Надежные новостройки будут только дорожать

Какие трудности возникли у застройщиков, в связи с необходимостью регистрации договоров долевого строительства, как это отразится на стоимости квадратного метра и сегментах строительного рынка в целом, выясняла «ЕJ:Недвижимость».

"Долевка» обросла бумагами

В первые три недели после вступления в силу Указа № 324, поступление денежных средств застройщикам по вновь заключаемым договорам было полностью парализовано, констатируют эксперты.

— 28 октября нами был подан на регистрацию первый договор, и только в 15 числах ноября он был фактически зарегистрирован. В исполкоме нам пояснили, что нет человека, не понятно кто будет этим заниматься, предоставьте форму договора для изучения и т. д. А как будет происходить регистрация расторжения договора или переуступка прав, нам вообще не ведомо. Кроме проекта договора долевого строительства в исполком нужно предоставить целый «килограмм бумаги»: разрешение исполкома на строительство, который нужно еще раз ему предоставить, копию экспертного заключения, сведения о застройщике и ряд других документов, которые фактически в исполкоме уже есть, — рассказал «EJ:Недвижимость» директор компании Вива Капитал (торговая марка ViVa Invest) Вадим Тачкин.

Напомним, с 26 октября 2011 года вступили в силу поправки в Указ президента Беларуси № 324, которые предусматривают обязательную регистрацию договоров создания объектов долевого строительства. В столице эта процедура осуществляется Комитетом строительства и инвестиций Мингорисполкома бесплатно в течение одного дня после представления застройщиком договоров путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора.

В срок не позднее трех дней после опубликования проектной декларации, застройщик должен предоставить в местный орган исполнительной власти типовой договор объекта жилищного строительства для проверки соответствия законодательству, копию заключения экспертизы по проекту, «шахматку» строящегося дома с указанием номера квартиры, площади, количества комнат и т. д., копию решения Мингорисполкома на строительство, информацию о застройщике и о строительной организации. В случае, если проектная декларация по объекту была размещена до 26 ноября 2011 года и, соответственно, имеются заключенные до 26 ноября 2011 года договора создания объектов долевого строительства, необходимо представить информацию за подписью руководителя и главного бухгалтера организации о количестве таких договоров с указанием номеров квартир, ФИО дольщиков, даты заключения и номера договора.

— При регистрации договоров долевого строительства возникают дополнительные временные потери. Только через 7 дней после опубликования декларации, мы можем заключить первый договор с дольщиками — не раньше. Далее этот договор должен быть зарегистрирован в местном исполкоме, на что законодательно выделено 3 дня, после чего договор еще в течение трех дней должен быть передан дольщику.

Вот и получается, что с учетом выходных дней проходит практически три недели, прежде чем дольщик сможет начать выплаты по зарегистрированному договору долевого строительства. Это достаточно долго и рискованно, если учитывать, что цена квадратного метра в белорусских рублях на этот период фактически заморожена, а цены при этом не стоят на месте, — констатирует Вадим Тачкин.

Кроме того, так как практика регистрации договоров долевого строительства введена не так давно, в горисполкомах остро стоит кадровый вопрос, считает эксперт.

— Ведь специалистов для регистрации договоров долевого строительства никто специально не выделял и не готовил, поэтому эти дополнительные обязанности легли на плечи юридических отделов, которые и без того загружены работой. Кроме того, на данный момент пока все делается вручную, то есть «шахматка» подается в исполком в бумажном виде с приложением электронного дубликата, — добавляет он.

Тем не менее, как уточнили «EJ:Недвижимость» в Комитете строительства и инвестиций Мингорисполкома, сведения по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому заносятся в электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства. В нем указывается количество объектов долевого строительства, их номера, сведения о дольщиках, заключивших договоры создания объектов долевого строительства, реквизиты договоров, основания для прекращения действия первоначального договора создания объекта долевого строительства и данные о новом дольщике, а также реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства.

— Некоторые застройщики столкнулись с тем, что делегированная исполкому регистрирующая функция дополняется достаточно субъективной оценкой сущности договоров долевого строительства. Так, прежде чем принять договор на регистрацию, его предлагают видоизменить и переделать до практически полного соответствия примерной форме, забывая, что данная форма не является типовой, а застройщик, при разработке своего варианта долевого договора, должен ее лишь придерживаться, а не в безусловном порядке принимать все ее пункты. В связи с этим уже есть отказы в регистрации без четко обоснованного, а уж тем более письменного объяснения причин, — отмечает директор компании Вива Капитал.

Как пояснил «ЕJ:Недвижимость» и.о. председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Николай Бутрим, решение об отказе регистрации договора создания объекта долевого строительства может быть принято в случаях его несоответствия законодательству, а также при наличии регистрации иного действующего договора создания объекта долевого строительства.

— Проекты типовых договоров рассматриваются в течении одного дня с момента поступления. Основной причиной отказа в согласовании проектов служат многочисленные отступления и прямые противоречия отдельных пунктов проектов действующим нормативно-правовым актам (Указу Президента Республики Беларусь № 396 от 15 июня 2006 года и утвержденным им документам).

Обдумывание наших возражений по проектам договоров застройщиками нередко занимает до двух недель, если нет необходимости в их срочной доработке. Ряд пунктов в проектах договоров вызывает неоднозначное толкование, в связи с чем Мингорисполкомом были даны соответствующие запросы в Минстройархитектуры и Минюст Республики Беларусь. В настоящее время некоторые разъяснения получены, однако требуется внесение соответствующих изменений в данный Указ, — считает Николай Бутрим.

