Аттракцион докризисной щедрости. Цены на квартиры в Москве упали на 40−50%

Несмотря на всю эксклюзивность сложившейся ситуации, иностранцы не спешат скупать жилье в Москве. Никакого квартирного бума агентства недвижимости не наблюдают, хотя все предпосылки к нему имеются: с начала сентября курс доллара по отношению к российскому рублю вырос на 42%, а цены на квартиры, исчисляемые в рублях, остались на докризисном уровне.

Андрей Терешин, специалист по операциям с недвижимостью московского АН «БЕСТ-Недвижимость»

— Цены на московские квартиры в российских рублях с сентября не менялись. А это значит, что в долларовом эквиваленте они снизились примерно на 40%. Только определенная категория продавцов — мелкие инвесторы — стала робко поднимать стоимость своих объектов, чтобы не остаться в минусе. Приживутся ли эти цены — пока не ясно: кому-то удается продать квартиру, кому-то — нет.

Несмотря на то, что цены в долларовом эквиваленте существенно снизились, мы не наблюдаем особого интереса к покупке квартир в Москве среди иностранцев. В последнее время у наших продавцов просто сдают нервы. Предположим, они изначально продавали хорошую «трешку» общей площадью 77 метров за 11 — 12 млн рублей. И полагали, что, продав ее, они получат $ 350 тысяч. Но сегодня они ее продали за те же самые 12 млн, получив на руки не $ 350 тыс., как рассчитывали, а уже меньше $ 300 тыс ($ 220 тыс. — примечание Realt.by). В то же время, подняв цену выше среднерыночной, свою «трешку» они не продадут. Поэтому им остается только смириться с этой ситуацией.

Только сегмент комфортных квартир, стартующих в цене от 20 млн рублей ($ 380 тыс.) за «двушечку» в центре Москвы и в шаговой доступности от метро, пользуется популярностью у иностранцев. Впрочем, цены на эту категорию квартир тоже не изменились.

Но следует учитывать, что вплоть до февраля цены на московскую недвижимость стремительно росли. Дело в том, что когда грянул конфликт на Украине, к нам обращалось очень много украинских граждан. Они скупали самые дешевые московские квартиры в новостройках в ценовом сегменте 5 — 6 млн рублей за «двушку» ($ 95 — 114 тыс.). Брали их либо с готовой отделкой от застройщика, либо готовые квартиры с ключами, куда можно сразу заселиться и сделать ремонт. Соответственно, все дешевые варианты к середине февраля закончились.

С тех пор цены на новостройки в рублях не изменились. Даже резкое повышение валютного курса на них не повлияло. Лишь опосредованно и только в случае с некоторыми застройщиками. Если застройщик накануне кризиса взял в банке долларовый кредит, то ему неизбежно придется повысить стоимость строящихся квартир, ведь в долларовом эквиваленте его долг перед банком вырос на 40%. Если застройщик брал кредит в рублях, то для дольщиков все осталось по-старому.

И, тем не менее, покупателю строящихся квартир следует рассчитывать на ежемесячный рост цены на новостройку в районе 80 — 100 тыс. рублей ($ 1,5 — 1,9 тыс.). Это совершенно нормальная практика для долевых продаж, вне зависимости от курса доллара.

Цены на однокомнатные квартиры

— Если мы берем стандартный 18-этажный панельный дом, то в пределах третьей остановки от Садового кольца следует ориентироваться на диапазон цен 6,5 — 7,5 млн рублей ($ 120 — 138 тыс.). На окраине города поближе к МКАД такую же квартиру можно купить за 5,8 — 6,1 млн ($ 106 — 112 тыс.) За 6,5 млн возле МКАД уже продаются квартиры с очень хорошей отделкой и мебелью. Такая же квартира в центре Москвы в пределах Садового кольца будет стоить от 10 до 12 млн рублей ($ 184 — 220 тыс.).

По данным другого агентства недвижимости цены на жилье в Москве упали не только в долларовом эквиваленте, но и в российских рублях:

Давид Степанян, специалист по продажам и аренде недвижимости АН «Московская Городская Служба Недвижимости»

— Притока иностранных покупателей из дальнего зарубежья мы совершенно не наблюдаем. Все больше жители ближнего зарубежья. Если сравнивать сентябрьские и декабрьские данные, то мы стали свидетелями некоторого повышения спроса на квартиры в Москве среди жителей соседних государств. К нам обращаются и белорусы в том числе.

Цена продажи и аренды

— Если в сентябре можно было сдать однокомнатную квартиру в районе 30 тыс., то сейчас она сдается за 23 — 25 тыс. ($ 420 — 450). Двухкомнатную квартиру можно снять за 40 — 50 тысяч ($ 735 — 920).

Если говорить об изменении цен продажи, то в сентябре однокомнатные квартиры стоили на 200 — 300 тысяч рублей дороже. Двухкомнатные квартиры можно было продать на 400 — 500 тысяч дороже, чем сейчас. Трехкомнатные — на 500 — 700 тысяч.

Таким образом, в декабре стоимость однокомнатных квартир стандартных потребительских качеств на окраине города сформировалась в районе 5 — 5,5 млн ($ 92 — 101 тыс.), двухкомнатных — в районе 7 — 7,5 млн ($ 129 — 138 тыс.), трехкомнатные упали до 8 — 10 млн ($ 147 — 184 тыс.).

Но даже несмотря на снижение цен, квартиры очень плохо сдаются и продаются. Я считаю, что в ближайшие полгода цены не изменятся, и еще не скоро достигнут докризисного уровня в долларовом эквиваленте. Только где-то в мае-июне можно рассчитывать на повышение цен. Потому что спроса сейчас особого нет. Впрочем, и рынок не переполнен предложениями. Многие продавцы снимают свои объявления, полагая, что квартиры в данный момент продавать невыгодно. Они предпочитают сдавать жилье в аренду, несмотря на то, что цена аренды снизилась так же сильно, как и цена продажи.