Лев Хаютин о своем «старте» на рынке недвижимости, а также перспективах и проблемах в сфере строительства

Генеральный директор СООО «Тамбаз», Член Ассоциации застройщиков и Союза архитекторов Беларуси — Лев Хаютин — одна из известных личностей сферы недвижимости. Его имя на слуху, багаж знаний велик, новички и профессионалы рынка прислушиваются к мнению эксперта. Именно поэтому Лев Хаютин номинирован на Премию REALT GOLDEN KEY 2014 в номинации «Персона года».

— Лев Исаакович, расскажите, что привело Вас в сферу недвижимости? С чего начинали и чего достигли?

— В 70-ом году я закончил архитектурный факультет Белорусского политехнического института, в 1973 году был принят в Союз архитекторов БССР. Начал свою карьеру в РУП «Институт Белгоспроект» в 1970 году, где проработал без малого 22 года. Последние 6 лет трудился уже в должности начальника комплексной мастерской № 4, которая проектировала в основном жилые дома и объекты Минздрава — санатории, дома отдыха, больницы и поликлиники. Проектировали, как по республике, так и за ее пределами. Последний мой крупный проект был в Кисловодске — санаторий четвертого главного управления Минздрава БССР. Правда, ввести в эксплуатацию объект не успели — развалился Советский Союз. Достаточно серьезные работы были и в Москве, там я проектировал гостиницу нашего постпредства, а теперь посольства в России.

В начале 90-х проектное дело практически «умерло» — заказов не поступало, и проектный институт оказался в настоящем коллапсе. Возможности работать и зарабатывать проектным делом не было, потому и возникла мысль создать свою небольшую строительную компанию. Так мы и сделали совместно с поляками: создали предприятие и начали строить объекты. Начинали с «МакДональдса» на ул. Немига, закончили «МакДонольдсом» на привокзальной площади. Выигрывали тендеры у зарубежных заказчиков, так вначале 2000-ых годов построили завод по производству медицинской техники ИП «Маерск Медикал» в городе Фаниполь. Однако проблемы появились и здесь — негосударственным компаниям госбюджет ничего не финансировал, работать оставалось лишь на частных и иностранных заказчиков. Обеспечить фронтом работ всех сотрудников было сложно, рынок был нерегулярный и неритмичный. Тендер — вещь непостоянная, выиграть его — дело случая, а зарплату платить нужно всегда.

В силу этого обстоятельства приняли решение выйти на рынок жилья как застройщики и обеспечивать себя работой самостоятельно. Тогда земельные участки под застройку распределялись по заявительному принципу. Мы полностью прекратили брать строительные подряды на стороне и стали строить жилые дома лишь на выделяемых нам земельных участках. Вскоре изменилось законодательство и нам пришлось разделить строительное подразделение и подразделение застройщика на два юридических лица, до сих пор так и работаем.

— Какими объектами сегодня гордитесь больше всего?

— Безусловно, самый значительный проект тот, который мы ведем сейчас — эта застройка улицы Богдановича. Ведем мы его уже 9 лет, начиная с 2005 года. Много уже сделано, есть планы и на будущее. В ближайшие три года мы планируем завершить строительство на правой стороне улицы, далее рассчитываем получить заказ и на противоположную сторону ул. М. Богдановича. Мы уже подали заявку на эту территорию, чтобы Мингорисполком готовил участок к аукциону.

— Не секрет, что Минск стремительно развивается, город застраивается и уплотняется, а вокруг планируются города-спутники. Что ждет столицу в будущем? Какие перспективы и проблемы в строительной отрасли видите Вы?

— Как архитектор по профессии могу сказать, что рост мегаполиса — это объективная мировая тенденция. Однако где ему расти и как — государство в состоянии регулировать. В силу того, что Минск строился радиально-кольцевым способом, в центре столицы оказалась масса предприятий, фабрик и автобаз местного значения, которые уже никому не нужны. Сегодня большинство этих коммунальных площадок можно смело выносить за пределы столицы, а на освободившихся территориях строить жилые районы, ведь город должен служить для жизни горожан, а промышленные зоны можно консолидировать за пределами Минска.

Кроме всего прочего, 25% площади столицы занимают ветхие строения — частный сектор послевоенной застройки. По государственному плану развития города эти территории в большинстве своем подлежат отселению и сносу для реализации проектов по строительству нового жилья. Однако затраты на снос и возведение новой недвижимости очень серьёзные, они ложатся на цену конечного продукта — оттого неизбежен рост стоимости коммерческого жилья. Нестабильный курс белорусского рубля также вносит свои коррективы и приводит к тому, что на начальном этапе строительства компания просто не может просчитать, что принесет объект — прибыль или убытки. Снос и отселение занимают два года, строительство — еще три, а за последние пять лет курс рубля к доллару вырос более чем в шесть раз, что, несомненно, отразилось и на стоимости квадратного метра, величине налогов и т. д.

— С какими проблемами сталкиваются сегодня застройщики?

— Что касается проблем, то тут нужно смотреть глубоко. На мой взгляд, та политика, которую сегодня ведет государство по отношению к нуждам в жилье большинства своих граждан, в корне неверна. Жильё должно быть доступно, ведь это массовый потребительский товар, в нем нуждается каждый человек, это не элитарная позиция, как, к примеру, яхта или самолет, всем нужна крыша над головой. Так, во всем мире продается уже конечный продукт — люди берут ипотеку, приобретают дома или квартиры, и расплачиваются за них в течение 30−40 лет. У нас же все совсем по-другому — граждане должны вкладываться в недвижимость еще на этапе строительства, а это очень непросто. Согласитесь, немногие из белорусов в состоянии накопить сумму в $ 2 тысячи за квадратный метр честным путем, а кредит под 50% годовых и вовсе под силу лишь мошенникам. Оттого и получается, что построить жилье в столице — это весьма нетривиальная задача.

Как один из способов решения этой задачи, в этом году государство вдвое сократило планы по строительству жилья. Если ранее годовой план по г. Минску составлял более 1 млн. квадратных метров, то сегодня это 500 тысяч квадратных метров. А ведь производство строительных материалов и рынок рабочей силы на протяжении многих лет обслуживали объем в 1 млн. квадратных метров. План сократился вдвое, а, значит, пропорционально снизился спрос на стройматериалы и оборудование, масса людей осталась невостребованной, закрылось большинство небольших частных компаний, возникла цепочка неплатежей.

Еще одной весомой проблемой в строительстве жилья является возведение подземных паркингов. По законодательству каждый жилой комплекс необходимо оборудовать гараж-стоянкой из расчета одно машиноместо на каждую квартиру, что в г. Минске возможно лишь в подземном уровне. Строительство таких объектов очень затратно и совершенно не востребовано гражданами. Люди готовы парковать машины где попало, лишь бы не покупать дорогостоящие машиноместа, на строительство которых, к слову, даже нет системы финансирования. Как было раньше — застройщик получает кредит на строительство парковки и возводит ее, машиноместа не распродаются, а финансовые обязательства лежат на застройщике неподъемным грузом. Понимая это, уже сегодня банки практически прекратили брать в залог машиноместа как неликвидную недвижимость. И, если в ближайшее время государство не найдет верного решения, будь то специальные кредиты по низким ставкам или выкуп по себестоимости в коммунальную собственность и сдачу в аренду по социальным ценам, отрасль ждут печальные перспективы.

— Напряженная работа, серьезные сделки и крупные объекты требуют полной отдачи. Хватает ли времени на семью и отдых? Как проводите свободное время?