Рублевые решения валютных вопросов

После ажиотажного спроса на квартиры в марте, апреле и мае текущего года сегодня на рынке строящейся жилой недвижимости в Минске наблюдается затишье. Те, кто имели в наличии всю необходимую сумму для покупки квартиры, свой жилищный вопрос уже успели решить. Те же, кто рассчитывали на получение части кредитных или заемных средств, были вынуждены отложить покупку, т.к. в большинстве банков кредитование сделок с недвижимостью было приостановлено. Однако оживление на рынок жилья пришло с той стороны, откуда его в принципе не ждали — от юридических лиц. Чаще всего это те организации, у кого высокий оборот на внутреннем белорусском рынке, а также компании-экспортеры. В нестабильной экономической обстановке руководители таких предприятий ищут варианты для сохранения полученных денежных средств в белорусских рублях, раз уж купить валюту на эти средства и пустить их в торговый оборот стало невозможным.

Как оказалось, для юридических лиц приобретение строящихся и готовых квартир у компаний-застройщиков — одна из немногих возможностей без потерь и рисков вложить значительные суммы выручки в национальной валюте.

За комментариями о том, действительно ли сейчас квартиры в новостройках пользуются популярностью у юридических лиц в качестве средства инвестирования, мы обратились к одному из коммерческих застройщиков Беларуси, кто не прекратил продажи квартир и не «заморозил» стройку — ИП «ЮНИВЕСТ-М». На вопросы ответил заместитель генерального директора по коммерческим вопросам Сергей Капитанов.

— Сергей Валерьевич, в связи с изменением экономического положения в стране как вы можете охарактеризовать ситуацию на первичном рынке недвижимости?

 — Рынок недвижимости не может существовать обособленно от той ситуации в целом, которая сейчас наблюдается в Беларуси. Да, из-за существующей неопределенности есть факты, когда некоторые застройщики не осуществляют сделок по продаже квартир и даже строительство прекратили. В основном так поступили руководители мелких компаний, которые ведут точечную застройку и не имеют собственных средств для завершения работ. По данным Министерства строительства и архитектуры и Национального статистического комитета, темпы строительства в целом по Беларуси отстают от запланированного на 2011 год почти в два раза.

— А как повлияла экономическая ситуация в Беларуси на деятельность вашей компании?

— Благодаря инвестициям, заемным средствам и внутренним резервам у нас есть возможность работать стабильно и уверенно, и мы намерены придерживаться этой тактики и впредь. Между ИП «ЮНИВЕСТ-М» и Мингорисполкомом заключен инвестиционный договор о реализации проекта миниполис «Каскад», предусматривающий ряд серьезных обязательств. Мы намереваемся со своей стороны все их выполнить в срок и темпов строительства не снижаем. Сегодня одновременно ведется возведение сразу трех многоквартирных домов и трех наземных паркингов, идет работа над проектированием первого бизнес-центра. Что касается данных о спросе и реализации квартир в миниполисе «Каскад», то всю весну мы наблюдали повышенный спрос как со стороны граждан, так и со стороны юрлиц.

— Интересно, какие квартиры пользуются наибольшей популярностью?

— По той статистике, которую подготовили наши специалисты, чаще всего приобретают одно- и двухкомнатные квартиры. Причем как в готовом доме, так и в строящихся. В основном готовые квартиры выбирали те, кому нужно срочно решить жилищный вопрос. По причине того, что банки сейчас не кредитуют сделки с недвижимостью, люди приобретают жилье того метража, на который у них имеются средства — а это одно- и двухкомнатные квартиры. Жилье в строящихся домах нашего миниполиса приобретают люди, желающие срочно вложить скопившиеся белорусские рубли. Это тем более выгодная инвестиция, ведь квадратный метр в строящемся доме стоит дешевле, чем в готовом. Чем дольше до срока сдачи в эксплуатацию — тем дешевле метр.

— Сергей Валерьевич, действительно ли наблюдается спрос на квартиры в новостройках именно со стороны юридических лиц?

— Да, неожиданную активность проявил тот сегмент покупателей, на который застройщики никогда не делали ставку — это юридические лица. Оказалось, что в нынешней экономической ситуации, когда многие компании не могут зафиксировать полученную в белорусских рублях прибыль в стабильной валюте, вложения в недвижимость являются одним из лучших способов застраховать свои доходы от инфляции. А при покупке квартиры вы фиксируете ее стоимость, приравнивая к валюте: жилая недвижимость — это ликвидный актив, который даже в кризисной ситуации сохранит свою стоимость на прежнем уровне.

— Вы уверены, что цены на жилье не пойдут вниз, как это было во время кризиса 2008/2009 годов?

— На мой взгляд, сегодня им просто некуда падать. В этот период, когда строительным компаниям фактически пришлось выживать на рынке, цена квадратного метра была сокращена до минимума за счет уменьшения прибылей застройщиков. Однако в минус себе коммерческие застройщики работать не могут — это тоже нужно понимать. Точно так же, как и не представляется возможным сократить стоимость строительства — пока есть тенденции только к ее увеличению.

