$1.329 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Вторичка» под ударом кризиса — в апреле цены проданных квартир в Минске опустились на 2,4%

14.05.2020 19 16626

Количество сделок купли-продажи квартир в Минске сократилось по сравнению с мартом на 51%. В апреле едва набралось 600 сделок, что сопоставимо с показателем января в очень плохой год.

Действительно, двукратный обвал спроса до сих пор можно было наблюдать только в начале года после долгого периода праздничных дней. Природа нынешнего обвала чем-то похожа, только вместо праздников у потенциальных покупателей квартир сейчас режим самоизоляции и желание отложить любые значимые дела на более поздний срок.

По всей видимости, в апреле ещё закрывали «старые» сделки, подготовка к которым шла в прошлые месяцы. По итогам мая и июня уже можно будет оценивать функционирование вторичного рынка в новых условиях, в том числе после сворачивания кредитов на покупку жилья рядом крупнейших банков. Не исключено, что установленный в апреле антирекорд долго не продержится.

Диаметрально противоположная ситуация наблюдается в стане продавцов. Приток новых объектов на рынок последние два месяца значительно опережал скорость их поглощения. В апреле совокупный объём предложения квартир вырос на 6,5%.

На одну проданную в апреле квартиру приходилось 14 выставленных на продажу — такой высокой конкуренция за покупателя не была с начала 2016 года. Ещё совсем недавно, в феврале, соотношение составляло 1 к 5.

Падение спроса было более заметным у 2- и 3-комнатных квартир, сделок с которыми оказалось на 56% и 58% меньше, чем в марте. Такие квартиры часто участвуют в сложных разменных цепочках, которые в период нестабильности разрываются. Падение спроса на «однушки» было чуть менее резким (-44%).

12,3% апрельских сделок совершены с квартирами в готовых новостройках, что является довольно высоким показателем для 2020 года. Цена квадратного метра у таких квартир в среднем была выше, чем на «вторичке».

Структура спроса с точки зрения географии и качественных характеристик жилья незначительно отличалась от мартовской. В мае-июне мы наверняка увидим более заметные сдвиги в покупательских предпочтениях.

Если в марте цены реальных сделок росли по инерции за счет благоприятной ситуации в первой половине месяца, то апрельская динамика уже была отрицательной. Средняя цена проданных в Минске квартир снизилась на 2,4% и составила по итогам апреля 1354 $/м2. Это очень существенная коррекция для одного месяца — максимальная за последние 4 года. Если взять 1- и 2-комнатные квартиры, то темпы падения цен на них и вовсе соответствовали худшим месяцам 2015−2016 гг.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1439 $/м2 (-4,8% за месяц) — $ 49 050;

· 2-комнатные квартиры: 1296 $/м2 (-4,3%) — $ 61 200;

· 3-комнатные квартиры: 1267 $/м2 (+1,6%) — $ 86 100;

· 4-комнатные квартиры: 1198 $/м2 (-2,0%) — $ 94 600.

Разрыв в среднем уровне цен предложения и реальных сделок составил 6,4%. Для сравнения — его среднее значение в 2018—2019 гг. равнялось 2,7%.

Цены в объявлениях в апреле снижались не такими темпами, как у реальных сделок — сказался массовый выход на рынок новых объектов с довольно высокими ценами. Примечательно, что хрущевки подешевели сильнее, чем современное жильё.

Снижение цен преобладало в большинстве районов Минска, а самая ощутимая коррекция (-4% к мартовскому уровню) произошла в районе Верхнего города и Привокзальной площади. Примерно в каждом пятом районе средний уровень цен на квартиры вырос, что вызвано появлением в продаже большого количества дорогих объектов.

Снижение цен на квартиры преобладало среди соседних столиц, а самая заметная коррекция была отмечена в Москве (-2,9%).

С начала мая Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение жилья, сохранив их для строительства. И хотя пока не все банки последовали его примеру, такой избирательный подход крупнейшего игрока создаёт неравные условия для функционирования первичного и вторичного рынков жилья. С учетом грядущего снижения ставки рефинансирования до рекордно низких 8% новостройки быстрее почувствуют восстановление спроса, и сумеют избежать значительной ценовой коррекции.

Что касается «вторички», то здесь возможны два варианта поведения продавцов. Первый — ощутимые скидки и торг «до слёз» с целью привлечь внимание покупателей с накоплениями или кредитами оставшихся на «вторичке» банков.

Но в условиях стабилизации курса доллара подавляющее большинство продавцов уже неохотно переписывают цены. Месяц назад мы писали о массовой коррекции цен в объявлениях, но в последние недели этот процесс затих. Корректировки стали делать не чаще, чем в начале марта, что может означать застой на вторичном рынке жилья.

