Прогнозы на будущее

В Минске появились примеры, когда застройщики и собственники административных зданий и бизнес-центров предлагают арендаторам арендные каникулы, в течение которых арендатор не платит арендную плату за арендуемое помещение. Вчера это было так же маловероятно, как сегодня сдача в аренду помещения с правом выкупа. Тем не менее, аренда с правом выкупа в скором времени может навсегда прописаться и на белорусском рынке недвижимости. Впрочем, сектор недвижимости ждут и другие изменения, которые, несмотря на то что они вызваны последствиями финансового кризиса, будут носить позитивный характер как для потребителей недвижимости, так и для профучастников рынка.

Среди прогнозов и мнений относительно будущего рынка недвижимости серьезный интерес для профучастников рынка недвижимости представляет мнение аналитиков компании «ИТЕРА Девелопмент Груп».

Согласно прогнозам специалистов этой компании, в перспективе, решая задачу снижения общей стоимости недвижимости, строительные фирмы и проектировщики найдут решение в сокращении средних площадей коммерческой и жилой недвижимости.

Последние несколько лет, когда рынок недвижимости рос семимильными шагами, когда покупателей было существенно больше, чем объектов, в строительстве как жилой, так и нежилой недвижимости шел процесс укрупнения объектов. То есть застройщики и проектировщики стремились к максимализму, стремясь удовлетворить растущие запросы потребителя. На следующем этапе развитии рынка в сфере недвижимости будет происходить процесс оптимизации планировочных, конструктивных и архитектурных решений.

Кроме того, со временем на рынке не останется объектов недвижимости без отделки. Стремясь увеличить обороты компании и компенсировать снижение спроса, застройщики (строительные компании) вынуждены будут продавать недвижимость с минимальным косметическим ремонтом.

С целью расширения рынка и в связи с ростом конкуренции на строительном рынке в столице, строительные компании после внедрения новых, более экономических технологий возведения зданий станут активнее строить объекты в областных и районных центрах, которые высоким инвестиционным потенциалом.

По жилой недвижимости банкиры предпочтут финансировать государственные и корпоративные программы, где возврат денежных средств для них будет казаться более гарантированным. В свою очередь риэлтеры, решая задачу стимулирования спроса, будут стараться расширять схемы реализации объектов недвижимости. В сегменте жилой недвижимости, как предполагают специалисты компании «ИТЕРА Девелопмент Груп», возможно использование следующих схем реализации: модернизированные ипотечные программы, покупка объектов по социальным и государственным программам, договор аренды с последующим выкупом, максимальная рассрочка платежа, корпоративные программы покупки жилья для своих сотрудников.

В сегменте коммерческой недвижимости — это договоры аренды с последующим выкупом, максимальная рассрочка платежа. Возможно, будет иметь место приобретение объектов недвижимости по программам государственного стимулирования малого и среднего бизнеса.

Что касается договора аренды с последующим выкупом, то его суть заключается в том, что арендатор помещения по истечении определенного срока должен приобрести его за оговоренную стоимость. Причем ежемесячные арендные платежи идут в счет выкупной стоимости. Бывают такие случаи, когда часть основной суммы за объект недвижимости выплачивается каждый месяц сверх арендной платы. Таким образом, арендатор рассчитывается с владельцем помещения в рассрочку.

Такой тип договора в принципе выгоден и продавцу, и арендатору (покупателю). Продавец, заключив договор аренды с последующим выкупом, имеет гарантию, что его помещение приобретут. К тому же не всякий объект недвижимости пользуется спросом, востребован с точки зрения местоположения и других факторов. В таком случае для владельца помещения аренда с последующим выкупом является одним из основных вариантов продажи данного объекта. Помимо этого, оплата коммунальных услуг при заключении договора аренды также ложится на плечи арендатора. И собственнику такой недвижимости не нужно нести расходы по ее содержанию.

Для покупателя такая схема также привлекательна. Во-первых, у человека есть время для оформления кредита в банке либо для поиска средств из других источников. Во-вторых, арендная плата идет в счет выкупной стоимости объекта. В третьих, если будущий владелец собирается переделывать помещение, например под ресторан или магазин, то он может сразу же после заключения договора начать ремонтные работы, а не ждать пока помещение перейдет в собственность.

Но основная проблема аренды с правом выкупа заключается в том, что собственники (продавцы) не хотят ждать, пока арендатор выплатит ему полную стоимость помещения.

Строительная отрасль, как утверждают российские аналитики, относится к той категории, которая активно финансировалась банками. Речь идет как о прямом, так и косвенном финансировании — через кредитование покупателей недвижимости на разных стадиях готовности объектов.

И основная проблема строительства в ближайшие 3 года будет не столько в снижении спроса и экономического спада, сколько в отсутствии доступа к традиционным источникам инвестиций, что сформирует в долгосрочной перспективе дефицит предложения на рынке недвижимости. Аналогичные перспективы ожидают и рынок Беларуси.

То, что сегодня в строительство жилья по-прежнему направляются большие кредитные ресурсы (причем этот поток планируется увеличить), позволит какое-то время поддержать белорусскую строительную отрасль. Но эти меры позволяют лишь выиграть время. Повышенное кредитование жилищно-строительного сектора в этот период должно сопровождаться активной модернизацией реального сектора экономики, внедрением новых технологий и т. д. Чтобы к тому моменту, когда источник дешевых кредитных ресурсов иссякнет, смог заработать в полную силу реальный сектор.

Газета "Недвижимость Белоруссии"