Станут ли арендные дома альтернативой социальному жилью?

Строительство арендных домов для бюджета может оказаться такой же непосильной ношей, как и льготное кредитование жилья. По мнению экспертов, финансовые возможности Беларуси слишком ограничены для активного внедрения системы некоммерческого найма.

В следующем году в Минске планируется построить экспериментальный дом для сдачи в наем или аренду. По расчетам Минстройархитектуры ежемесячные расходы гражданина по оплате наемного жилья будут в 2−2,5 раза меньше, чем расходы за выплату льготного кредита на аналогичную квартиру. Однако эксперты строительного рынка, в целом положительно оценивая такую инициативу, сомневаются в массовом строительстве подобных домов.

«Приблизительный срок окупаемости арендного дома даже при условии сдачи квартир стоимостью примерно в 60 тыс. долларов за 200 долларов в месяц составит 25−30 лет. Для частных застройщиков финансирование такого проекта неинтересно и невыгодно. Боюсь, и у государства сейчас нет свободных ресурсов, чтобы „заморозить“ их на 25−30 лет. И пока не видно, что такие ресурсы могут появиться в ближайшем будущем», — отметил глава белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов.

Государство рассчитывает, что для многих нуждающихся в улучшении жилищных условий возможность арендовать квартиру на длительный срок по низким ставкам может стать привлекательной альтернативой покупке социального жилья с привлечением льготных государственных кредитов.

С такой позицией согласен главный инженер столичного товарищества собственников «Очаг» Геннадий Каленов. По его мнению, «малоимущие граждане не должны быть собственниками жилья. В Европе льготные банковские кредиты предоставляются не малоимущим гражданам на строительство жилья и дальнейшего оформления его в собственность, а строительным компаниям для строительства арендных домов, которые остаются в собственности государства и сдаются в аренду малоимущим гражданам».

В 2010 году только на компенсацию банкам процентов по льготным кредитам планируется выделить 1,3 трлн рублей. «Бюджет несет большие убытки по обслуживанию льготных кредитов. Потери оказываются еще больше, когда граждане через 20 лет выплачивают полностью сумму льготных кредитов и становятся собственниками жилья. В то же время строительство арендных домов позволяет государству оставаться их собственником и получать доход от сдачи квартир в аренду».

Существенное преимущество таких домов для арендаторов — в низкой (в 2−3 раз ниже, чем в среднем по рынку) стоимости аренды квартир. Государство, помимо того, что остается собственником таких домов, существенно снижает процент неплатежей за коммунальные услуги, так как с неплательщиками, задолжавшими бюджету, разрывается договор аренды, и они вынуждены искать себе другое жилье. «К тому же в арендную плату обычно закладывается стоимость амортизации зданий. И, например, через 40 лет не возникает вопрос, где взять деньги на проведение капитального ремонта», — отмечает Г. Каленов.

Для населения социальные арендные дома — это дополнительная возможность для накопления средств на покупку собственного жилья. Правда, для этого должна эффективно функционировать система строительных сбережений. В Беларуси такая система, введенная «Беларусбанком», пока не прижилась из-за своего несовершенства.

По данным экспертов аналитического портала Infobank.by, более чем за три года действия системы в ней приняло участие около 9 тыс. человек, разместивших на «Жилищно-накопительном вкладе» более 60 млрд рублей. С февраля 2008 года начато кредитование участников системы, заключено около 900 кредитных договоров на сумму более 53 млрд рублей. На строительство жилья направлено около 20%, а на приобретение — более 80%.

Участникам системы предлагалось накапливать средства (25% от стоимости жилья) определенный период времени в зависимости от накопительного плана — 3, 5 или 7 лет. На стадии накопления средства хранятся на депозите в белорусских рублях, ставка по которому равна ставке рефинансирования Нацбанка (с декабря — 13,5%).

Банк кредитовал покупку жилья путем предоставления займа на 20 лет в белорусских рублях по ставке рефинансирования плюс 1 процентный пункт. Однако из-за роста цен на жилье многие люди просто не успевали накапливать деньги — квартиры дорожали быстрее, чем на счету собиралась необходимая сумма.

По мнению экспертов портала, в сегодняшних условиях падения цен на недвижимость привлекательность подобной системы стройсбережений также невелика. Ведь процентные ставки по срочным депозитам, которые предлагаются банками сегодня (более 20% в рублях и порядка 8% в валюте), несопоставимо больше, чем по жилищно-накопительному счету в рамках системы. Накапливать средства в белорусских рублях длительный срок под невысокую процентную ставку захочет не каждый.

Тем не менее, правительство рассчитывает привлечь население к накоплению средств в рамках системы строительных сбережений. Для этого предполагается внести соответствующие изменения в законодательство. В частности, предусмотреть в рамках системы выплату клиентам премий со стороны банков, например, в размере 20% от накопленной за год суммы.

По словам депутата Александра Чикилева, «опыт европейских стран показывает, что 1 евро, вложенный в премирование, возвращается в бюджет страны в размере 2−3 евро за счет налоговых выплат и увеличения объема строительства». По его словам, при формировании доверия к такому институту системой строительных сбережений могли бы воспользоваться 3−4 млн человек.

Белорусские новости