Так, по состоянию на 5 декабря 2011 года было зарегистрировано 243 договора создания объектов долевого строительства, и еще 15 договоров находились на стадии регистрации.

Мелких и средних застройщиков «добьют»?

По словам Вадима Тачкина, после недавних изменений в указ о долевом строительстве, все больше коммерческих застройщиков стали переходить на работу с жилищными облигациями. Но и здесь не все гладко. Чтобы выпустить проспект эмиссии, нужно иметь залоговое обеспечение и получить банковскую гарантию на эту эмиссию. Небольшие строительные компании в Беларуси пока не могут позволить себе выпуск жилищных облигаций, в отличие от крупных участников рынка, которые переходят на эту форму продажи строящихся метров, опасаясь нововведений, связанных с пересчетом цен для нуждающихся в улучшении жилищных условий, предусмотренных Указом № 324.

Кроме того, окончательно «добить» мелких и средних застройщиков может Постановление Совета Министров № 1497 от 8 ноября 2011 г., связанное с нормативом обеспеченности обязательств застройщика, который определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам создания объектов долевого строительства.

Этот нормативный документ обязывает застройщика обеспечить собственными активами с коэффициентом 0,5 каждый привлеченный рубль дольщика. Таким образом, при смете строительства в 24 миллиарда рублей, в виде активов (недвижимость, строительная техника и оборудование, финансовые инструменты и т. д.) застройщик должен иметь собственных средств на 8 миллиардов рублей, чтобы привлечь недостающие 16 миллиардов рублей со стороны участников долевого строительства.

По словам Вадима Тачкина, в ближайшее время те застройщики, которые не имеют, с учетом затрат на проектирование, условно говоря, миллиона долларов, не смогут осуществлять долевое строительство многоквартирных жилых домов. Следовательно, если эта норма в Беларуси не будет каким-то образом изменена, мы рискуем получить несколько крупных участников коммерческого долевого рынка, которые будут формировать количественный и качественный состав предложения, а также средний уровень цен. Средние и мелкие компании, которые составляли им конкуренцию, и «сбивали» цены, данным постановлением просто уничтожаются. Для них теряет смысл получение акта выбора на площадку для строительства, т.к. они не смогут компенсировать свои затраты, связанные с проектированием и построить дом за деньги дольщиков.

— На каждые два рубля дольщика, застройщик должен иметь собственный рубль. Не исключено, что, даже имея этот пресловутый миллион, компании будут отказываться от долевого строительства. Ведь располагая тридцатью процентами от сметой стоимости строительства, можно самому начать это строительство, а потом достраивать на продажу за счет кредитных средств, либо инвестора. Соответственно и цена на квадратный метр в таких домах будет учитывать процентные ставки, дополнительный заработок инвестора и прочие траты, понесенные застройщиком. Как следствие — значительное увеличение цены квадратного метра при одновременном снижении рисков покупателей, связанных с участием в долевом строительстве, — говорит Вадим Тачкин.

По его словам, государство в условиях кризиса таким образом пытается упреждать возможные крахи строительных организаций и проблему роста числа обманутых дольщиков. Но если и дальше правовое поле будет формироваться в этом направлении, то вместо конкуренции между коммерческими застройщиками за предпочтения дольщиков, мы можем вместо долевого получить рынок жилищных облигаций, несколько крупных частных застройщиков, а в качестве альтернативы этому — немотивированные в продажах государственные компании, предлагающие «долевку» по далеко не бюджетным ценам.

— Недавно в печати появилась проектная декларация, опубликованная крупнейшим государственным застройщиком, в соответствии с которой во Фрунзенском районе квартиры без отделки в панельном доме, находящемся на стадии котлована, предлагаются не нуждающимся по 8,6 миллиона рублей за квадратный метр. Данный факт можно отметить как весьма знаменательное событие для рынка недвижимости: впервые государственные квадратные метры в домах аналогичных потребительских характеристик предлагаются дороже коммерческих. В этой связи в ближайшем будущем маловероятно ожидать от коммерсантов какого-либо снижения цен на реально строящиеся жилые объекты, — говорит Вадим Тачкин.

По его словам, в ближайшие месяцы стоимость объектов эконом-класса снова уйдет за отметку в 1000 USD/кв., а на рынке произойдет возврат ценового предложения на уровень начала текущего года.

Действительно надежные новостройки будут только дорожать, и это будет происходить на фоне увеличения количества проблемных объектов, где невысокая цена квадратного метра обернулась для дольщиков снижением темпов строительства вплоть до полной остановки либо возникновением значительных доплат, также не гарантирующих своевременный ввод объекта в эксплуатацию.

— С одной стороны, заявлено, что в следующем году объемы строительства жилья с государственной поддержкой существенно будут уменьшены, глава государства обозначил соотношение государственного и собственного участия граждан в строительстве как 50 на 50. А с другой стороны, возникают такого рода постановления, которые никак не стимулируют появление новых застройщиков в сегменте коммерческого жилищного строительства, основная масса которого в последнее время финансируется из личных средств и сбережений нашего населения, — сетует собеседник «EJ:Недвижимость».

Ej.by