Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — «Не уступили $8000 и потеряли $30 000» — как и за сколько сегодня можно продать квартиру

«Не уступили $ 8000 и потеряли $ 30 000» — как и за сколько сегодня можно продать квартиру

20.01.2017 27 11022

Елена Масловская

Сегодня условия на рынке диктует покупатель. Чтобы быстрее продать квартиру, надо правильно определить ее цену и готовиться к торгу. Но есть и исключения из правил.

Промедление смерти подобно?

Когда цены на рынке падают, главная задача продавца — правильно оценить квартиру и выставить ее на продажу по соответствующей реалиям рынка цене. Только в этом случае можно с меньшими для себя потерями продать квартиру. В большинстве случаев через месяц или два такой цены уже выручить не удастся, говорит Светлана Куделко, заместитель директора ООО «Твоя столица. Агентство недвижимости».

— В нашей компании даже создана технология мобильных продаж. Мы помогаем продавцам правильно определить цену квартиры и находим на нее покупателей из нашей клиентской базы, а также предлагаем встречный вариант покупки. Решать все вопросы нужно очень быстро, чтобы цены не успевали сильно меняться. В противном случае интересы участников цепочки будут ущемлены, — уточняет Светлана.

Куделко говорит о том, что иногда специалисты идут навстречу продавцам и берут в работу квартиры по завышенным ценам. Но чаще всего это заканчивается тем, что квартира теряет в цене практически 20% от первоначально заявленной стоимости.

Например, в октябре прошлого года через агентство недвижимости продавалась однокомнатная квартира площадью более 40 кв. м в каркасно-блочном доме. Она была выставлена на рынок за $ 52 тыс., хотя на тот момент реальная цена ее продажи должна была быть не более $ 49 тыс. Продать квартиру удалось только в январе 2017 года, да и то только за $ 44 тыс.

— Продавцы решили, что если квартира расположена в каркасно-блочном доме, то она не может стоить дешевле $ 50 тыс. В результате потеряли практически $ 200 на «квадрате», — уточняет Куделко.

Игорь Рассохов, заместитель директора АН «Час-Пик», дополняет коллегу и говорит о том, что каждый продавец считает, что его квартира ничуть не хуже той, которую недавно продавал сосед. Он надеется, что найдется покупатель, которому нужна будет квартира именно в этом доме для мамы, сына, дочери или другого родственника, и он будет готов заплатить за нее любые деньги.

— Но практика показывает, что такого покупателя все-таки нет в природе. Но даже если он и есть, то его очень трудно найти. Через какое-то время находится покупатель, который готов купить это жилое помещение, но за реальную цену, — уточняет Рассохов.

Заместитель директора АН «Час-Пик», как и Светлана Куделко, говорит о том, что большинство людей, боясь продешевить, выставляют квартиру на продажу по максимальной цене. Зачастую с этим приходится соглашаться. Но, как правило, на такие квартиры никто не обращает внимания. В процессе работы все равно приходится постепенно снижать цену. Искусство агента как раз и заключается в том, чтобы доходчиво объяснить клиенту, какова ситуация на рынке, и помочь сформировать правильную и соответствующую реалиям рынка цену.

— Те продавцы, которые выставляют на продажу квартиру по правильной цене или даже чуть ниже среднерыночной, в конечном итоге оказываются в выигрыше. Те же, кто держит цену и долго ее не снижает, в итоге вынуждены сбрасывать ее и на $ 5 тыс., и на $ 10 тыс. именно ввиду недооценки ситуации и перспектив рынка. Мы неоднократно это наблюдали на практике, — дополняет Игорь Рассохов. — В данном случае вина в большей степени лежит на агенте, который не смог донести до продавца и разъяснить, как надо действовать. Поскольку задача специалиста по недвижимости заключается в том, чтобы оказать профессиональную консультацию и чтобы человек в конечном итоге выиграл от взаимодействия с агентством недвижимости.

Россохов рассказывает, что в практике агентства тоже был негативный опыт работы с продавцом. Через риэлтерскую организацию продавалась двухкомнатная квартира порядка 90 кв. м на ул. Водолажского. В феврале 2015 года она была выставлена на рынок за $ 105 тыс. В октябре — декабре этого же года нашлись покупатели, которые готовы были купить ее за $ 97 тыс. Однако продавцы отказались продавать жилое помещение по этой цене. В итоге в апреле 2016 года квартира была реализована за $ 75тыс.

— Мы, конечно, много работали с продавцами, убеждали их снижать цену. Но специалисты могут только рекомендовать продавцам выставлять объект на продажу по реальной цене. В совместной работе должно быть обоюдное взаимопонимание и доверие. Если бы продавцы прислушались к совету агента, они продали бы квартиру дороже, — говорит Россохов.

Заместитель директора приводит еще один пример. Весной прошлого года за двухкомнатную квартиру на ул. Тиражной покупатели давали продавцу $ 110 тыс. Он отказался от такого предложения. Сейчас он снизил цену до $ 105 тыс., но желающих купить квартиру даже по такой цене нет.

В настоящее время через агентство продается квартира в крупном жилом комплексе, которая была приобретена у застройщика в 2016 году за $ 105 тыс. В январе текущего года она выставлена на продажу за $ 75 тыс.

