2 000 долларов за квадратный метр — новый ориентир для рынка недвижимости?

Заявление на заседании общественно-консультативного совета по развитию предпринимательства Николая Ладутько о возможной стоимости квадратного метра жилья в Минске 2 тыс. долл.США, мгновенно было подхвачено Интернет-ресурсами, СМИ и взбудоражило общественность. Мало кто понимает, как в нынешних условиях, когда о пресловутых 500 долл. США в виде среднемесячной зарплаты большинство минчан может еще только мечтать, стоимость квадратного метра будет стоить 2 тыс. долл.США?

За комментариями мы обратились к экспертам рынка и непосредственно к самим заказчикам и застройщикам строительства, которые знают об этих процессах не понаслышке. Каково их видение данного вопроса и когда, по их мнению, в Минске можно ожидать стоимости квадратного метра 2 тыс. долл.США?

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис»:

— Надо понимать, что Николаем Ладутько не был обозначен срок, когда стоимость квадратного метра может достичь 2 тыс. долл.США. Уже сегодня в Минске есть дома, в которых квартиры продаются и по 3, и по 4 тыс. долл.США/кв.м. Как я понял, хотя, возможно, я понял и неправильно, говоря это, Н. Ладутько имел в виду, что на площадках в первой экономико-планировочной зоне столицы, которые хорошо котируются, стоимость жилья будет расти. Если заказчиков «прилично нагрузить» — строительством инфраструктуры, сетей, дорог и т. п., то стоимость квадратного метра может достичь и 2 тыс. долл.США.

Опять же, если будет расти зарплата, сдерживаться инфляция, то и уровень благосостояния людей будет расти. Вместе с этим будет расти и себестоимость строительства. А она будет расти, потому что если строителям не поднять зарплату хотя бы до 800 долл. США, они уедут в Россию. Если цены на стройматериалы не будут расти, их также будут вывозить в РФ.

Конечно, чтобы покупать квартиры по 2 тыс. долл.США/кв.м, надо чтобы зарплата была 1,0 — 1,5 тыс. долл.США. В целом же, Минск — неплохой город в плане жизни, поэтому стоимость квадратного метра может быть и 2 тыс. долл.США, например, где-нибудь в 2013, 2014 или 2015 году. Это перспектива. Как бы там ни было, но, на мой взгляд, правильнее говорить о 2-х тыс.долл.США, чем о том, что завтра будет по 500 долл. США/кв.м. и вводить тем самым людей в заблуждение. На перспективу заявление Н. Ладутько более правильное.

Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета компании «10 УНР»:

— Для того чтобы стоимость квадратного метра стала 2 тыс. долл. США, должен пройти определенный период времени и выполнен ряд условий. Во-первых, надо, чтобы сократилось предложение, а спрос при этом сохранялся и оставался неудовлетворенным. Во-вторых, зарплаты должны вырасти как минимум до 700−800 долл.США.

Что касается инфраструктуры, то сегодня речь идет о том, чтобы в Минске и Минском районе затраты на инфраструктуру ложились даже на плечи льготников. Тогда и для этой категории граждан цена будет повыше. Ну, а то, что коммерческим застройщикам уже давно не предоставляются свободные площадки, а только обремененные сносом — это другой вопрос, который власти никак не могут урегулировать. Например, из-за проблем со строительством инженерной инфраструктуры наша компания на строительной площадке по пр. Дзержинского вместо запланированных ранее 70 тыс.кв.метров будет строить только порядка 20 тыс.кв.метров. В то же время, затраты по сносу как составляли 6 млн долл.США, так составляют и сегодня. Подсчеты показывают, что в стоимости квадратного метра затраты по сносу составят порядка 300 долл. США, по инженерным сетям — еще примерно 150 долл.США. Вот и получается, что затраты, не связанные со строительством недвижимости, составляют около 450−500 долл.США. Плюс затраты на строительство самого дома. Какой при этом может быть себестоимость строительства? И по какой цене тогда продавать квартиры? А, например, с 1 июля текущего года требования по энергоэффективности будут предъявляться ко всем жилым домам. Это также повлечет за собой рост стоимости строительства.

