Международный эксперт о белорусском ритейле: минские торговые центры изобилуют ошибками в концепции

В июле 2013 года в Минске побывал эксперт в области девелопмента торговой недвижимости, глава департамента консалтинга Стокгольмского офиса международной компании DTZ Тобиас Фроберг. Оказавшись в белорусской столице с целью оценки рынка по приглашению компании EnterInvest, шведский специалист посетил ряд торговых центров и сформулировал свое мнение о состоянии местного ритейла и дал прогноз его дальнейшего развития.

— Тобиас, исходя из Вашего опыта работы в России, Китае, Швеции как бы Вы оценили текущую ситуацию в сегменте розничной торговли в Беларуси?

— На основании того, что мне успели показать наши партнеры из компании EnterInvest в Минске - а это торговые центры «Корона», «Арена Сити», «Европа», «Экспобел» - могу провести параллели с региональными городами России начала 2000-х годов. Ситуация была похожа на ту, что сложилась сейчас в Беларуси. Не было ни крупных международных ритейлеров, ни большого числа известных иностранных брендов. Были объекты, реализованные, скажем так, по особому, славянскому стандарту. Примерно это я наблюдаю сейчас в вашей стране.

Существует своего рода классический путь, по которому развивался сектор коммерческой недвижимости во всех странах: от открытых рынков к no-name павильонам и далее к современным торговым центрам. По моим оценкам, Минск находится где-то посередине этого пути.

— Что, по Вашему мнению, необходимо развивать в белорусском торговом ритейле сегодня?

— На мой взгляд, практически все в торговых центрах, которые я посетил, требует развития. Проекты имеют немало очевидных ошибок с точки зрения концепций. Это касается и архитектуры, и расположения арендаторов. Неэффективно используются существующие торговые площади, часто есть ошибки в зонировании магазинов, например, неверно расположены входы\выходы, лестницы между этажами и т. д.

Расположение категорий и групп товаров несколько отстает от того, как это принято делать по европейским стандартам, да и в современных московских магазинах. Налицо и узость ассортимента, особенно в категории fresh-продукции (овощи-фрукты). Совершенно очевидно, что белорусским ритейлерам стоит расширять ассортимент продуктов, наращивать число поставщиков.

Отметил для себя, что магазины, которые у вас называют гипермаркетами, на самом деле ими не являются. В Европе «гипермаркет» — это объект, где соотношение food и non-food (продовольственные и непродовольственные товары — одежда, косметика, бытовые приборы) составляет равные пропорции. В Беларуси же то, что преподносят как гипермаркет, является фактически большим супермаркетом.

— Тем не менее, многие проекты в торговой недвижимости показывают неплохие показатели доходности…

— Думаю, ситуация продлится до тех пор, пока к вам не придут международные девелоперы и не предложат более совершенные концепции, где будет все учтено. Существующие белорусские торговые центры начнут терять своих клиентов, потребитель будет перемещаться в более комфортные и интересные для него объекты.

Что касается доходности белорусских торговых центров, то, на мой взгляд, владельцы минских торговых центров должны анализировать существующие концепции и находить способы повышения выручки с квадратного метра. Как я говорил ранее, существующая доходность будет, скорее всего, снижаться с приходом новых международных игроков на этот рынок.

— Каков ваш прогноз развития торгового ритейла в Минске в ближайшие годы?

— Потенциал у местного рынка немалый. Появление современных торговых центров в Беларуси, приход крупных брендов — вопрос времени.

На мой взгляд, владельцам существующих торговых объектов необходимо всерьез задуматься о том, как они будут конкурировать с новыми международными игроками, имеющими более совершенные и проверенные временем форматы, налаженные связи с широким кругом глобальных поставщиков и более «глубокий карман», позволяющий терпеливо захватывать новые рынки.

— Тобиас, а как бы Вы посоветовали начинать разработку концепции торгового центра? Какой анализ необходимо провести, прежде чем девелопер или инвестор примет окончательное решение?

 — Я наверняка никому не открою Америку: все начинается с анализа текущей ситуации на рынке. Вы анализируете подходящие для размещения в торговом центре площадки исходя из покупательской способности конкретной местности и конкуренции. Затем эти данные сопоставляются с требованиями конкретных ритейлеров.

Исследования дадут вам представление о том, какой тип и размер центра возможен на данной площадке. После этого вы можете приступать к развитию своей концепции, дизайну и формировать «микс» арендаторов. Важно, чтобы арендаторы подбирались именно на основе анализа, а не по каким-то субъективным причинам или интуитивно.

Отмечу, что существует определенная закономерность формирования торгового центра. Функцию так называемых «якорей» в европейских торговых объектах выполняют магазины продуктов, электроники, товаров для дома, мебели. А вот основа дохода центра, а значит и девелоперов и инвесторов, — это fashion — модные магазины. Беларуси стоит учитывать этот международный опыт в планировании концепций и работать над привлечением известных модных брендов в свои торговые объекты.

— Как, по вашему мнению, можно привлечь международных ритейл-операторов в Минск?

— Во-первых, важно вести переговоры с операторами, представителями брендов, имея на руках проработанную концепцию, а не просто «проект в уме», понимая все запросы и критерии работы с международными компаниями. Безусловно, в коммуникациях важен фактор профессиональной команды, имеющей опыт ведения переговоров с зарубежными операторами.

— Во-вторых, важно продемонстрировать, что дополнительные страновые риски, которые сейчас удерживают иностранные компании в стороне от белорусского рынка, будут покрыты за счет экономической эффективности. Очевидно, что потенциал вашего рынка ритейла велик, и он способен смягчить страновые риски. Сумейте это показать.

— Подобный путь был пройден и в России. Был момент, когда зарубежные инвесторы с сомнением смотрели на этот новый рынок, огромный, но рискованный. Российские компании сумели привлечь их внимание, убедить в возможности получения высокого дохода.

Справка.

Тобиас Фроберг работает над проектом развития крупнейшего в Таллинне торгового центра площадью 160 тыс.кв.м и проектом застройки центра Стокгольма. Наиболее интересный опыт Тобиаса состоит в развитии торговых центров МЕГА в 2000-х в СНГ и Китае. Под его руководством было построено более 2 млн.кв.м коммерческой недвижимости в крупнейших городах России. В настоящий момент занимает должность главы департамента консалтинга в Стокгольмском офисе международной компании DTZ.

DTZ — одна из крупнейших в мире консалтинговых компаний в сфере недвижимости. В 208 представительствах компании DTZ, которые расположены в 52 странах мира, работают 47 000 сотрудников. В Беларуси партнером DTZ выступает компания EnterInvest.

Источник: EnterInvest

На данную тему также читайте на нашем сайте:

Консалтинговый бизнес в Беларуси: конкуренция усиливается?

Почему бизнес пока с оглядкой идет в регионы?