Самое время покупать квартиру

Сегодня на рынке жилья — не самые лучшие времена. Как ни крути, а кризис сделал свое дело. Покупателей на вторичном рынке жилья не много, тяжело продаются новостройки, особенно большого метража. Люди выжидают и гадают, что же будет с ценами дальше? И неустанно задают себе один и тот же вопрос: покупать квартиру сегодня или, может, все же стоит пока повременить?

Вопрос цены — пожалуй, самый главный вопрос, который ставился во главу угла у большинства людей, задумавшихся о покупке квартиры. И ничего удивительного в этом нет. Ведь деньги «с неба не капают». Их надо зарабатывать, зачастую тяжелым трудом. И как тут не будешь считать, когда в мире все никак не закончится кризис! Как не просчитаться, а, наоборот, выиграть от такой покупки, которую многие из нас могут позволить сделать себе только одну в жизни, а некоторые — и ни одной?

Кризис сделал свое дело и если не обвалил, то значительно снизил цены на квартирном рынке. Сегодня цена предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке в столице составляет в среднем 1378 долл.США. А ведь еще в начале 2009 года, когда в Беларуси заговорили о кризисе, квадратный метр минской «вторички» приближался к 2000 долл.США. Однако резкое снижение покупательской активности и «уход» с рынка продавцов, сопровождавшиеся в первом полугодии прошлого года растерянностью и паникой как среди продавцов, так и среди покупателей, привели к тому, что уже к концу I полугодия 2009 года квадратный метр жилья стал стоить менее 1500 долл.США. А летняя стабилизация цен и небольшой их рост осенью и декабре 2008 года привели к тому, что за 2009 год минская «вторичка» подешевела в среднем на 26%.

Что касается 2010 года, то начиная с января месяца цены предложения на квартиры упали в среднем на 3,2% (с учетом незначительного роста цен в январе и феврале). Но поскольку май месяц принес некоторое оживление на вторичный рынок жилья, загадка для основной массы потенциальных покупателей остается пока неразгаданной: что будет с ценами дальше? Стоит ли и дальше ожидать их падения, или все же наступит переломный момент, и цены начнут расти?

Что касается первичного рынка жилья, то кризис и здесь сделал свое дело. Спад спроса на новое жилье начался примерно с сентября 2008 года. С наступлением нового 2009 года произошла «легкая» девальвация белорусского рубля, и все строители активно это ощутили на своих плечах. В начале года за счет снижения покупательской способности резко упали цены на новостройки. На первичном рынке по сложившимся к тому времени ценам 1800−2000 долл. США/кв.м сделок фактически не было. Поэтому начался процесс поэтапного снижения цены продажи квартир. Это ощутили и «дольщики». В долевом строительстве начались массовые отказы граждан от строительства и расторжение договоров, то есть начался отток денег со строительных площадок и возвраты денег «дольщикам». Некоторые «дольщики» перезаключали договоры на строительство жилья по более низким ценам. В итоге те компании, которые не остановили свои стройки, пережили довольно сложную ситуацию, связанную с тем, что до кризиса себестоимость строительства была гораздо выше, чем во время кризиса, а продавать жилье приходилось по сниженным кризисным ценам.

Однако примерно в апреле, мае 2009 года цена на квартиры в каркасных домах сложилась примерно на уровне 1200 долл. США/кв.м, то есть «квадрат» подешевел в среднем на 800 долл.США. Все серьезные компании вернули «дольщикам» эту разницу в цене квадратного метра. Таким образом, заказчикам пришлось балансировать на грани себестоимости строительства. Стабилизация цен произошла в мае прошлого года. Примерно на таком же уровне цены находятся и сегодня — цена квадратного метра жилья в непанельных домах варьирует в пределах от 900 до 2 тыс. долл.США и чуть выше. При этом примерно на таком же уровне находится и стоимость строительства жилья.

В то же время, считают многие специалисты, таким рынок долго оставаться не может. И в первую очередь потому, что Беларусь нуждается в инвестициях, причем не только в жилищный сектор. Поэтому государство должно стимулировать вложения в недвижимость путем повышения заработной платы, снижения процентных ставок по кредитам и другими мерами. Все эти меры должны привести к подъему рынка. А в ситуации оживления рынка однозначно начнут расти и цены на жилье.

Если вернуться ко вторичному рынку жилья, то надо отметить, что он всегда реагирует на процессы, происходящие на первичном рынке. Поэтому как только начнут расти цены на новое жилье, вторичный рынок тут же отреагирует ростом цены квадратного метра.

По сути, уже сегодня наблюдается рост цен на новостройки. И причиной тому является ежемесячно меняющийся с начала текущего года индекс цен на строительно-монтажные работы. Только за 4 месяца текущего года стоимость строительно-монтажных работ увеличилась по сравнению с декабрем 2009 года почти на 6%. На май 2010 года индекс цен в строительстве установлен в размере 101,24%. Как комментирует Министерство экономики, рост утвержденного индекса в мае обусловлен увеличением стоимости строительных материалов, изделий и конструкций, ростом тарифов на услуги по управлению и техническому обслуживанию строительной техники, грузовые перевозки автомобильным и железнодорожным транспортом, тепловую и электрическую энергию. Поэтому если цены на строительно-монтажные работы будут ежемесячно расти и дальше, как это было начиная с января месяца по май, то это приведет к тому, что к концу 2010 года жилье может подорожать примерно на 15−18%.