В конечном счете такая ситуация может принести застройщикам 2 проблемы в обозримом будущем. Новостройкам придётся конкурировать с теми, кто хочет продать квартиру максимально быстро и готов к серьёзным уступкам. И тогда перед покупателями (особенно первого жилья) встанет дилемма: «Дорогая квартира в новостройке с гарантированным кредитом или более дешевая на вторичном рынке, на которую ещё где-то надо найти деньги».

Не секрет, что перед покупкой квартиры в новостройке многие продают свою старую квартиру. Здесь кроется второй подводный камень — слабый спрос на «вторичке» и нежелание многих собственников идти на весомые уступки вынудят застройщиков делать таким покупателям сопоставимые скидки на свои квартиры.

Для подготовки обзора использовались данные аналитического центра Realt.by и реестра цен Национального кадастрового агентства Госкомимущества.

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться! Войти

146 55
54
Aleks Gonchar 22.05.2020 в 15:39
+2
ставка рефинансирования понизилась, а кредит ПОДОРОЖАЛ! но я побегу покупать ведь ставка же понизилась!
501 261
143
ЗнаЁмы 17.05.2020 в 12:06
+3
dds89 в 22:01 14.05.2020:
1440$ за м2 в Минске и это типо подешевели?))) Вот когда тоже самое по осени будет 1050-1100$ тогда и можно говорить о каком то кризисе, а сейчас эти громкие заголовки про "упавшие цены" просто смешны.
+100500
30 83
13
Игорь 16.05.2020 в 10:49
+2
Николай в 14:21 14.05.2020:
Может снизить цены на первичку и не надо будет платить за заказные статьи?
У них это разные статьи расхода, хоть и карман один.
94 26
26
Андрей 15.05.2020 в 10:14
+4
Очень смешной абзац где говорится про снижение СР и вывод автора исходя из этого
1.2K 853
418
sergei 15.05.2020 в 09:33
0
ужс в 09:04 15.05.2020:
У меня в доме чел однушку держит по 55 уже 4 неделю. Я вот думаю, он точно продает или хвастается?)))
хахахаха!!! да.точно хвастается!Этакий виртуальный миллионер
553 359
175
ужс 15.05.2020 в 09:04
+6
Дмитрий в 00:18 15.05.2020:
подводная лодка еще только отшвартовалась от пристани, а они "подешевело", это еще начало только, наш рынок будет очень долго и глубоко тонуть, уровни 700-800$ за квадрат будут пробиты к концу уже этого года, уложимся за 8-9 месяцев.
Наблюдаю огромное количество однушек на рынке по 38 000 ТОРГ ДО СЛЕЗ, которые еще месяц назад пытались толкать по 55 000, но их уже такое количество, что даже и за эти деньги не берут, приземление у танкистов будет очень жестоким.
У меня в доме чел однушку держит по 55 уже 4 неделю. Я вот думаю, он точно продает или хвастается?)))
531 115
108
Дмитрий 15.05.2020 в 00:18
+7
подводная лодка еще только отшвартовалась от пристани, а они "подешевело", это еще начало только, наш рынок будет очень долго и глубоко тонуть, уровни 700-800$ за квадрат будут пробиты к концу уже этого года, уложимся за 8-9 месяцев.
Наблюдаю огромное количество однушек на рынке по 38 000 ТОРГ ДО СЛЕЗ, которые еще месяц назад пытались толкать по 55 000, но их уже такое количество, что даже и за эти деньги не берут, приземление у танкистов будет очень жестоким.
1.8K 1.1K
556
Fichka 14.05.2020 в 22:30
0
dds89 в 22:01 14.05.2020:
1440$ за м2 в Минске и это типо подешевели?))) Вот когда тоже самое по осени будет 1050-1100$ тогда и можно говорить о каком то кризисе, а сейчас эти громкие заголовки про "упавшие цены" просто смешны.
Думаю, вы взяв 1440 осознавали, что это (ХОТЕЛКИ) цена предложения...
А 1354 сделки....
Если май в таком темпе то цены опустятся ниже чем на 01.01.2020.
Как видно из статистики сделок -готовые новостройки -12,3 % от всех сделок, остается около 88 % вторичка, если предположить что половина вторички (точных цифр нет) продается не только с ремонтом, но и с мебелью и техникой...
Куда заложена цена ремонта, включая вх.дверь, мебель и бытовая техника - в общую цену...
278 44
101
dds89 14.05.2020 в 22:01
+8
1440$ за м2 в Минске и это типо подешевели?))) Вот когда тоже самое по осени будет 1050-1100$ тогда и можно говорить о каком то кризисе, а сейчас эти громкие заголовки про "упавшие цены" просто смешны.
1.8K 1.1K
556
Fichka 14.05.2020 в 20:31
+3
