Времена изменились: халявных квартир больше не будет, рассчитывать надо только на свои! Откровенный разговор чиновников и бизнесменов о больном жилищном вопросе

На этот раз в откровенном разговоре в офисе портала Realt.by приняли участие представители органов государственного и Минского городского управления — Александр Горваль, начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства, Юрий Кочерго — первый заместитель председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, Ирина Гонтарева, начальник отдела жилищного строительства комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, а также государственных и частных застройщиков — Геннадий Болтик, заместитель генерального директора по собственному строительству ОАО «МАПИД», Василий Устинчик — председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест» и Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest). Участники «круглого стола» рассказали о перспективах развития жилищного строительства в Беларуси и о том, к чему стоит готовиться рядовым белорусам для решения наболевшего жилищного вопроса.

Эра расцвета жилищного строительства закончилась

В 2015 году в Беларуси за счет всех источников финансирования было сдано в эксплуатацию 5 млн кв. м общей площади жилья. Но уже к концу прошлой пятилетки стал наблюдаться спад в развитии экономики страны в целом и жилищного строительства в частности.

— Если говорить об объемах строительства жилья, а они вытекают из бюджетного финансирования и финансового положения домашних хозяйств, то цифры идут на спад. По госпрограмме на текущую пятилетку в республике запланировано построить 18 млн кв. м жилья, в том числе в 2016 году — 4 млн кв. м, в 2017 и последующих годах - по 3,5 млн кв. м, — говорит Александр Горваль.

При этом начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры акцентирует внимание на том, что если в текущем году на строительство жилья с господдержкой направлено почти Br4,8 трлн (неденоминированных), то в 2017 году ее объемы будут снижены практически в 3 раза. К тому же у государства остаются большие финансовые обязательства перед гражданами по заключенным договорам. Они будут дофинансироваться за счет бюджетных средств, запланированных на господдержку в 2017 году. «Поэтому „живых“ денег на заключение новых договоров остается совсем немного», — уточняет специалист.

Конкретных цифр пока нет, поскольку госпрограмма на будущий год еще дорабатывается, добавляет Александр Горваль. Но очевидно, что бюджетного финансирования на строительство жилья в виде льготных кредитов не будет. Оно будет осуществляться только за счет возвратных средств банков по ранее заключенным договорам.

На фоне значительного сокращения бюджетного финансирования, которое стремится к нулю, будет сокращено строительство жилья и по госзаказу, а также арендного, которое так и не успело получить большого развития.

Общая тенденция такова, что гражданам при строительстве жилья надо рассчитывать на собственные средства. «Если сегодня за свой счет они финансируют более 70% строительства жилья, то в дальнейшем эта цифра будет увеличиваться», — подытоживает чиновник.

Минск пока держится на плаву

Как рассказал Юрий Кочерго, в текущем году в столице запланировано построить 735 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день уже введено в эксплуатацию 620 тыс. кв. м, по итогам года ожидается выполнение годового задания в полном объеме. Начиная с 2017 года в Минске ежегодно будет строиться по 644 тыс. кв.м.

На фоне сокращения бюджетного финансирования снижается доля жилья, строящегося с господдержкой. Так, если в 2009 году в Минске было введено 1 млн 117 тыс. кв. м жилья, из них 798 тыс. кв. м для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан (71% от общего ввода жилья), то в 2015 году в столице построено 1 млн 036 тыс. кв. м, из них 315 тыс. кв. м — для нуждающихся (30%). За 10 месяцев 2016 года при 620 тыс. кв. м только 159 тыс. кв. м построено для нуждающихся граждан (25%). Доля строительства жилья с господдержкой будет сокращаться и дальше.

Первые два дома по госзаказу сданы в эксплуатацию в Минске в 2015 году (порядка 15 тыс. кв. м). В текущем году запланированы к вводу еще 2 дома. Один уже построен и сдан в эксплуатацию в Заводском районе, второй вводится в ноябре. На 2017 год строительство жилья по госказазу в столице не планируется.

Расцвет строительства арендного жилья наблюдался в Минске в 2014 году, когда за счет средств городского бюджета было построено 67 тыс. кв.м. Но потом город не смог тянуть на себе такую тяжелую ношу. На текущий год строительство арендного жилья в Минске не планировалось. Однако по факту введено 2 дома общей площадью 14,5 тыс. кв. м, построенных за счет средств бюджета г. Минска.

С 2016 года на территории г. Минска осуществляется строительство арендного жилья, но уже за счет возвратных средств — арендной платы за новые построенные квартиры, жилые помещения, сдающиеся в коммерческий наем на вторичном рынке, и неприватизированные квартиры государственного жилого фонда, которые с 1 июля 2016 года перешли в разряд арендных.

С момента окончания приватизации государственного жилья (с 1 июля) в бюджет Минска ежемесячно поступает порядка Br9−10 млрд (неденоминированных). По арифметическим расчетам, в год эта сумма составит около Br120 млрд.

За счет средств от аренды в 2017 году в столице запланирован к вводу еще один арендный дом. Объект расположен в Новинках и имеет порядка 30% готовности. На его строительство потребуется около Br75 млрд (неденоминированных). Рассматривается вопрос о строительстве еще 2 арендных домов.

Не по Сеньке шапка?

В какой-то мере помочь гражданам решить жилищную проблему государство планировало за счет строительства арендного жилья. Но получилось все так, как говорил классик: «только собрались жить хорошо — кончились деньги». Свое мощное плечо в решении этого сложного вопроса не подставил и бизнес. Сейчас наступает следующий этап в развитии арендного сектора — вовлечение в него бизнеса.

— Поставлена задача проработать систему, которая сделала бы интересной эту тему для бизнеса. Но без государственных преференций сделать это невозможно. Надо либо стимулировать преференциями инвестора-застройщика, либо дотировать рыночные ставки арендаторам, — уточняет Александр Горваль.

— Минск уже сегодня ежемесячно получает доход от арендной платы в размере Br9−10 млрд (неденоминированных). Если бы все деньги, потраченные за последние 15−20 лет в Беларуси на строительство жилья с привлечением 5-процентного льготного кредита, были направлены на возведение арендных домов, государство ежегодно получало бы $ 0,5 млрд в виде арендной платы. За эти деньги можно было бы построить уже немало арендных домов, — высказывает свою точку зрения Василий Устинчик.

Представитель бизнеса говорит о том, что в Германии к строительству арендного жилья застройщик может привлечь кредит под 2,7−3,1% годовых. Если бы в Беларуси на эти цели инвесторам предоставлялись кредиты хотя бы под 5% годовых, они строили бы арендные дома.

— Для строительства арендного жилья нужны «длинные» деньги. В противном случае надо строить за свои. Но что застройщик получает взамен? Если ставки аренды для определенных категорий граждан в нашей стране будут дотироваться, как на Западе, то частник эту тему будет развивать, — говорит Василий Устинчик. — Наверное, сегодня белорусы — самые богатые люди. Во всяком случае, богаче немцев. Доля арендного жилья в Германии составляет более 50%, а в Берлине — порядка 80%. Наши граждане не горят желанием жить в арендном фонде. Им подавай собственное жилье.

Специалист уточняет, что сегодня молодые люди учатся жить по-другому. Они привязываются не к месту жительства, а к месту работы. Если, например, создать рабочие места в городах-спутниках Минска, где можно будет хорошо заработать, то и жилье там будет востребовано. Сегодня все едут в Минск в поисках более высокой зарплаты.

— Пока же наши города-спутники искусственные. В них надо развивать не жилой сектор, а производственный. А мы пытаемся строить в первую очередь жилые дома, — говорит Василий Устинчик.

Председатель наблюдательного совета «10 УНР-инвест» рассказывает, что их компания за два года закончит строительство своих жилых домов в Минске и дальше планирует выходить в города-спутники. Уже подписан меморандум с иностранной компанией о создании совместного предприятия для строительства аграрно-индустриальных парков с зоной высокой энергоэффективности. Иностранный инвестор готов вкладывать деньги не только в развитие высокотехнологичных производств, но и строительство жилья.

Со своей стороны Вадим Тачкин добавляет, что поддержка бизнеса должна быть не только в виде финансирования. Самое главное — дать частникам доступ к участкам. Сегодня коммерсант может приобрести земельный надел только на аукционе. Но беда в том, что на торги выставляются участки, которые были многие годы не востребованы даже в период заявительного принципа. Они сложные и достаточно дорогие.

Частных застройщиков остается на рынке все меньше и меньше. Но они пока еще есть. Сегодня, в условиях сокращения объемов строительства жилья, они готовы участвовать в реализации госпрограммы строительства жилья. Она также нуждается в профессионалах, которые могут двигать ее вперед, говорит специалист.

— Строительство арендного жилья в Беларуси — это социально ориентированный проект. Он не дает положительной рентабельности при возведении одного отдельно взятого дома. С учетом сдачи в аренду квартир по низким ставкам он неинтересен бизнесу. Чтобы этот процесс развивался, в него надо вовлекать частные компании и предоставлять им преференции, — уточняет Вадим Тачкин.

Бизнесмен считает, что если бы государство объявило тендер на строительство жилья по госзаказу, то с учетом определенной рентабельности застройщика и цены, приемлемой для государства, это предложение также было бы интересно для частного сектора.

Сегодня государственные УКСы, которые конкурируют с коммерсантами, зачастую продают аналогичные объекты дороже, чем частники, говорит Вадим Тачкин. «Выполнение госпрограмм по строительству жилья государство возлагает только на государственных застройщиков и не дает частнику даже шанса поучаствовать в этом процессе», — уточняет специалист.

У «МАПИДа» тоже связаны руки

Как рассказал Геннадий Болтик, загрузка ОАО «МАПИД» напрямую зависит от инвестиционной программы г. Минска. В лучшие годы силами предприятия строилось до 600 тыс. кв. м в год, что составляло порядка 30−40% от общего объема ввода жилья в столице. В последние годы «МАПИД» активно работает на минском рынке новостроек как заказчик строительства и возводит около 5−8% от общего объема строящегося предприятием жилья.

В связи с сокращением объемов жилищного строительства в Минске снизилась загрузка и «МАПИДа». Дело дошло даже до того, что предприятие вместе с другими стройорганизациями обратилось к главе государства с просьбой выделить участки для строительства жилья без аукциона, в том числе для очередников с 5-процентной прибылью.

По словам заместителя генерального директора «МАПИДа», на сегодняшний день предприятием сформированы акты выбора по 12 площадкам, которые оно получило по указу № 400. В декабре текущего года организация планирует выйти на первую из них в Каменной Горке на пересечении улиц Колесникова — Проектируемая-5.

В 6-подъездном доме серии М 464 У половина квартир предназначена для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, которые будут строить жилые помещения без привлечения льготных кредитов. Все остальные квартиры будут реализовываться по коммерческим ценам.

Несмотря на то, что участок предоставлен компании без аукциона, рассчитывать на снижение коммерческой цены на жилые помещения не стоит. По словам Геннадия Болтика, площадка имеет обременение. В связи с нехваткой парковочных мест застройщик за свои деньги вынужден строить подземный паркинг.

По сравнению с домостроительными комбинатами республики жилье у «МАПИДа» не дешевое. Например, квартиры в доме № 7 в Лошице-9 реализуются по Br1700/кв.м при единовременной оплате после заключения договора и по Br1900/кв.м — с рассрочкой платежа до сдачи дома в эксплуатацию. Этому есть логическое объяснение.

80% квартир в четырех домах в Лошице-9 предназначены для многодетных семей и строились с привлечением льготных кредитов. Например, цена квадратного метра в недавно сданном в эксплуатацию доме № 8 для многодетных семей составила Br710/кв.м (для сравнения: в целом по городу за 9 месяцев текущего года цена «квадрата» для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан сложилась на уровне Br797/кв.м).

В связи с перебоями финансирования 8 месяцев предприятие строило дома за свои деньги и израсходовало практически все свои оборотные средства. В целом задолженность по льготным кредитам составляла порядка Br80−100 млрд.

— За счет полученных без аукциона площадок и реализации жилья по коммерческим ценам мы, возможно, и компенсируем свои средства. Но время упущено, и денежные ресурсы вовремя не вложены в оборот, — добавляет специалист.

Цены снова пойдут вверх?

Александр Горваль поддерживает коллегу и говорит о том, что для того чтобы хотя бы поддерживать производство на должном уровне, прибыль компании должна составлять не менее 10%. Чтобы вести расширенное производство, она должна быть порядка 20%.

Застройщикам приходится нести тяжелое бремя: платить проценты по кредитам и налоги, отчислять усредненную норму сноса в размере 5−7%, строить социальные объекты, инженерную и транспортную инфраструктуру и т. д. Все эти обременения отражаются на коммерческой цене квадратного метра.

По словам чиновника, на фоне снижения объемов жилищного строительства сокращается и количество площадок, что ведет к уменьшению предложения. Поэтому государственный служащий не исключает, что в сложившихся условиях, даже несмотря на падение общего уровня доходов населения, цены на квартиры снова могут пойти вверх.

Своеобразной палочкой-выручалочкой для многих граждан могло бы стать индивидуальное жилищное строительство. Но проблема заключается в том, что вокруг крупных населенных пунктов нет свободных земельных участков.

Александр Горваль говорит о том, что новая госпрограмма строительства жилья нацелена на то, чтобы облегчить гражданам доступ к участкам. Поэтому перед службами Госкомимущества, Минсельхозпрода, облисполкомов поставлена задача более досконально изучить земли на предмет их балльности и сельскохозяйственной выгоды. Если таковые найдутся, то это может дать новый толчок для развития индивидуального строительства.

Как накопить на собственное жилье

В сложившихся непростых условиях государство будет искать новые пути для решения жилищного вопроса граждан. «Мы опять возвращаемся к ипотеке, которая пока существует только формально. Будем снова реанимировать систему стройсбережений, позволяющую пусть не сразу, а со временем накопить средства и купить квартиру», — уточняет чиновник.

Госслужащий высказывает мнение, что на фоне падающего рынка у многих людей есть возможность накопить собственные средства и не стоять в очереди на строительство квартиры 30 лет, как это сегодня мы видим в Минске. Срок накопления зависит от доходов и может составлять от 2 до 7 лет. «Конечно, это тоже не панацея для всех. Но для экономически активного населения, которое ставит перед собой задачу иметь в собственности квартиру, это один из действенных механизмов накопления», — добавляет чиновник.

Александр Горваль акцентирует внимание на том, что в нашей стране всегда было не сложно приобрести жилье. Менталитет белорусов такой, что они хотят иметь его непременно в собственности.

— Но это самая дорогая в жизни человека вещь. Она не может быть у всех, как не у всех есть виллы, мерседесы и другие дорогие вещи. Поэтому давайте будем смотреть правде в глаза. Даже при всех новых механизмах не всем удастся накопить денег и иметь в собственности квартиру, — уточняет специалист.

Господдержка в минимальных объемах будет оказываться самым уязвимым и социально незащищенным слоям населения. Ставка будет делаться на многодетные семьи.