Метры дешевеют

Величина арендных ставок в минских офисах зависит сегодня от настойчивости арендаторов.

В Минске, судя по оценкам разных профучастников, офисы классов «В» и «С», как готовые, так и предлагаемые на условиях долевого строительства, подешевели за январь — март 2009 г. на 17−35% в долларовом эквиваленте. Арендные ставки в евро снизились на 10−25%.

Аналитики отмечают, что разбежка в ценах предложения офисов одного и того же класса может доходить до 1,5−2,5 тыс. USD/кв. м. Называть средние цены эксперты сегодня не решаются. Ситуация меняется чуть ли не каждый день. А средние цены в таких условиях не только не помогают ориентироваться продавцам и покупателям офисной недвижимости, но и вводят их в заблуждение.

Официальный индекс цен в строительстве (индекс цен строительно-монтажных работ) за январь — март 2009 г. по отношению к декабрю 2008 г. составил 101,8%. В том числе индекс по заработной плате увеличился на 1,34%, индекс по строительным материалам — на 1,29%. Причем в марте индекс по строительным материалам и изделиям составил 99,72% по отношению к февралю, индекс по заработной плате — 101,34%.

На начало 2009 г. предложение на рынке аренды качественных площадей по сравнению с предложением годичной давности увеличилось. Этому способствовал ввод ряда бизнес-центров («Александров Пассаж», бизнес-центр по ул. Мясникова, бизнес-центр «Виктория» по проспекту Победителей, бизнес-центр по ул. Б. Хмельницкого).

Спрос на офисы класса «А» существенно снизился. Компании из дорогих бизнес-центров переезжают в более дешевые. Этот процесс начался еще в конце ноября и продолжается до сих пор.

За январь — март текущего года базовые ставки арендной платы, выраженные в рублях, увеличились примерно на 21%, если исходить из курса белорусского рубля по отношению к евро.

Выраженные в евро ставки арендной платы на объекты класса «В» за январь — март снизились на 10−15%, класса «С» — на 18−25% и составляют сегодня в среднем 24 и 16 EUR/кв. м в месяц соответственно. Арендные ставки в бизнес-центрах класса «А» снизились на 10−25%.

Эксперты говорят, что владельцы коммерческих бизнес-центров проявляют больше гибкости при назначении ставок аренды, чем владельцы государственных зданий. Причем уже замечено, что ставки снижаются там, где арендаторы ведут себя настойчиво.

Разбежка в ставках аренды объясняется еще и большим количеством собственников в некоторых бизнес-центрах. У каждого хозяина свои правила игры. В результате, например, в одном бизнес-центре ставки могут колебаться от 30 EUR с НДС до 30 EUR без НДС.

Там же, где собственник один, ценовая политика более понятная и последовательная. Например, в бизнес-центре, которой расположен в центре города в двух шагах от метро и у которого хозяин один, офисы предлагаются по 25 EUR с НДС за полезную площадь. В то же время в офисах, расположенных в жилых домах далеко за пределами городского центра и в удалении от метро ставки могут доходить до 20 EUR без НДС.

В отличие от частников, владельцы коммунальной и республиканской собственности обязаны руководствоваться указом президента при расчете арендных ставок и не могут гибко реагировать на изменение покупательной способности арендаторов и девальвацию белорусского рубля. По разным оценкам, доля вакантных офисов в государственном секторе колеблется от 5 до 30%.

По мнению аналитиков, инвестиционная привлекательность офисной недвижимости по-прежнему велика. Минский рынок не перенасыщен объектами. К тому же у минских арендных ставок есть приличный запас для снижения, если сравнивать их с арендными ставками в столицах соседних государств.

Ввиду неуверенности рынка и отсутствия доступного финансирования девелопмента во всех странах Центральной и Восточной Европы наблюдаются рост вакантных площадей, падение арендных ставок и замораживание проектов, отмечается в опубликованном компанией Colliers International ежегодном обзоре рынков Центральной и Восточной Европы.

В конце 2008 г. общий объем офисных площадей в Праге превышал 2,4 млн. кв. м, поскольку с начала года предложение площадей новой офисной недвижимости увеличилось на 332 тыс. кв. м. К концу 2008 г. уровень вакантности (доля свободных площадей) достиг 9%.

К концу 2008 г. общее предложение современных офисных помещений в Братиславе составляло 1.162.370 кв. м, из которых 60% - класса «A». При этом за год на рынок было выставлено почти 135.000 кв. м офисных помещений этого класса, что увеличило общую площадь таких помещений на 25%. В результате предложения большой площади новых офисных помещений уровень вакантности увеличился с 6 до почти 9%, поскольку они не были сданы в аренду.

В Украине резкое падение спроса вместе с поступлением на рынок новых офисных помещений, массовым отказом от соглашений о предварительной сдаче в аренду и растущим числом предложений о субаренде в IV квартале 2008 г. привело к тому, что уровень вакантности в конце 2008 года вырос до 17−17,5%. По сравнению с двухпроцентным уровнем вакантных помещений, зарегистрированным в начале 2008 года, это значительный скачок показателя, отмечают в отчете эксперты компании Colliers International.

Газета "Белорусы и рынок"