— На падающем рынке продавцам надо аккуратно снижать цену, прислушиваться к агенту, его рекомендациям и советам. Специалист настроен, чтобы клиент остался доволен. Бывает, что человек согласится снизить цену на $ 1−2 тыс. и сразу продаст квартиру. «Завтра» ему придется опускать цену уже на $ 5 тыс., — дополняет коллегу Алла Третьякова, риэлтер, руководитель группы АН «Квадратный метр».

Низкая цена квартиры не всегда является плюсом

Алла Третьякова рассказывает, что в ее практике был случай, когда она продавала стандартную трехкомнатную квартиру в панельном доме, со свежим ремонтом и встроенной мебелью на ул. Куйбышева. Владельцы хотели продать побыстрее, поэтому выставили ее на продажу по цене ниже среднерыночной.

— Просмотров было много, но покупателя не находилось. Я бегала-бегала, а потом решила и предложила поднять цену на $ 5 тыс. На удивление, как только мы подняли цену, квартиру сразу заметили и купили. Низкая цена иногда настораживает покупателя. Он начинает задумываться, что, наверное, в квартире что-то не так: есть скрытые дефекты или, например, плохая история, — говорит Третьякова.

Она добавляет, что цена квартиры должна быть конкурентоспособной. Если на нее нет покупателя, она должна корректироваться в соответствии со спросом.

— Квартиры по низким ценам очень сильно заметны в рекламе на фоне аналогичных квартир по более высоким ценам. Людям кажется, что там кроется какой-то подвох, — добавляет Куделко. — Но бывают ситуации, когда человеку надо очень срочно продать квартиру. Ему рекомендуют вроде как справедливую цену, но несколько дешевле по сравнению со среднерыночной, чтобы продать ее достаточно быстро. Тогда можно получить обратный эффект. Квартира появляется в рекламе, на нее сразу формируется большой покупательский спрос. После показов случается, что цена на нее поднимается, причем на значительную сумму. Такое происходит достаточно часто.

«Эксклюзив» уходит и по завышенной цене

Алла Третьякова говорит о том, что есть ряд случаев, когда квартиры на рынке продаются и по завышенным ценам. Но такая квартира должна иметь свою изюминку и в своем роде быть неповторимой.

Например, через АН «Квадратный метр» продавалась трехкомнатная квартира порядка 80 кв. м на первом этаже в кирпичном доме возле леса на ул. Стариновской в Уручье. В новостройке без отделки были оборудованы ванная с гидромассажем, душевая кабина, установлена система «умный дом».

Был сделан дизайн-проект квартиры, дополнительно предложены дорогие отделочные материалы для стен и пола. Светильники были эксклюзивные, некоторые из них с кристаллами Сваровски. Перечень всех материалов был составлен на 4 листах и затем передавался по акту приемки новым собственникам несколько часов.

— Квартира была предложена на рынок за $ 200 тыс. По такой цене я взяла ее в работу скрипя душой и в надежде, что продавцы постепенно будут снижать цену. Звонков по ней вообще не было, потому что средняя цена на подобные квартиры была в то время порядка $ 160 тыс. Но собственники не согласились снизить цену ни на один цент, — рассказывает Алла. — Но надо отдать должное агенту, которая очень грамотно организовала рекламную кампанию, сделала очень хорошего качества фото и разместила их на рекламных площадках. В итоге квартира даже по такой цене была продана за полтора месяца. Это был изумительный случай в моей практике. Организовали первый просмотр. Люди пришли, посмотрели и пошли дальше. Второй просмотр оказался последним. Покупатели взяли квартиру за цену, предложенную продавцами.

Алла приводит еще один пример. В октябре 2016 года ее агент продавала однокомнатную квартиру в «сталинке» с перепланировкой и хорошим ремонтом в переулке Броневом. Она также была реализована по цене продавца —за $ 75 тыс. «Правда, продавали долго, где-то около полугода. Но результат налицо», — уточняет Третьякова.

Со своей стороны Светлана Куделко говорит о том, что дорогие квартиры меньше всего подвержены колебаниям цен на рынке и не так быстро теряют в цене, как стандартные.

— Поэтому если месторасположение и состояние квартиры соответствуют высоким потребительским качествам, то на такую квартиру совершенно по-другому формируется цена. Рекомендовать снижать цены на дорогие квартиры очень сложно. Если на подобную квартиру найдется покупатель, он ее все равно купит. На дорогие с дизайнерским ремонтом квартиры покупатели находятся либо очень быстро, либо очень медленно, — говорит Куделко.

Заместитель директора «Твоя столица. Агентство недвижимости» рассказывает, что в последнее время через риэлтерскую компанию достаточно быстро было продано несколько дорогих квартир. Например, в сентябре прошлого года двухкомнатная квартира площадью порядка 70 кв. м на ул. Беды в каркасно-блочном доме 2010 года постройки с дизайнерским ремонтом «ушла» за $ 2000/кв.м.

— Это очень хорошая цена сегодня на «элитные» квартиры. Потому что $ 2500/кв.м — это сейчас потолок цены, — уточняет Светлана.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь