«Если Президент снимет запрет на застройку колхозных полей, участок в Минском районе будет стоить не $ 40 тыс., а $ 4000» — эксперты о проблемах частного строительства

Обсуждение открыла Галина Павлова, начальник главного управления архитектурной, научной и инновационной политики Минстройархитектуры. По ее словам, одна из ключевых проблем в вопросе индивидуального строительства — энергосбережение. Ведь, в отличие от многоквартирных домов, каждая из стен индивидуального жилища граничит с улицей, и каждая теряет тепло.

Не так давно все крупные домостроительные комбинаты в Беларуси провели модернизацию и сегодня готовы строить под заказ индивидуальное панельное жилье любой формы. Однако нормативное сопротивление в таких домах составляет порядка 80 кВт ч/кв.м в год, что вдвое выше показателей энергоэффективности. Это значит, что стены индивидуальных домов от белорусских ДСК будут остывать вдвое быстрее энергоэффективных.

Энергосбережение — ключевой вопрос в индивидуальном жилищном строительстве еще и потому, что уже сейчас 35% энергоресурсов страны идет на обслуживание жилого фонда. Если доля индивидуального жилья увеличится, затраты на нагревание воздуха в жилых домах возрастут.

Вторая актуальная проблема и насущный предмет обсуждения — цена квадратного метра в индивидуальном жилище. Домостроительные комбинаты способны проектировать и строить энергоэффективные серии индивидуальных домов, но будут ли они по карману потребителю?

Теплые стены не по карману строить, холодные — не по карману нагреть — таковы белорусские реалии индивидуального жилищного строительства. Пока что наши соотечественники строят частный дом скорее в качестве второго, летнего жилища.

И государство заинтересовано в том, чтобы граждане имели в пользовании хотя бы дачу. Дача не решает жилищный вопрос, но сделает население экономически активным, поскольку домовладельцы покупают стройматериалы, создают рабочие места на локальных стройках и огородах, а не несут зарплату в обменник.

Это одна из причин, по которой институт жилища НИПТИС разработал программу малоэтажного жилищного строительства, которая в 2010 году была утверждена правительством и с тех пор реализуется. Согласно программе, доля индивидуального жилья в Беларуси ежегодно должна составлять не менее 40% от общего объема построенного.

Марина Еременко, разработчик программы и начальник научно-исследовательского отдела, рассказала о том, как эти планы были реализованы на практике.

В 2013 году ввод индивидуальных жилых домов достиг 1 025 тыс. кв. м по Минску и около 5 млн кв. м по республике. Тогда частное жилищное строительство составило 34% от общего объёма жилья, построенного в столице. Дальше его доля только росла: в 2014 году дошла до 38% ввода, в 2015-м — до 48% при запланированных 40%.

О дефиците участков и необходимости строить таунхаусы вместо частных домов

В Миноблисполкоме считают, что приоритетным в индивидуальной застройке должно стать блокированное жилье: за счет общих с соседями стен оно дешевле, энергопотребление ниже, а достоинства те же: свой участок, хозяйство, гараж.

Кроме того, именно блокированная застройка позволит разделить между людьми землю, которой на всех не хватит: облисполком способен обеспечить участками только 6,7 тыс. желающих — именно столько нереализованных наделов сегодня остается на Минщине. А в областной очереди на получение участков для строительства индивидуальных домов уже зарегистрировано 304 тыс. человек.

И это лишь те, которым исполком по закону обязан предоставить надел бесплатно. А ведь есть еще граждане, не относящиеся к категории нуждающихся и желающие купить землю в Минской области с молотка.

— Я вижу проблему развития усадебного строительства в дефиците участков и недостатке средств для строительства инженерных сетей к ним, — отметил Алексей Вага, начальник управления архитектуры и строительства Миноблисполкома. — Стоят коробки, достроенные, в которых никто не живет из-за отсутствия инженерных сетей. Вот почему на аукцион нужно выставлять не 15−20 соток под строительство индивидуального дома, а 2−3 га для строительства усадебной застройки. Такие участки будет выкупать не потребитель, а предприятие, строить на них блокированные дома и реализовывать на рынке.

Однако проблема с участками лежит в еще одной плоскости: 12 тыс. наделов в столичном регионе сейчас находятся под угрозой изъятия из-за того, что землепользователи не построили жилье в установленный срок. Большинство из них в свое время получили участки, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и после изъятия не перестанут нуждаться в крыше над головой.

В то же время, незастроенные участки на годы оказались «заморожены» и выведены из хозяйственного оборота из-за запрета на их реализацию. Эту проблему на круглом столе озвучил Павел Астапеня, аттестованный юрист, риэлтер и директор агентства недвижимости «Эксперт»:

— Сегодня не проблема найти строительную компанию, которая быстро и эффективно возведет дом. Проблема найти участок. Почти 10 лет назад был принят запрет на реализацию пустых земель за исключением реализации по результатам аукциона. Очевидно, норма была введена для того, чтобы побороть спекулянтов, но привела к тому, что сегодня почти невозможно вовлечь в хозяйственный оборот пустующие земельные участки.

По словам Павла Астапени, существенная часть пустых участков не предоставлялась нуждающимся бесплатно, а когда-то была куплена за живые деньги для строительства индивидуального дома, но по каким-то причинам покупатели не могут построиться. Парадокс актуального законодательства заключается в том, что продать земельный участок они тоже не могут. В итоге земли годами стоят без дела, не вовлеченные в хозяйственный оборот.

— Эти люди обращаются в наше агентство недвижимости, с каждым годом их становится все больше. Продать участок можно только возведя либо фундамент, либо дом полностью, но и это проблематично, поскольку у большинства таких участков истекли сроки строительства. Сегодняшний уровень кадастровой оценки земли позволяет нам отменить запрет на продажу пустующих земель, чтобы ввести огромное количество участков в хозяйственный оборот.

Присутствующий в зале директор одного из заинтересованных предприятий, которое возводит индивидуальные дома под заказ, высказал мнение о том, что проблему дефицита земельных участков может решить только Президент: