Дальние земли

Покупка земли за рубежом может стать удачной инвестицией в период кризиса. Цены на землю упали так же, как и на другую недвижимость. Став сейчас владельцем земельного участка, можно выждать и затем построить такое жилье, которое будет наиболее востребовано рынком.

Там, где солнце и лояльные законы

Страну для покупки земли за пределами бывшего СССР выбирают по тем же принципам, что и страну для отдыха, — сочетание благоприятного климата, приемлемого уровня жизни, а также относительно понятной процедуры въезда-выезда и оформления документов. Поэтому основная часть сделок с землей, по словам генерального директора агентства «Еврорезидент» Софьи Максютиной, приходится на южноевропейские страны, имеющие выход к морю, — Италию, Испанию, Грецию, Кипр, Хорватию, Болгарию, Черногорию. Вне Европы наибольшим спросом пользуются Таиланд и Доминиканская Республика.

Со сделками в Англии, США и Японии российские операторы пока практически не работают из-за большого количества ограничений на покупку земли иностранцами. По тем же причинам, а также из-за климата не пользуются популярностью страны Северной Европы. Латинская Америка и Австралия слишком далеки от России географически, а большинство стран Азии и Африки непривлекательны из-за низкого уровня жизни.

Основная часть покупателей зарубежной земли — представители так называемого мобильного среднего класса в возрасте 25−45 лет. «Многие из них занимаются бизнесом, — говорит директор по продажам компании „Красивая земля“ Артур Хахоков.— Это неудивительно, ведь, скорее всего, владелец участка без подряда в дальнейшем будет либо его застраивать, либо перепродавать. А чтобы сделать все это, да еще вдали от родины, требуются хорошие предпринимательские навыки».

По оценкам Софьи Максютиной, более половины граждан покупают землю за рубежом для реализации бизнес-проектов, в частности строительства развлекательных центров, ресторанов и кафе. Остальные приобретают землю для строительства дома. «Покупатели ищут для проведения отпусков комфортное место, где нет суровой погоды и переменчивого климата, — рассказывает директор компании „Тайпроперти“ Алексей Тютин.— Построив дом, некоторые владельцы проводят в нем один-полтора месяца в году, в остальное же время сдают в аренду. Есть и такие, кто использует построенные дома исключительно для собственного проживания и находится в них подолгу».

Что почем

Большинство участков в Европе стоит от ?50 до ?250 за 1 кв. м (в Европе распространена практика считать цены за квадратный метр, а не за сотку, как в России), отмечает генеральный директор компании Best World Places Group Анастасия Анурова. По ?50 за 1 кв. м (?5 тыс. за сотку) продается земля в небольших европейских городках вдали от морского побережья. По ?150 за 1 кв. м (?15 тыс. за сотку) можно приобрести хороший участок на берегу моря. А ?250 за 1 кв. м (?25 тыс. за сотку) может стоить земля на престижных курортах Франции и Италии. Если перевести эти цены в рубли, получается, что сотка там стоит ?5−25 тыс., или 200−1000 тыс. рублей. «Таким образом, европейские цены на землю сопоставимы с ценами в ближнем Подмосковье», — констатирует Артур Хахоков.

Земля в густонаселенной Европе продается более мелкой «нарезкой», чем в России. Чаще всего площади участков составляют от двух до пяти соток. Стандартный по современным российским меркам участок 10−12 соток в продаже для Европы большая редкость.

С другой стороны, отмечает Анастасия Анурова, качество участков Европы выше российских с точки зрения наличия документов на землю и подведенных коммуникаций. «В Европе на порядок меньше участков, где расстояние до ближайшего населенного пункта, где были бы подведены коммуникации, исчисляется в километрах, — говорит она.— Кроме того, на большинстве европейских участков уже давно было проведено межевание и оформление документов, где записаны возможности использования, в том числе ограничения по застройке».

В Таиланде большинство участков, расположенных в 10−15 минутах ходьбы от пляжа, продается по $ 50−200 за 1 кв. м, то есть $ 5−20 тыс. за сотку. Причем здесь можно найти более крупную, чем в европейских странах, «нарезку» — участки 5−30 соток и более. В Доминиканской Республике оптовых предложений еще больше: участки на побережье продаются плантациями площадью до 200−300 соток. Стоимость оптовых участков составляет $ 20−50 за 1 кв. м, розничных, в пределах 20 соток — $ 50−200 за 1 кв. м. Если переводить эти цены в рубли, то получится, что стоимость земли в этих странах сопоставима со стоимостью участков в пределах 40−50 км от МКАД, отмечает Артур Хахоков.

Процедура оформления земли занимает около одного месяца. Расходы на оформление земли, которые включают налоги, регистрационные пошлины, комиссии риэлторам и т. п., как правило, составляют 3−10% от стоимости участка.

В кризис земельные участки, как и недвижимость во всем мире, дешевели. В 2007—2008 годах снижение цен в разных странах составило 10−40%. Однако в конце прошлого года снижение цен постепенно замедлилось, а число сделок начало расти. В 2010 году, по прогнозам участников рынка, хорошие участки земли, расположенные недалеко от моря, с подведенными инженерными коммуникациями могут прибавить в цене до 10−15%.

Стоит ли игра свеч?

«При покупке участка, разумеется, нужно обращать внимание на то, каковы разрешенное соотношение площади участка земли к площади строительства, разрешенная высотность здания, какие коммуникации подведены к участку и что собой представляет градостроительный план района», — советует президент агентства Gordon Rock Станислав Зингель.

Стоит иметь в виду, что во многих государствах, в частности, странах Евросоюза и Юго-Восточной Азии, покупка земли иностранцами запрещена. Однако выход есть: потенциальный покупатель может зарегистрировать компанию для покупки земли, причем во многих странах ему не обязательно иметь в ней контрольный пакет. Он может владеть и 20% акций, как, например, в Таиланде, но при этом нужно, чтобы главой компании юридически выступал гражданин этого государства. На эту компанию и приобретается участок. Если потом на этом участке владелец построит дом, то во многих странах, в том числе европейских, проблем с оформлением земли не будет.

Стоит ли тратить время и нервы, ввязываясь в непростую процедуру согласований и строительства, вместо того чтобы купить сразу участок с домом, тем более что в кризис хороших предложений готового жилья, по словам участников рынка, немало? У каждого потенциального покупателя ответ свой, и зависит он от того, каково соотношение времени и денег, которые он готов потратить. По оценке Софьи Максютиной, при покупке земли без подряда с последующим строительством дома можно сэкономить до 30%. «Если владелец земли знает язык страны, а также особенности местного законодательства и имеет возможность регулярно бывать в районе купленного участка, чтобы следить за процессом строительства, то преимущества приобретения участка без подряда для него очевидны, — говорит Софья Максютина.— Иначе может оказаться, что экономия не стоит затраченных усилий».

http://www.kommersant.ua//