Как украинец квартиру в Минске покупал: «Ни задатка, ни квартиры я больше не видел»

— Для того чтобы привлечь к ответственности агентство недвижимости либо обращаться к нам за помощью и поддержкой, данный гражданин после осмотра квартиры и принятия решения о ее покупке должен был заключить договор на оказание риэлтерских услуг с агентством, а также соглашение о намерениях с продавцом квартиры. В этом случае агентство при возникновении споров либо препятствий по совершению сделки регулирует отношения между сторонами, защищает права своих клиентов и несет ответственность в рамках договора на оказание риэлтерских услуг.

В данном случае покупатель воспользовался услугами агентства, осмотрел квартиру в присутствии агента, но не заявил о своем намерении купить квартиру, более того, сказал, что платить агентству не собирается.

Далее, предполагаю, события разворачивались по известному для всех сценарию: покупатель вычисляет телефон продавца, либо, зная номер квартиры, приходит вечером с визитом (тем более что он снимает квартиру неподалеку), и они благополучно договариваются, подписывают соглашение о задатке и покупатель передает задаток продавцу. Далее у них что-то не заладилось. Сделка не состоялась. Видимо, покупатель, внося задаток, не придал значения тому факту, что в квартире перепланировка, и ее надо утверждать, а это требует времени, а также тому факту, что требуется подбор варианта встречной покупки для продавца квартиры. Короче, он поступил очень легкомысленно, и фраза «жадность порождает бедность» здесь очень кстати.

Мне, а также агенту и риэлтеру стало известно о происходящем после того, как покупатель обратился ко мне с письмом на электронную почту с просьбой разобраться в обстоятельствах произошедшего и оказать максимальную помощь по вопросу возврата задатка, а также с обвинениями в адрес агента.

После разговора со следователем стало ясно, что покупатель обвиняет агента в сговоре с продавцом с целью присвоения задатка, внесенного им за квартиру. Конечно, я не могу знать, был сговор или нет, но зная своего сотрудника уже почти 10 лет, могу сказать, что она впервые попала в такую историю, это добросовестный и порядочный человек, ответственно относящийся к своим обязанностям, поэтому я более чем уверена, что ее вины в этой истории нет. А желание покупателя найти виновного в своих ошибках, в общем, понятно.

Надо сказать, что хоть сейчас и идут споры между покупателем и продавцом, в одном они были едины, воспользовавшись услугами — «кинуть» агентство.

Я считаю, что эта история очень поучительна для тех, кто берется не за свое дело, неуважительно относится к чужому труду и пытается экономить там, где этого делать нельзя, и в результате не получает желаемое, а теряет время и деньги.

Мнение юриста и директора АН «Эксперт» Павла Астапени:

— Должен сразу сказать, что вся эта ситуация для стороннего наблюдателя, незнакомого с риэлтерской кухней изнутри, может испортить впечатление о риэлтерах в частности и о рынке недвижимости в целом.

Однако, никого не выгораживая, расскажу о сложившейся практике, чтобы читатель сам определил, могло ли быть так, как описывает потенциальный покупатель, или ситуация развивалась по другому сценарию.

Во-первых, агент, который якобы передал продавцу квартиры контактные данные покупателя — должен быть либо абсолютным новичком в профессии, либо человеком, которого не беспокоит свой собственный заработок. С учетом сложившейся на рынке недвижимости ситуации я и в страшном сне не могу представить, что такие люди могут работать на рынке. Хлеб агента/риэлтера — переговоры, переговоры и еще раз переговоры. Эра торговли информацией ушла в небытие, добиваются результата на рынке только хорошие переговорщики. Поэтому, зачем агенту в этой ситуации отдавать свой хлеб, я ума не приложу.

Во-вторых, агентство недвижимости без согласия продавца действительно не имеет право предоставлять договор на оказание риэлтерских услуг — требование о соблюдении конфиденциальности никто не отменял.

В-третьих, заключение предварительного договора с помощью агентства недвижимости не может быть гарантией отсутствия какого-либо злого умысла со стороны продавца — любой продавец гипотетически может взять задаток и скрыться либо отказаться продавать квартиру лицу, давшему задаток. Но оформление предварительного договора и задатка через хорошее агентство — это гарантия того, что соответствующие бумаги будут оформлены юридически верно, и в случае возникновения подобных проблем вы можете с полной уверенностью на них опираться, доказывая свою правоту. Все же расписки — это, на мой взгляд, бесполезные клочки бумаги, из которых очень сложно установить истину. Также, кстати, оформление юридически выверенных документов защищает и интересы добросовестного продавца.

В-четвертых, продолжение рекламирования квартиры в описываемой ситуации, если нет каких-либо других нарушений со стороны агентства недвижимости (это должны устанавливать соответствующие органы), правомерно, поскольку в соответствии с законодательством риэлтерская организация обязана снять рекламу только в том случае, если ею найден покупатель на квартиру, и в агентстве недвижимости оформлены соответствующие документы.

Потерпевшему я бы посоветовал продолжать пытаться разрешить ситуацию с помощью правоохранительных органов, возможно, если все было так, как он описывает, в действиях продавца органы внутренних дел/прокуратура усмотрят состав правонарушения. Если же нет, то решить проблему можно будет только в суде. Однако, как я уже указал, с составленными «на коленке» расписками это, на мой взгляд, будет сложно.

В целом, такие ситуации не так часты на рынке недвижимости — и продавцы, и покупатели с помощью СМИ наслышаны о реальных историях, которые случаются с очень уж самостоятельными гражданами, стремящимися сэкономить на качественных услугах. Никто ведь не хочет попасть в процент тех бедолаг, которые оказываются у разбитого корыта без какой-либо возможности возместить понесенный ущерб.