Квадратный метр в Минске стоит как 40 баррелей нефти. Продавцам квартир вряд ли понравится, к чему это может привести

Ключевые выводы

Действительно, цена «квадрата» в баррелях нефти отчасти может помочь предсказать будущую динамику цен на квартиры. Судя по графику, при 18−22 баррелях за квадратный метр в следующие 3 месяца цены на квартиры обычно не менялись. При более низком показателе ожидаемым был рост цен, а при более высоком — снижение. Конечно, реальность всегда сложнее любой модели. Разброс показателей всё равно большой, поскольку не учитываются другие факторы.

Тем не менее, 30 и более баррелей за квадратный метр всегда указывали на грядущее снижение цен. За последние 15 лет исключений ещё не было. В предыдущие 5-летние циклы рынок жилья обязательно попадал в ситуацию, когда очень дешевая по отношению к недвижимости нефть указывала на грядущее снижение цен на квартиры.

Основываясь только на полученной модели, прогнозы для 2020 года выглядят далеко не радужными. Ещё в феврале «нефтяной индекс» предсказывал 5-процентное снижение цен на квартиры через 3 месяца. Мартовский показатель и вовсе заставит продавцов квартир схватиться за голову — к середине года квартиры должны подешеветь на 12%.

Трудно не согласиться, что в текущей ситуации давление на цену квартир растёт с каждым днём, и всё же с большой долей вероятности последствия будут не такими критичными, как предсказывает модель.

Обратите внимание, что ряд точек на графике полностью игнорируют выявленную связь. Цены на квартиры росли просто бешеными темпами при цене квадратного метра в 20−27 баррелей. Обычно при таком уровне будущая динамика должна быть нулевой или вообще возможно небольшое снижение цен на квартиры. Этот аномальный период — рубеж 2006 и 2007 годов, когда цены на квартиры взлетели c 1100 до 2000 $/м².

В этот период Беларусь иногда называли «восточноевропейским тигром» по аналогии со стремительно развивающимися странами юго-восточной Азии. Рост экономики и благосостояния граждан на протяжении нескольких лет позволил правительству значительно нарастить объёмы жилищного кредитования.

Рублёвые кредиты давали тогда под 15−17%, валютные — под 11−13%. Для нуждающихся ставки были ниже, а если в этом статусе находился несколько лет, то можно было рассчитывать на льготный 5-процентный кредит — чрезвычайно привлекательное предложение.

Добавьте сюда небольшой ввод коммерческого жилья (больше половины всех построенных в те годы квартир шли нуждающимся), и бешенный рост цен обеспечен.

_{Ещё больше любопытных фактов о том времени можно найти здесь.}

У ситуации, которая сложилась на рынке в последние полгода, есть общие черты с тем временем. Сравнительно небольшие объёмы строительства и доступные кредиты привели к образованию ажиотажа на рынке и, как следствие, росту цен. Опыт 2006−2007 годов показывает, что при сильном стимулировании спроса динамика цен на квартиры может на время уйти из фарватера, который определяется экономической ситуацией.

Говоря простым языком — рынок оттолкнулся от черной линии на графике и на какое-то время «подпрыгнул». Но этот маневр вряд ли будет продолжительным, и в конце концов ценовой динамике придётся вернуться к норме.

В ближайшие месяцы «локальный позитив», сформировавшийся на рынке жилья, столкнётся с волной негатива извне. Если период экономической нестабильности окажется недолгим, цены вполне могут удержаться на текущем или близком к нему уровне. В противном случае разворот в динамике цен на квартиры является лишь делом времени.