение рынка (дополнено)

Лихорадка, охватившая страны Юго-восточной Азии, затронула и Российскую Федерацию в 1998 году, именно тогда в газете «Financial Times» появилась заметка, гласящая, что «Россия терпит поражение, которое может превратиться в катастрофу не только для России, но и для всего мира».

Запад поставил условие: никаких инвестиций, пока не будут проведены серьезные структурные реформы, потому что инвестиции должны направляться на усовершенствование инструментов получения прибыли, а не на содержание неэффективных производств. От перехода плановой экономики к рыночной, который был скорее жестким, чем плавным, больше всего пострадало население.

О необходимости проведения серьезных структурных реформ в Беларуси говорилось достаточно много, как со стороны международных организаций, так и со стороны стран-соседей. Основными рекомендациями для Беларуси были следующие позиции: изменение практики финансирования государственных программ, ликвидация перекосов в финансировании, в частности в строительный сектор, снижение налоговой нагрузки и увеличение тарифов на коммунальные услуги на 30%, инвестирование в долгосрочное оборудование, повышающее потенциал страны.

До последнего по рекомендациям МВФ Россия поддерживала установленный курс рубля к доллару, но цены на нефть и газ в тот момент снизились, валюты не хватало. В связи с этим были объявлены государственные ограничения на покупку долларов, а в обменных пунктах валюты и вовсе не было, хоть курс и оставался прежним. Импортные товары стали продаваться с 100−300% наценками, которые как ни странно находили покупателей. От экспортных и импортных пошлин стали скрываться с помощью взяток, а с целью сокрытия прибыли от налогообложения процветали бартерные отношения.

Уже в середине апреля белорусы ощутили нехватку валюты в обменных пунктах, хотя в течение всего апреля и начала мая курс удерживался властями. В связи с повышением тарифов на нефть и газ для Беларуси, объемы производства, а впоследствии и экспорта нефтепродуктов снизились, соответственно снизились и валютные поступления в страну, а импортные товары сегодня в магазинах продаются с 50%-100% наценками, причем тоже находят своих покупателей.

В августе 1998 года была проведена девальвация российского рубля на 40%, через месяц российский рубль обесценился еще на 20%. Начался сброс государственных казначейских облигации (ГКО), приносящих 40−90% доходности. В практике других стран, погашение внутреннего долга в национальной валюте государства производится, как правило, путем дополнительной эмиссии денежных средств, и путем обесценивания национальной валюты. Но уникальность Российского кризиса 1998 года заключалась именно в том, что вопреки всем ожиданиям специалистов, по ГКО был объявлен дефолт, что напомнило по своей сути финансовую пирамиду Мавроди МММ. С другой стороны, ценой оттока иностранного капитала, Россия стремилась остановить дальнейшее обесценивание национальной валюты.

Пока что в Беларуси в 2011 году было проведена одна девальвация, от которой не чувствуется экономического эффекта, а именно укрепления белорусского рубля. Следует напомнить также, что в 2010 году состоялась первая эмиссия белорусских еврооблигаций на 1 млрд. долларов с процентной ставкой 8,75% и погашением займа в 2015 году. Еврооблигации сегодня во многом аналогичны российским ГКО, потому что предполагают займ на государственном уровне, в рамках которого государство получает денежные ресурсы для использования по своему назначению и усмотрению без дополнительных условий со стороны инвестора по рекомендуемой политике и экономическом курсе. В январе 2011 года была проведена еще одна эмиссия еврооблигаций на сумму 800 млн. долларов. А уже в марте того же года крупнейшие исследовательские компании Moody’s Investors Service и Standard & Poor’s стали относить еврооблигации Беларуси к рангу высокорискованных и уязвимых. Таким образом, сегодня в обращении находятся в российских рублях — 7 млрд., 2 выпуска в долларах — 1,8 млрд., 48 выпусков в белорусских рублях — 2 531 млрд.

Одной из проблем, с которыми столкнулась Российская Федерация во время кризиса, было погашение внешнего долга, на который даже кредита МВФ было недостаточно. В 1997 внешний долг Российской Федерации составлял всего 32,2% ВВП, но буквально через год сумма увеличилась буквально в 2 раза — 68,8%, а в 1999 году внешний долг России возрос до 92,9%, а уровень инфляции с 1998 по 1999 увеличился в 2,3 раза.