Вторичку пустили под нож... Вторичка, как падчерица у мачехи, получает крошки со стола... Покупателей с наличкой на всю сделку не много, они есть, но их не много. Писали, что около 70-80 % сделок шло с привлечением кредита... Типа, оставшиеся 30% от сделок апреля (600 шт) это всего то 200 -250.
Часть держателей нала пойдут на первичный рынок... ведь и там при оплате 100 %, 50% и более, можно выторговать хорошую скидку, ставлю ещё на 100 сделок.
12,3% апрельских сделок совершены с квартирами в готовых новостройках, пусть ещё 100 штук...
Что в итоге ? ВСЕГО 450... Думаю это при хорошем раскладе - при сохранении выдачи кредитов оставшимися банками... и если покупатели не сядут на берег реки, подождать , кто проплывет по течению...
Всем добра и здравомыслия...
1.2K 853
418
sergei 14.05.2020 в 20:21
+1
VaDoNoSka в 19:14 14.05.2020:
Безусловно... Снижение ставки на целых 0,75% привлечет на рынок тысячи новых покупателей. Так и вижу эти толпы, которые говорили, мол, я что дурак при СР 8,75 брать, вот будет 8 тогда и побегу
возможно,основным делом было послать инфу,дескать,смотрите.мы СНИЖАЕМ!!! ставку!!,я ж говорю,последний месяц какие-то конвульсивные паничэские телодвижения основного усатого бенефициара рынка жулья!
553 359
175
ужс 14.05.2020 в 20:20
+1
VaDoNoSka в 19:14 14.05.2020:
Безусловно... Снижение ставки на целых 0,75% привлечет на рынок тысячи новых покупателей. Так и вижу эти толпы, которые говорили, мол, я что дурак при СР 8,75 брать, вот будет 8 тогда и побегу
А куда бегут, если никто не дает?)
162 65
47
VaDoNoSka 14.05.2020 в 19:14
+4
до рекордно низких 8% новостройки быстрее почувствуют восстановление спроса, и сумеют избежать значительной ценовой коррекции
Безусловно... Снижение ставки на целых 0,75% привлечет на рынок тысячи новых покупателей. Так и вижу эти толпы, которые говорили, мол, я что дурак при СР 8,75 брать, вот будет 8 тогда и побегу
136 135
40
SpectatorRealt 14.05.2020 в 16:40
+1
Игорь в 15:21 14.05.2020:
Да чего уж тут. Пусть вообще продавец платит покупателю, а потом еще до конца жизни платит ему за коммуналку. :D :D :D
и снимает квартиру
501 261
143
ЗнаЁмы 14.05.2020 в 15:26
+1
Игорь в 15:21 14.05.2020:
Да чего уж тут. Пусть вообще продавец платит покупателю, а потом еще до конца жизни платит ему за коммуналку. :D :D :D
Золотые слова!)))
30 83
13
Игорь 14.05.2020 в 15:21
0
Евгений в 15:09 14.05.2020:
Вы теперь короли. Если уж припрет, просите скидку в 50%, не меньше. Танкистам деваться некуда. Они плывут задраив люки на дно.
Да чего уж тут. Пусть вообще продавец платит покупателю, а потом еще до конца жизни платит ему за коммуналку. :D :D :D
20.6K 13.5K
4310
Евгений 14.05.2020 в 15:09
+1
Чет Артем вилами по воде поводил, поводил, и нашим и вашим накидал, а вывод не сделал.
Или это не Артем? не увидел автора. Видимо он сам под таким бредом подписаться не пожелал.
Для стартеров цепочек перевожу:
Вы теперь короли. Если уж припрет, просите скидку в 50%, не меньше. Танкистам деваться некуда. Они плывут задраив люки на дно.
557 365
168
Николай 14.05.2020 в 14:21
+5
Может снизить цены на первичку и не надо будет платить за заказные статьи?
6K 7.2K
1487
Craft 14.05.2020 в 13:28
+6
С учетом грядущего снижения ставки рефинансирования до рекордно низких 8% новостройки быстрее почувствуют восстановление спроса, и сумеют избежать значительной ценовой коррекции.

Сколько за эту фразу заплатили? )

Витрина

Готовые квартиры в кредит!

Комфорт класс в 10-ти минутах от Минского моря! Готовые квартиры в рассрочку до 3-х лет! Индивидуальный подход к каждому клиенту! Кредит на выгодных условиях! Программа вторичного жилья

Короткий номер 7689

Контакты: +375 44 5-618-618

Рассрочка от застройщика

Беспроцентная рассрочка от застройщика до 5 лет в Жилом Комплексе «Гранд Хаус» на двух и трехкомнатные квартиры.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-7...

Индексы цен на 02.12.2020

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $50 000 $1 390 ↓ -1
2 комн. $68 400 $1 349
3 комн. $89 900 $1 268 ↓ -1
4 комн. $112 700 $1 244 ↑ +1

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Число сделок в г.Минске *

период число сделок
Декабрь 2020 27
Ноябрь 2020 745
Октябрь 2020 780

* Число сделок купли-продажи помещений, относящихся к жилищному фонду, в г. Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 03.12.2020

Опрос