Оплот болгарского рынка недвижимости

Варна, крупнейший город болгарского побережья, всегда могла похвастаться не только самым дорогим, но и самым надежным рынком недвижимости Болгарии. В прошедшем году стоимость недвижимости здесь снизилась, как и по всей стране. Впрочем, эксперты уверены: Варна — это как Лондон, Париж или Нью-Йорк, местная недвижимость всегда будет в цене.

Главная особенность Варны — это город в прямом смысле слова. Покупая недвижимость для себя, для отдыха или жизни, многие забывают об окружении: что же там делать? Можно купить дом в малоизвестной деревне, вдали не только от пляжа, но и от магазинов, дорог, развлечений, а потом развести руками от скуки и разочарования. Два часа до пляжа, час до магазина, полчаса до ближайшей автобусной остановки. Разве для этого вы покупали недвижимость в Болгарии?

В Варне подобная ситуация исключена — там есть все. «Это европейский город с развитой инфраструктурой! — говорит Оксана Краева, директор компании Satisfaction Property. — Курортные комплексы здесь утопают в парковой зелени, соседствуют с пляжами золотого песка, источниками минеральных вод и теплыми волнами Черного моря. Естественно, недвижимость здесь максимально ликвидна, если говорить о Болгарии в целом».

Кроме того, в Варне много русскоговорящих, здесь работает русская школа и культурный центр, открыто российское консульство, можно встретить русские магазины. Это все сопровождается исключительной благожелательностью со стороны местного населения.

Однако покупателя интересует не только собственный комфорт, но и состояние рынка недвижимости.

А цены падали…

Несмотря на заверения риэлторов, что у них-то как раз цены не падают, что у них-то всегда все хорошо и «в цене», за 2009 год стоимость квартир вторичного рынка в Варне упала примерно на 15% до ?862 за кв. м. Однако недвижимости в непосредственной близости от моря это снижение коснулось меньше всего.

Рынок новостроек «дышит неровно»: застройщики, зависевшие от кредитов, столкнулись с серьезными трудностями. Но это не должно отпугнуть покупателя от первичного рынка. По словам Александра Гармашевского, генерального директора компании «Болгарский Дом», строящуюся недвижимость покупать в Варне можно при одном условии: важно изучить историю работы застройщика с 1999 года по сей день: сколько проектов он возвел, как строятся его проекты сегодня.

«Выясните, не строится ли недвижимость на кредиты, — также советует Оксана Краева. — А при осмотре строящегося объекта, обратите внимание, ведутся ли строительные работы. Значительных пауз быть не должно».

Разумеется, в случае с новостройками оценить ситуацию из Петербурга или Москвы невозможно. Если покупатель не готов полностью довериться риэлторам, то ему лучше купить билет в Варну и посмотреть на все своими глазами. Правда, помощь риэлтора или, скорее, адвоката при разговоре с застройщиками в текущей экономической ситуации лишней не будет. На это стоит потратить деньги.

«На сегодняшний день, курортная недвижимость Варны продолжает вызывать интерес многих иностранных инвесторов», — утверждает Оксана Краева. «Варна была и остается самым популярным и престижным городом Болгарии для покупателей жилья. После кризиса именно здесь начнут расти цены» — уверен Александр Гармашевский. И все-таки попробуем заглянуть в будущее. Что же говорят аналитики?

Завтра будет лучше, чем вчера

В целом в Болгарии, по данным консалтинговой компании Colliers, недвижимость подешевела на 18%. Аналитики Colliers уверены, что болгарский рынок жилья ожидает дальнейшее падение. По их словам, к июлю этого цены на жилую недвижимость в стране снизятся на 10%. Однако специалисты Colliers полагают, что в середине 2010 года цены стабилизируются, хотя о росте в текущем году пока не может идти и речи.

Варна же останется оплотом болгарского рынка недвижимости и городом с наиболее ликвидным жильем, наряду со столицей страны Софией — уверены эксперты. Она до сих пор удерживает титул самого дорогого города страны и сдавать позиции не намерена.

Наибольшим спросом в Варне будут пользоваться объекты стоимостью около ?40 тыс. Именно такую сумму готовы были потратить на приобретение жилья более 70% потенциальных покупателей в начале 2010 года, сообщается в исследовании, опубликованном болгарским изданием Echo Sofia. В начале 2009-го эта сумма равнялась ?50 тыс.

Эксперты уверены, что в 2010 году станут крайне популярными сделки по объектам недвижимости, изъятым за долги, а также встречные покупки (сделки, в которых полученные от продажи недвижимости средства используются для приобретения другой недвижимости).

Резюмируем: динамичный рост цен — это пока фантастика, но и значительного спада ждать не стоит. Так что же делать? Приезжать в Варну и покупать жилье для себя.

Так что же покупать?

Нередко на различных интернет-сайтах можно увидеть подозрительно объекты вторичного рынка: дома в сельской местности за ?10 тыс. В поле «адрес» указано «Варна». Цена может оказаться вполне реальной, а вот в самой Варне этот объект не найдется. Скорее всего, дом продается в небольшой деревне подальше от моря. А о перспективах покупки недвижимости в малоразвитых населенных пунктах мы говорили выше.

Профессионалы рынка советуют в первую очередь покупать квартиры. По словам Александра Гармашевского, именно этот сегмент рынка наиболее интересен тем, кто впоследствии планирует сдавать в аренду или через несколько лет перепродать свою недвижимость. И речь идет о самой Варне, а не о пригородах, утверждает специалист. Наиболее интересным вложением могут стать квартиры на первой линии у моря, уверена Оксана Краева.

Второй вариант удачной покупки — земля. Правда, земельные участки в Болгарии россиянин может приобрести только на юридическое лицо. Даже при покупке дома с землей на участок заключается отдельный договор. А это все дополнительные расходы: регистрация фирмы обойдется в ?500−700, а ее ежегодное содержание (и то если не ведется деятельность) — от ?200.

Можно просто купить землю, однако ждать, когда она подорожает, в нынешних экономических условиях придется три-четыре года. Другой путь — строить на это земле свой собственный дом. Поскольку стоимость строительства в условиях кризиса значительно сократилась, да и земля в Болгарии подешевела, такой вариант оказывается инвестиционно выгодным.

«Нужно учитывать, находится ли земля в регуляции, то есть можно ли на ней строить, — предупреждает Оксана Краева. — Проложены ли к участку все коммуникации: вода, электричество, канализация, а также близко ли дорога».

Третий вариант покупки — дом. Правда, в Варне это «покупка на любителя». «Что именно покупать, дом или квартиру, — это вопрос вкуса, — говорит Александр Гармашевский. — Однако не стоит забывать, что дом содержать дороже, особенно зимой. Да и при дальнейшей сдаче в аренду, оптимально будет приобрести односпальные апартаменты или квартиру-студию».

Сдали и забыли

Действительно, чтобы недвижимость не пустовала во время нашего отсутствия, не попытаться ли нам ее кому-то сдать? В Болгарии мы, увы, сталкиваемся с одной проблемой: сезон довольно короткий (если сравнивать с вечно зеленым Таиландом или хотя бы Турцией), поэтому сдавать туристам можно только на небольшое время. К тому же нам самим наверняка захочется отдыхать в своей квартире в «высокий сезон».

«Трудно сдать квартиру, например, с октября по май, а потом в середине мая сказать клиенту, что на летнее время он должен подыскать себе что-то другое…» — замечает Александр Гармашевский.

«Сдача недвижимость в аренду в сезон всегда была важной статьей дохода многих жителей Варны, — рассказывает Оксана Краева. — В летний сезон аренда апартаментов у моря может составить около 10 евро с человека за ночь».

Несмотря на большой туристический поток, сегодня даже управляющая компания не может гарантировать, что квартира будет сдана туристам на протяжении всего сезона. Предложений много, выбор у отдыхающих очень велик. Впрочем, Варна — это наименее проблемный в этом отношении регион Болгарии. И если ваша квартира расположена очень удобно для туристов, то проблем со сдачей в аренду не будет.

Подсчитаем. Небольшую квартиру в Варне можно приобрести за ?30 тыс. Высокий сезон длится всего два месяца — июль и август. Максимально подобные апартаменты можно сдать за ?40 в сутки. Считается удачей, если удалось сдать жилье на весь период. Однако наиболее реалистичный вариант — сдать жилье всего на один месяц. В итоге вы получаете ?1,2 тыс. С полученной прибыли вы оплачиваете годовое содержание объекта (чистку бассейна, уборка территории и т. д.) — минимально ?200, а также ежегодный налог, около ?50. С оставшихся денег уплачивается 10%-ный налог на прибыль (это, кстати, очень небольшой для Европы налог — смотрите таблицу). «Чистыми» вы получаете ?855. Это всего 2,85% годовых дохода. Да, сдавать в краткосрочную аренду можно, но хорошо зарабатывать на квартире в Варне не получится.

Если же для нас квартира в Варне — это просто инвестиция, вложение средств с целью их сохранения в экономически неспокойное время, то вопрос сдачи в аренду стоит более остро. Но и выбора у нас больше: жилье вполне вероятно снимут сами болгары, которые не могу себе позволить собственное жилье. Как утверждает Оксана Краева, в Варне, по сравнению с Москвой, Петербургом, Лондоном или Парижем, цена круглогодичной аренды очень не велика. В среднем квартиру можно сдать за 250 евро в месяц. По словам Александра Гармашевского, на такой аренде за год можно будет заработать от 1,2 до 9,6 тыс. евро.

Резюме

Варна, несмотря на снижение цен в прошлом году и продолжение их коррекции в первой половине года текущего, останется наиболее ликвидным и перспективным рынком недвижимости Болгарии. Заработать на сдаче в аренду реально, но тогда придется пожертвовать собственным отдыхом, так как речь идет о долгосрочной аренде. Но в первую очередь недвижимость Варны сегодня интересна не инвесторам, а тем, кто хочет комфортно отдохнуть в своем доме у моря.

СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ВАРНЕ (ЗА КВ. М)

Квартиры на первой линии у моря (до 500 м.) — ?900−2 700

Квартиры на второй и третьей линии — ?600−1500

По данным www.bulgarianhome.ru

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ

Черноморское побережье — 88%

Горы — 7%

София — 1,5%

Остальные регионы — 3,5%

По данным Prian.ru

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО КУРОРТАМ БОЛГАРИИ (% от общего числа)

Солнечный Берег — 23%

Варна — 12,5%

Святой Влас — 12%

Бургас — 9%

Несебр — 8%

Созополь — 6,5%

Балчик — 5%

Царево — 4,5%

Приморско — 4,5%

Поморие — 4%

Обзор — 3%

Золотые Пески — 2,5%

остальные курорты — 5,5%

По данным Prian.ru

НАЛОГИ НА СДАЧУ В АРЕНДУ

Страна	Ставка налога, %
Болгария	10
Латвия	15
Черногория	15
Чехия	примерно 17
Испания	24
Франция	25
Германия	от 25
Финляндия	28
Италия	40
Великобритания	10−40

http://www.domik.net/