Сегодня спрос на жилье сохраняется, но при этом и предложение большое. А вот когда сократится предложение, тогда и цена начнет расти. В последнее время лишь отдельные застройщики брали новые площадки для строительства. Что из этого следует? Сегодня — площадки не берут, завтра — не проектируют дома, а послезавтра — не строят объекты. Вот и получится, что через 3−4 года старые площадки застроятся, а новых не будет. Потому что процесс проектирования объекта и согласования документов занимает больше времени, чем сам процесс строительства. А спрос в это время будет расти. Вот тогда реально и может быть 2 тыс. долл.США. Так оно, наверное, и будет.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):

— Это нормальное заявление для чиновника, который видит проблему изнутри. Мэр понимает, что инфраструктуры в городе не хватает. А вот за счет чего ее развивать, иных способов, кроме как за счет платежеспособности населения, он пока не видит. Это что-то сродни подшефных колхозов, которые ранее раздавались бизнесу. А теперь каждому коммерсанту, у кого есть деньги, в нагрузку будет даваться подшевный льготник. Исходя из этой логики, можно объяснить то, что было заявлено Николаем Ладутько.

Глава города — это человек, который определяет его градостроительную политику, планы и т. д. Поэтому, когда мэр делает подобное заявление, он, наверное, отдает отчет своим словам и вкладывает в них определенный смысл. Скорее всего, в ближайшее время коммерсантам будет предложено прокладывать инфраструктуру не только для своего дома, но и еще для парочки рядом стоящих. Потому что государство не справляется с выполнением этой задачи и не видит иных возможностей ее решения.

Идея эта хорошая, но товар стоит ровно столько, сколько за него готовы платить. Заявленная мэром цифра в 2 тыс. долл.США в два раза превышает ту, которую сегодня дольщики готовы реально платить. Скорее, она озвучена от отчаяния.

На мой взгляд, такая политика приведет к тому, что в городе будут строиться спальные районы с преобладанием жилого фонда. Дороги еще как-то построят за счет бюджетных средств, но вот детские сады и школы, скорее всего, нет. Отказаться от градостроительной политики власти также не могут. Я думаю, что застройщикам будут предлагаться площадки в чистом поле. И, придя туда, нужно будет с нуля создавать инфраструктуру, застраивать территории, то есть делать то, чем раньше занималось государство. Я не понимаю, как это все сможет сделать одна компания.

Можно, конечно, добивать коммерческие компании подобными заявлениями и будущими действиями. Я думаю, это было не голословное заявление, за ним что-то последует. Это был своего рода маячок коммерсантам думать в этом направлении. Скорее всего, будут нарезаться какие-то территории, а затем раздаваться коммерческим застройщикам. Это мы можем наблюдать в Лебяжем. Такая проблема возникла и в Сенице. К примеру, нашей компании предложили поле в 150 га. Только за ПДП района надо заплатить миллиарды рублей. Строительство электроподстанции обходится в миллион долларов, километр дороги — также в миллион долларов. У нас что, так много застройщиков, способных вкладывать в строительство жилья такие огромные деньги? Как их потом возвращать? Или, может, у нас очередь стоит за квартирами по 2 тыс. долл.США/кв.м? Компании уже сегодня работают на пределе рентабельности, а им еще надо развивать инфраструктуру города.

Артем Вайнилович, заместитель директора по коммерческим вопросам АН «Универсальные юридические услуги»:

— Если бы в Беларуси проводились биржевые торги по опционам на будущие новостройки, как во всем мире активно торгуются фьючерсы и прочие производные финансовые инструменты по нефти, металлам, зерну, то после заявления уважаемого Николая Ладутько о том, что реальная цена квадратного метра жилья должна достигать в Минске 2 тыс. долл.США в эквиваленте, котировки акций на столичную недвижимость взлетели бы мгновенно в заоблачные выси. К счастью, рынок недвижимости в Беларуси не так совершенен, как мировые рынки сырья, и, надеюсь, никаких биржевых торгов по недвижимости мы не увидим в обозримом будущем. Ибо каждый объект недвижимости уникален по своей сути, а любая сделка с недвижимостью куда более трудоемка, чем покупка виртуальных евро/долларов на форексе. Так что спустя неделю от громкого заявления столичного градоначальника рынок недвижимости не испытал на себе ажиотажного и хаотичного движения, и есть возможность более обстоятельно проанализировать, что именно имел в виду председатель Мингорисполкома.

Во-первых, следует признать, что столичное жилье — это не только «панельки» от МАПИДа по 800−1000 долл. США/кв.м. Сегодня разброс цен куда более широк, чем, скажем, в начале 2000-х годов, когда разница в цене между Малиновкой и центром в 200−300 долл. США за квадратный метр шокировала покупателей.

В новостройках Минска можно встретить предложения и по 2 тыс. долл.США, и по 3 тыс. долл.США/кв.м. И если предложение соответствует ожиданиям покупателей, то с реализацией таких объектов особых проблем нет.

Учитывая, что под точечную застройку в центре Минска и парковых зонах свободных мест практически не осталось, то местоположение как ключевой фактор стоимости недвижимости должен уступать место таким параметрам, как высококлассный архитектурный проект и продуманная до мелочей комфортность проживания будущих жильцов. А вот с этим в Минске серьезные проблемы. Пока законодателем моды выступает панельное домостроение, а под созданием удобной среды обитания понимается лишь установка шлагбаума на въезде и детской горки во дворе. О том, что покупатели будут выкладывать от 2 тыс. долл.США за «квадрат» в бетонных коробках, мечтать преждевременно. Для этого надо либо зарплату поднять как минимум до 1 тыс. долл.США в месяц, либо создать дефицит предложения на рынке. Но учитывая, что, по словам Н. Ладутько, в Минске более 50 тыс. «вторых» квартир, а стихийный выброс на продажу построенного очередниками в Каменной горке и Брилевичах удерживают лишь ранее взятые льготные кредиты, то до реального дефицита в сегменте жилья эконом-класса нам еще далеко, как, наверное, и до средней зарплаты в 1 тыс. долл.США.

Интересно наблюдать за историей продаж квартир в панельных новостройках в Каменной горке. Дождавшись получения ключей, счастливые собственники тут же выставляют их на продажу по цене 1 200−1 300 долл. США/кв.м. Однако спустя несколько недель, увидев, что очередь покупателей за ними не стоит, а в Интернете полно объявлений и по 1100 долл. США/кв.м и ниже, начинаются гонки на опережение своих конкурентов. В объявлениях указывается, что именно эта квартира самая дешевая, а при осмотре ценник падает и ниже 1 тыс. долл.США/кв.м.

Совсем иначе обстоят дела, если покупатель желает купить квартиру не в высотном панельном муравейнике, а в малоэтажной застройке, и иметь огороженный двор с зеленой зоной, а не дворы-колодцы с припаркованными на детской площадке автомобилями. Тут уже покупателям приходится побегать в поиске подходящего варианта. В этом случае и 2 тыс. долл.США/кв.м не всегда решат вопрос.

К сожалению, говоря о цене в 2 тыс. долл.США/кв.м, Н. Ладутько навряд ли имел в виду жилье повышенной комфортности. Наши власти в первую очередь ориентированы на массовую застройку, а директивы об удешевлении стоимости строительства жилья содержат требования применять типовые проекты.

Главным посылом заявления председателя Мингорисполкома, на мой взгляд, является констатация факта, что в городском бюджете явно недостаточно средств на создание инженерно-транспортной инфраструктуры. И такая ситуация, когда компания «Сквич» построила жилые дома во Фрунзенском районе, а инженерные сети к ним не были подведены, может повториться еще не один раз. Таким образом, можно сделать вывод, что столичные власти прорабатывают вопрос о возврате механизма возмещения застройщиком затрат за созданную инфраструктуру и инженерные сети.

Realt.by Недвижимость