Легко ли сегодня продать новостройку?

Сейчас уже можно говорить о том, что столичный первичный рынок жилья к кризисным и посткризисным условиям более-менее адаптировался. Строительные компании для продвижения своих объектов придерживаются различных стратегий: кто-то удешевляет проекты и уменьшает площади квартир, кто-то снижает цены, кто-то стремится работать с оборота. Но цель всех застройщиков и государства сводится к одному: к стимулированию рынка жилья, который сегодня пока еще находится в заводи.

Мы встретились с генеральным директором СООО «Арэса-сервис», которое уже много лет успешно работает на рынке жилья, Сергеем КОРЕНЬКО и попытались выяснить у него, в каком состоянии находится сегодня минский первичный рынок жилья, какая новостройка привлекает покупателя, что конкретно предпринимают застройщики в борьбе за покупателя и чего можно ожидать от рынка новостроек в перспективе?

— Сергей Петрович, скажите, пожалуйста, адаптировался ли минский первичный рынок жилья к кризисным и посткризисным условиям и в каком состоянии он сегодня находится?

— Сегодня мы находимся в стадии выхода с того кризиса, который начался уже полтора года назад. Если обратиться к истории, то можно сказать, что в докризисное время в период подъема рынка цена квадратного метра жилья как на первичном, так и на вторичном рынке жилья доходила до 2 тыс. долл.США/кв.м, а себестоимость строительства подскакивала до 1,5−1,6 тыс. долл.США/кв.м. С наступлением кризиса цены на жилье резко упали, и их стабилизация произошла только в мае прошлого года. Примерно на таком же уровне цены находятся и сегодня. То есть в настоящее время, ровно как и год назад, цена квадратного метра жилья в непанельных домах варьирует в пределах от 900 до 2 тыс. долл.США и чуть больше. При этом примерно на таком же уровне находится и стоимость строительства жилья.

В настоящее время у покупателей есть большой выбор квартир. Это связано с тем, что и в условиях кризиса заказчики строительства продолжали строить свои дома. В противном случае они могли бы оказаться просто в убытке. Кто-то взял кредиты, кто-то снизил цены на жилье. То есть заказчики строительства, желающие строить и выживать на этом рынке и стремящиеся сохранить свой бизнес, вынуждены были работать с минимальной рентабельностью. И это было нормально для кризисного периода. Поэтому общий объем жилья, строящегося долевым способом, а это примерно 500 тыс.кв.метров в год, сегодня не стал меньше и держится в настоящее время примерно на докризисном уровне.

Конечно, немалая заслуга в этом и государства. Если говорить сугубо о г. Минске, то в прошлом году Мингорисполкомом было принято всем известное решение № 101, которое работает и до сих пор и которое позволило нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, самостоятельно заключившим договоры долевого строительства с организациями-заказчиками, получать льготные кредиты на строительство квартир. Это во многом поддержало рынок.

— Каких стратегий придерживаются сегодня строительные компании для продвижения своих проектов и успешной реализации квартир?

— Чтобы продать свои квартиры, надо в первую очередь конкурировать в цене и качестве строительства. Большую роль играют и различные маркетинговые приемы. Сегодня многие заказчики строительства напрямую работают с банками, кредитующими покупку их квартир. В таких случаях снижение процентной ставки для покупателя может составлять 3−7%. Лично мы в своей компании предоставляем также рассрочки платежей на 1−1,5 года. Есть и услуга бартерного обмена, когда старая квартира принимается в зачет новой. Но, к сожалению, все эти маркетинговые приемы используются компаниями точечно. Думаю, в этом плане строительным компаниям надо больше работать совместно с государством, которое имеет более значительные рычаги влияния на рынок.

Если же говорить об общем стимулирования рынка жилья, то давно пора бы отменить подоходный налог на всю сумму покупки недвижимости. Государство от принятия такой меры ничего не потеряет, а только выиграет. И мы уже говорили об этом не раз. Кроме того, государство наравне с заказчиками строительства должно позаботиться и о предоставлении каких-то бонусов покупателям. Но все должно быть продумано до каждой мелочи.

Например, если взять одну из последних мер, предпринятую государством в отношении собственников пустующих квартир. С одной стороны, вроде все правильно. Имеешь лишнюю жилплощадь — плати по себестоимости. Но в моем понимании это несколько несвоевременная мера. Подобные меры надо принимать не в условиях кризиса, когда рынок нуждается во внутренних, и внешних инвестициях, а когда он находится в стадии подъема. А в настоящее время эта мера будет сдерживать приток инвестиций в недвижимость. Сегодня человека наоборот надо подталкивать к приобретению недвижимости. А если пустующие квартиры будут массово выставлены на продажу, то это еще больше усугубит сегодняшнюю ситуацию как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, где в настоящее время есть переизбыток квартир и существует проблема с их реализацией.

— Сергей Петрович, если вернуться к вопросу цены квартир. То, например, некоторые московские застройщики в условиях кризиса начали уменьшать размеры квартир в домах, которые находятся на начальной стадии строительства, путем внесения коррективов в проекты. Таким образом компании пытаются повысить доступность жилья за счет снижения его стоимости. Известны ли такие случаи у нас?

— Конечно, изменение проектных решений и снижение цены происходит и у нас. Как только кризис приостановил многие процессы, происходящие в экономике страны и на рынке недвижимости, в частности, многие заказчики строительства свои новые проекты пытались и пытаются реструктурировать так, чтобы в доме было как можно больше малогабаритных квартир, что, на мой взгляд, не всегда оправданно. Такая ситуация наблюдается на рынке не впервые. Конечно, если предположить, что в ближайшие годы не будет подъема экономики и останется низкой платежеспособность людей, то это вроде правильно. Но если планируется поднимать экономику и заработную плату и если мы хотим жить в развитом обществе, в таком, в каком живут, к примеру, европейцы и американцы, то это в корне неверно. Человек должен жить в комфортных условиях и дышать свободно. Мы должны строить общество для человека. Если человеку дать возможность зарабатывать, предоставить кредитную поддержку, снизить для него налоговое бремя, то он будет строить большую квартиру. И это в большей степени будет выгодно самому же государству.

А вот идут ли заказчики на значительное снижение цены объектов? Здесь все зависит от возможностей самой компании. Если компании, к примеру, надо срочно погасить кредит или вернуть деньги тем же «дольщикам», или по иным причинам, то она вынуждена идти на снижение цены, продавая квартиры себе в убыток.

Чтобы не ходить вокруг да около, приведу пример из практики нашей компании. Когда мы реализовывали великолепный продукт в новом жилом микрорайоне «Солнечный» — таунхаусы, которые включают в себя кусочек земли, подвал, гараж, когда все это сделано из кирпича и покрыто самой лучшей металлочерепицей, то есть продукт упакован выше среднего, и когда у нас были большие потребности в освоении дальнейшей территории района, мы вынуждены были идти на снижение цены и продавать таунхаусы по себестоимости — по 700−750 долл. США/кв.м. Это была вынужденная мера. Мы работали без прибыли лишь с той целью, что если все получится, то заработаем в дальнейшем. На сегодняшний день до 80% таунхаусов реализованы за счет того, что пришлось пойти на снижение цены. А ведь до кризиса таунхаусы продавались в 1,5−2 раза дороже.

Процесс снижения цены всегда очень сложный в работе любого заказчика. Потому что цена снижается не только для новых покупателей, но и для тех, которые купили объекты по более высоким ценам. А ведь стройматериалы закупались по дорогим докризисным ценам. То есть получается, что от кризиса больше всего пострадали заказчики. Проектировщики, строители сделали свою работу и получили за нее.

— Как, на Ваш взгляд, будет развиваться рынок новостроек в перспективе и что будет дальше происходить с ценами?

— На мой взгляд, все будет зависеть от того, как будет развиваться экономическая ситуация в стране. Потому что таким рынок, каким мы имеем его сегодня — а находится он, говоря простым языком, просто в заводи, долго оставаться не может. Беларусь нуждается в инвестициях, причем не только в жилищный сектор. Но до тех пор, пока вложения в недвижимость будут приносить меньше дохода по сравнению с вложениями в банковские депозиты, большого рывка в привлечении инвестиций не следует ожидать. Пока же депозитные ставки высокие, кредиты дорогие, поэтому люди, покупающие жилье даже для себя, считают, что они будут иметь в результате от вложений в недвижимость. И результаты говорят не в пользу покупки недвижимости. Сегодня люди выжидают, ищут варианты, пытаются купить жилье подешевле. Это и понятно. Квартиры большого метража вообще продаются тяжело.

Тем не менее, деньги продолжают печататься во всем мире, существует и будет оставаться мировая инфляция. Белорусские рубли также «привязаны» к корзине иностранных валют на уровне 10%. Значит, примерно на таком же уровне сохранится инфляция и в Беларуси.

С другой стороны, государство ставит своей целью повысить уровень доходов населения. И это очень важно. Потому что если этого не сделать, если покупательская способность у нас в стране будет ниже, чем в соседних странах (а сегодня она ниже по сравнению с Польшей примерно в 2 раза, с Россией — в полтора раза), то притока инвестиций не будет, а значит, и рынок будет находиться в стадии стагнации.

Я считаю, что у нас в стране еще мало прилагается усилий для стимулирования вложений в недвижимость. Надо не только повышать заработную плату и покупательскую способность, надо понижать процентные ставки по кредитам и стимулировать покупки недвижимости, как это делается во всем мире. Надо искать новые маркетинговые приемы не только заказчикам и застройщикам строительства, но и государству. Потому что доля строительства в ВВП в Беларуси в последние годы заметно возросла. Если в 2005 году она составляла менее 7%, то в кризисном 2009 году превысила 10%. Кроме того, строительство — это и рабочие места, и работа заводов и реализация внутреннего продукта.

Хотелось бы верить, что такой процесс уже потихоньку начинается. Снижаются процентные ставки по кредитам. Индекс роста цен строительно-монтажных работ вот уже 4 месяца демонстрирует устойчивую положительную динамику. За 4 месяца текущего года стоимость строительно-монтажных работ увеличилась по сравнению с декабрем 2009 года почти на 6%. То есть уже на столько с начала года увеличилась стоимость строительства жилья. И если набранные темпы сохранятся, то по итогам года цены в строительстве могут вырасти на 15−18%. И говорить в такой ситуации о каком-то снижении стоимости строительства, особенно с учетом того, что каждый новый дом заказчики пытаются строить лучше, чем предыдущий и по энергосбережению, и по различным параметрам и показателям, вряд ли возможно. Само собой, возрастут и цены продаж. И если «дольщики» увидят, что цены стали расти и рынок ожил, они активизируются.

— И как на такие процессы может отреагировать вторичный рынок жилья, который сегодня также переживает не самые лучшие времена?

— Вторичный рынок жилья всегда реагирует на процессы, происходящие на первичном рынке. Сегодня уже много новых квартир появилось на вторичном рынке. И их стоимость примерно такая же, как и на первичном рынке, которую люди строили бы долевым способом. Но купить готовую квартиру тоже сложно. Надо иметь в наличии сразу полную сумму денег. Поэтому строительные компании сегодня стараются предоставлять покупателям кредиты, рассрочки платежей, работают с банками путем частичного погашения процентов по банковским кредитам. Все эти маркетинговые приемы необходимы для стимулирования покупок в непростые кризисные времена.

Газета "Недвижимость Белоруссии"