Кстати, о подорожании жилья в новостройках г. Минска примерно на 14% в текущем году столичные власти говорили еще в начале года. И связывали это подорожание именно с ростом цен на строительно-монтажные работы. А вот теперь рост цен на жилье подтвердили и чиновники на самом высоком правительственном уровне. Так, в частности, заместитель Премьер-министра Виктор Буря сообщил 10 июня на заседании 29-го Межправительственного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГ, что «стоимость квадратного метра будет меняться. Я не буду говорить, что она будет стоять вообще на месте. Но это не будут какие-то разовые изменения, это будет связано с уровнем зарплаты, другими особенностями ценообразования, но не более того».

Кроме того, сообщает пресс-служба Правительства со ссылкой на слова В. Бури, на стоимость строительства жилья в Беларуси будет непосредственно влиять и цена основных стройматериалов. Что касается цемента, на стоимость которого большое влияние оказывает цена на энергоносители, то в настоящее время, напомнил Виктор Буря, реализуются три крупных проекта по строительству новых линий на всех трех белорусских цементных заводах. «Там уровень энергопотребления существенно отличается. Существует прямая зависимость, которая должна нам позволить сохранить стоимостные параметры этого основного стройматериала», — сказал Виктор Буря.

Вице-премьер также обратил внимание на то, что в Беларуси поставлена задача минимизировать зависимость от внешнего импорта и выходить на положительное сальдо в торговле. Такая же цель поставлена и перед строителями, которые ведут в этом направлении разноплановую работу. «Здесь только нужно иметь в виду особенности этой работы. Работа на подряде в условиях далеких рынков, куда невозможно поставить свою продукцию, является не очень высокоэффективной, — сказал Виктор Буря. — Поэтому наиболее предпочтительна высокоинтеллектуальная работа с большой добавленной стоимостью, начиная от градостроительных проектов. Мы прежде всего придерживаемся сегодня этого направления». Говоря о строительных проектах, реализуемых в Беларуси зарубежными компаниями, в том числе российскими, Виктор Буря отметил, что у партнеров нет желания отказываться от работы на белорусском рынке. Свои проекты реализует «Итера», хотя и не такими высокими темпами, как ожидалось сначала. Виктор Буря также отметил, что в настоящее время нарастают мощности строительного комплекса Беларуси.

Если обратиться к такому показателю, как уровень заработный платы, который непосредственно влияет на рост цены квадратного метра, то надо отметить, что по данным Национального статистического комитета начисленная средняя заработная плата работников Республики Беларусь в апреле 2010 года составила Br1116820 (в марте 2010 г. — Br1095257), рабочих и служащих — Br1135519 (в марте 2010 г. была — Br1117800). То есть, судя по данным Нацстата, заработная плата в республике растет.

Как сообщило ИА «Минск-Новости» со ссылкой на председателя комитета по труду, занятости и социальной защите Анатолия Ражанца, на столичных предприятиях и в организациях за январь-апрель 2010 года номинальная средняя заработная плата составила Br1 млн. 429 тыс. За апрель минчане в среднем заработали Br1 млн. 495 тыс., что на 12,2 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года. Реальная же зарплата с учетом темпов роста потребительских цен увеличилась на 5,4%. В сфере материального производства наиболее высокооплачиваемым является труд работников предприятий связи — почти Br1 млн. 890 тыс. Бюджетники в среднем зарабатывали Br1 млн. 75 тыс., причем в учреждениях здравоохранения — чуть более Br1 млн., образования — Br966 тыс., социального обеспечения — Br742 тыс.

А если к концу текущего года в республике удастся выйти на запланированный показатель заработной платы 500 долл. США, то, само собой, это скажется на росте цен на жилье.

На оживление рынка и рост стоимости жилья должно повлиять и снижение процентных ставок по кредитам на недвижимость. Например, Беларусбанк уже сегодня предоставляет кредиты на жилье для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан под 15% годовых, а для ненуждающихся граждан — под 23% годовых. Другие банки также снизили процентные ставки по кредитам. К концу года в связи со снижением ставки рефинансирования Нацбанком Беларуси кредиты должны еще больше подешеветь. Значит, появится больше людей, которые захотят решать свой квартирный вопрос с помощью банковских кредитов. Уже сегодня, констатируют риэлтеры, увеличилось количество сделок с привлечением кредитных ресурсов.

Все вышеперечисленные факторы говорят в пользу того, что жилье будет дорожать, по крайней мере, в белорусских рублях. Что касается роста цен жилья в долларах США, то здесь многое будет зависеть от курса доллара по отношению к белорусскому рублю. Сегодня тенденция такова, что курс доллара растет. Но какими темпами оно будет дорожать? Как быстро сможет восстановиться рынок? Поэтому, по всей видимости, сейчас наступило неплохое время для тех, кто задумывается о покупке квартиры. Хотя с полной уверенностью сложно давать рекомендации в этом непростом вопросе. Окончательный выбор и принятие решения всегда остается за покупателем.

Газета "Недвижимость Белоруссии"