С начала 1998 года было отмечено падение цен на российском рынке недвижимости на 30%-40%, несмотря на то, что перед кризисом в течение 7 лет российский рынок недвижимости достиг запредельных высот. Стабилизация же на рынке недвижимости началась только в 2000—2001 годах. Например, в Петербурге цены достигли в кризисное время своего минимума 340 долл. за кв. м.

Начиная с 2008 года, внешний долг Беларуси возрос на 73%. Следует заметить, что заимствование не несет в себе негативных качеств, если оно позволяет приумножить имеющийся капитал, чего пока в Беларуси не происходит. Существует вероятность падения цен на недвижимость в г. Минске до уровня 700 — 800 долл. за кв. м. — по результатам 5летних исследований рынка зарегистрированных сделок г. Минска.

С точки зрения глобального взгляда на произошедший в стране кризис российская экономика получила больше положительных моментов, чем негативных, поскольку неэффективные производства ликвидировались, появилась ответственность со стороны чиновников к бюджетному планированию, произошла переориентация сырьевой направленности страны на развитие пищевой отрасли и отрасли сферы услуг. Несмотря на то, что снижение курса национальной валюты потянуло за собой снижение импорта в стране, что было воспринято с точки зрения населения болезненно, с другой же стороны, интерес внешних стран спровоцировал повышение объемов экспорта, а предприятия постепенно становились конкурентоспособными. И, несмотря на все ожидания специалистов, в 1999 ВВП России увеличился на 3,2% по сравнению с 1998 годом. Дальнейшее укрепление страны происходило в течение 7 лет.

Нынешнее состояние экономики Беларуси будет длиться так долго, пока не произойдет процесс обновления потенциала страны, а это в свою очередь зависит от скорости принятых правительством мер и решений. Переориентация сырьевой направленности России также повлияла на развитие событий в Беларуси: уменьшение объемов экспорта пищевой продукции, а соответственно и валютных поступлений в страну. Сейчас жизненно необходимо открывать новые рынки, новые возможности и новые ресурсы, как на макроуровне, так и на микроуровне, а это во многом сопряжено со сменой глобального взгляда на происходящие вещи. Кризис можно пережить, если принимать решения во время.

Главное, чтобы решения были обоснованы. Аналитическая служба группы компаний «Мольнар».

Ответы и дополнения:

*В статье имелась в виду минимальная цена кв.м., а не средняя по всему Петербургу. Сегодня эта минимальная цена была бы эквивалентна 469,19 долларам, так как с 1998 года доллар обесценился примерно на 38%.

**Что касается обоснования прогноза, то при рассмотрении динамики средней цены по результатам зарегистрированных сделок в г. Минске было отмечено повышение средней цены примерно на 8% (по сравнению с февралем 2011 года) в марте, а в следующем месяце средняя цена пошла на снижение на 3%. При учете влияния экономической ситуации на динамику изменения средней цены зарегистрированных сделок с квартирами в г. Минске, было выдвинуто предположение о начале очередного цикла падения цены. Поскольку рынку недвижимости свойственна инертность, то, как и в предыдущей ситуации 2008−2009 года, заметная реакция наступит через месяца два-три (снижение цены 8−10%).

Если рассматривать изменение средней цены в марте за начало цикла (подъем, предшествующий спаду), то в случае развития событий по российскому сценарию в Беларуси средний диапазон цен может достигнуть примерно 847−988 долл./кв.м.

При изучении истории влияния кризисных явлений в разных странах на рынок недвижимости, следует заметить, что в 25% от всех кризисных явлений цены на недвижимость падали и на 50−60% от цены на недвижимость. Таким образом, пессимистический вариант развития событий в данном случае составит 565−706 долл./кв.м. при проекции на сегодняшнюю белорусскую действительность информации об истории влияния кризисных явлений. При оптимистическом построении цепочки событий, получается, что в 30% кризисных случаев в других странах, цены на недвижимость упали на 20−30%, что составит следующий уровень цен 988−1130 долл./кв.м. Исходя из линии тренда, построенной на основании динамики средней цены зарегистрированных сделок г. Минска недвижимость с янв. 2005 г. по апр. 2011 г. (величина достоверности аппроксимации 0,943) средняя цена варьируется от 680 долл./кв.м. до 900 долл./кв.м. Таким образом, в среднем уровень цены на недвижимость в г. Минске может составить от 700−800 долл./кв.м.

Данный в статье прогноз следует отнести к разряду вероятных, который не гарантирует 100% попадание, поскольку кроме существующих тенденций и законов рынка, следует не забывать и о поведении и ожиданиях участников рынка.

Пресс-служба группы компаний Мольнар