— Как же в таком случае будут формироваться цены на квартиры?

— Как и вчера, так и сегодня на них будет влиять масса факторов. Однако нужно учитывать также и то, что в последнее время застройщики не спешат выходить на рынок с новыми проектами. Сегодня работа ведется только над теми, реализация которых началась еще несколько лет назад. Это значит, что инвестиционный договор у них с Мингорисполкомом уже подписан — отступать некуда. Второе немаловажное обстоятельство — принятое главой государства решение о том, что в городской черте масштабное строительство жилья — как коммерческого, так и льготного — будет сокращаться. Новые стройплощадки развернутся в городах-спутниках — Заславле, Смолевичах, Дзержинске, Фаниполе и т. д. Учитывая все это, я предполагаю, что через несколько лет стоимость квадратного метра в Минске значительно вырастет — за счет сохранения покупательского спроса и сокращения предложения от продавцов как на первичном, так и на вторичном рынке. Сделки по покупке квартир в новостройках сейчас тем более выгодны, потому что при реализации квартир на вторичном рынке продавцы не всегда соглашаются на оплату в белорусских рублях, а застройщик — примет, причем из расчета по курсу Нацбанка. А через полгода-год люди и компании, инвестировавшие сегодня в недвижимость белорусские рубли, реализовав квартиры, смогут не только вернуть вложенный эквивалент суммы в долларах, но даже и заработать.

— Вот об этом расскажите, пожалуйста, подробнее.

— Застройка района миниполиса «Каскад» будет активно развиваться: появятся торгово-развлекательные центры со всем набором услуг, гостиница, бизнес-центры — а значит, будет повышаться капитализация района и, соответственно, стоимость жилья в нем. Как известно, после ввода дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 10−20 процентов по сравнению с той ценой, которая была на начальных этапах строительства. А теперь подсчитываем: оплатив покупку квартиры на этапе котлована и продав жилье вскоре после сдачи дома в эксплуатацию, можно заработать до 20 процентов от его первоначальной стоимости в валюте! Ни один банк не предложит вам депозит в долларах или евро под такие условия.

— Сергей Валерьевич, является ли столь же перспективным сейчас инвестирование в офисные или торговые помещения?

— Отнюдь. Учитывая кризисное время, многие компании, арендующие площади, стараются экономить: вместо целого этажа снимают несколько комнат, часть сотрудников временно просят работать на дому, кого-то отправляют в отпуск за свой счет или вовсе сокращают. На белорусском рынке коммерческой недвижимости и раньше было много предложений, а в скором времени и вовсе может случиться так, что ставку арендной платы будет диктовать арендатор, а не арендодатель. И в таком случае юрлицо, инвестировавшее деньги в офисные помещения, может оказаться в невыгодном положении. Жилье — актив совсем другого рода, и спрос на него будет всегда.

— Может ли инвестирование в виде квартиры приносить компании выгоду и до момента продажи?

— Да, может. Это зависит от задач и приоритетов конкретной компании. Как только инвестор получит техпаспорт на принадлежащую ему квартиру, то при необходимости может подать в банк документы на оформление кредита (в том числе и валютного) для пополнения своих оборотных средств. Залогом в этом займе будет выступать имеющаяся недвижимость. Это значит, что в распоряжении компании будет и сама квартира, и также денежная сумма, взятая в кредит. Кроме того, по примеру некоторых наших компаний-партнеров, при невозможности выплачивать сотрудникам значительные бонусы, фирма может предложить самым ценным из них выкупить имеющиеся квартиры в рассрочку — ежемесячно в счет долга из зарплаты будет удерживаться какая-то часть. Таким образом, компания надолго простимулирует хорошего работника оставаться в штате, а не искать другую работу с большей зарплатой.

… Еще несколько месяцев назад ситуация как во всей белорусской экономике, так и на рынке недвижимости была кардинально другой. Тогда никто из аналитиков сферы недвижимости не предполагал, что может возникнуть серьезный спрос на строящиеся квартиры со стороны юрлиц. Сегодня же это — не менее перспективный рынок сбыта квартир для застройщиков, чем продажи физическим лицам. Возможно, у рынка первичной недвижимости есть и другие резервы, о существовании и сути которых пока не подозревают ни застройщики, ни потенциальные покупали. В нынешней экономической ситуации стало ясно, что недвижимость — выгодный инструмент инвестирования. Поэтому, если вам необходимо защитить свою прибыль в белорусских рублях от инфляционных рисков — максимально серьезно и детально просчитайте для себя вариант с покупкой жилья в новостройке.

Центр продаж недвижимости ИП «ЮНИВЕСТ-М»:

Адрес: г. Минск, ул. Скрыганова, д. 2

Тел. 8 (017) 284 74 44, 8 (029) 107 10 10, 8 (029) 701 10 10

www.univest-m.by.

Автор: Альбина Баранкевич.