Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной
Здравствуйте! Я купил квартиру. Вывел ее в нежилой фонд, и стал сдавать в аренду. Иногда на адрес поступали извещения из другого города для бывшего собственника квартиры. Я звонил ему и просил забрать эти сообщения. Бывший собственник увидел, что его квартира переведена в нежилой фонд, и, поговорив с арендаторами, собирается признать сделку купли-продажи недействительной. Законно ли его требование?
Здравствуйте! В соответствии с законодательством Республики Беларусь сделка может быть признана недействительной по следующим основаниям:
• сделка не соответствует законодательству (например, отсутствуют права собственности у продавца в отношении предмета договора купли-продажи);
• превышены полномочия на совершение сделки;
• сделка совершена под влиянием заблуждения;
• сделка осуществлена должником с нарушением интересов кредиторов;
• имела место заинтересованность аффилированных лиц хозяйственных обществ;
• нарушен порядок совершения крупных сделок хозяйственным обществом (отсутствуют решения совета директоров или общего собрания участников).
При заявлении требования о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, должна доказать, что оно имеет существенное значение и касается природы либо предмета сделки.
На практике под заблуждением понимается ошибочное предположение, относящееся к фактам или правовым нормам, существующим в момент заключения договора.
Гражданский кодекс определяет, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Тождество предмета сделки означает соответствие реального предмета представлению о нем стороны. Предмет сделки может оцениваться по различным критериям:
• потребительские свойства;
• технические характеристики;
• месторасположение;
• происхождение и т. д.
Сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием обмана, если имело место умышленное целенаправленное введение другой стороны в заблуждение относительно фактов, могущих повлиять на заключение сделки.
Для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием угрозы необходимо наличие психического воздействия на лицо с целью понуждения к заключению сделки.
Стечением тяжелых обстоятельств (кабальность сделки) может считаться такое имущественное положение лица, которое вынудило его осознанно и добровольно заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона сделки сознательно воспользовалась.
С уважением, заместитель директора агентства недвижимости «ВСП недвижимость»,
аттестованный риэлтер, магистр права
Виктория Юбко