У минских офисов есть запас прочности

Компания Colliers International опубликовала ежегодный обзор рынков Центральной и Восточной Европы (СЕЕ), из которого следует, что на рынках коммерческой недвижимости у наших соседей все не так уж плохо, как ожидалось.

Ввиду неуверенности рынка и отсутствия доступного финансирования девелопмента во всех странах Центральной и Восточной Европы наблюдается рост уровня вакантных площадей, падение арендных ставок и замораживание проектов. Масштаб происходящего сильно варьирует в зависимости от страны и рыночного сектора.

В конце 2008 года общий объем офисных площадей в Праге превышал 2,4 млн.кв.метров, поскольку с начала года площадь предложения новой офисной недвижимости увеличилась на 332 тыс.кв.метров. К концу 2008 года уровень вакантности, то есть доли свободных площадей, достиг 9%. Это выше, чем в конце 2007 года, когда он составлял всего 6%.

В конце 2008 года в Венгрии общая площадь спекулятивной и построенной на заказ (built-to-suit) недвижимости производственного назначения достигала без малого 1,38 млн.кв.метров, из которых 17% площадей оставались незанятыми. Для сравнения: уровень вакантности в конце 2005−2007 годов варьировал в пределах 9−12%.

Общая площадь современных торговых помещений в Польше достигает 6,7 млн.кв.метров. В 2008 году в новых проектах было реализовано чуть более 500 тыс.кв.метров сдаваемых в аренду площадей.

Предложение производственной недвижимости в Бухаресте и окрестностях в 2008 году увеличилось на 42% и составило 880 тыс.кв.метров. Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов в 2008 году составила 350 тыс. кв. метров, что не сравнимо с 2007 годом, когда было введено 45 тыс.кв.метров промышленных площадей.

В 2008 году общее число гостиничных номеров в Москве выросло примерно на 3%. Предложение увеличилось на 1000 новых номеров, что на 50% меньше, чем было заявлено в 2007 году. В 2009 году, преимущественно в сегменте четырех- и пятизвездочных гостиниц, ожидается увеличение предложения всего на 2,5−3%, что означает, что сегмент гостиниц высших категорий почти достиг точки насыщения.

К концу 2008 года общее предложение современных офисных помещений в Братиславе составляло 1 162 370 кв. метров, из которых 60% - класса «A». При этом за год на рынок было выставлено почти 135 тыс.кв.метров офисных помещений класса «А», что увеличило общую площадь помещений класса «А» на 25%. В результате предложения такой большой площади новых офисных помещений уровень вакантности увеличился с 6% до почти 9%, поскольку все они не были сданы в аренду.

В Украине резкое падение спроса вместе с поступлением на рынок новых офисных помещений, массовым отказом от соглашений о предварительной сдаче в аренду и растущим числом предложений о субаренде в четвертом квартале 2008 года привело к тому, что уровень вакантности в конце 2008 года вырос до 17−17,5%. По сравнению с 2-процентным уровнем вакантных помещений, зарегистрированным в начале года, это значительный скачок показателя, отмечают в своем отчете эксперты компании Colliers International.

В Минске, судя по оценкам разных профучастников, офисы классов «В» и «С» как готовые, так и предлагаемые на условиях долевого строительства подешевели в январе-марте 2009 года на 17−35% в долларовом эквиваленте. Арендные ставки в евро снизились на 10−25%.

Снижение спроса и рост предложения на минском рынке офисной недвижимости наблюдается с осени прошлого года. Расширилась география и увеличилось количество реализуемых на стадии строительства офисных помещений. Это обусловлено тем, что застройщики и продавцы из-за возникших финансовых трудностей вынуждены уменьшить долю своей собственности в строящихся или в уже построенных объектах, которую они планировали сдавать в аренду.

Цены сделок в долларовом эквиваленте на рынке долевого строительства за январь-февраль 2009 года снизились в секторе офисных помещений класса «В» и «С» на 17−35% в зависимости от степени готовности объектов, финансового состояния компании-застройщика и других факторов.

Аналитики отмечают, что разбежка в ценах предложения офисов одного и того же класса может доходить до 1,5−2,5 тыс. долл. за 1 кв.метр. Называть средние цены эксперты сегодня не решаются. Ситуация меняется чуть ли не каждый день. А средние цены в таких условиях не только не помогают ориентироваться продавцам и покупателям офисной недвижимости, но и вводят их в заблуждение.

Официальный индекс цен в строительстве (индекс цен строительно-монтажных работ за январь-март 2009 года по отношению к декабрю 2008 года составил 101,8%. В том числе индекс по заработной плате увеличился на 1,34%, индекс по строительным материалам увеличился на 1,29%. Причем в марте индекс по строительным материалам и изделиям составил 99,72% по отношению к февралю, индекс по заработной плате — 101,34%.

На начало 2009 года предложение на рынке аренды качественных площадей по сравнению с предложением годичной давности увеличилось. Этому способствовал ввод ряда бизнес-центров, таких, например, как «Александров Пассаж», бизнес-центр на ул. Мясникова, бизнес-центр «Виктория» на пр. Победителей, бизнес-центр по ул. Б.Хмельникого.

Спрос на офисы класса «А» существенно снизился. Это обусловлено тем, что компании из дорогих бизнес-центров переезжают в более дешевые. Этот процесс начался еще в конце ноября и продолжается до сих пор.

За январь-март текущего года базовые ставки арендной платы, выраженные в рублях, увеличились примерно на 21%, если исходить из курса белорусского рубля по отношению к евро.

Выраженные в евро ставки арендной платы на объекты класса «В» за январь-март снизились на 10−15%, класса «С» — на 18−25% и составляют сегодня в среднем 24 евро и 16 евро за кв. метр в месяц соответственно. Арендные ставки в бизнес-центрах класса «А» снизились на 10−25%.

Эксперты говорят, что владельцы коммерческих бизнес-центров проявляют большую гибкость в назначении ставок аренды, чем владельцы государственных зданий. Ставки снижаются там, где арендаторы ведут себя настойчиво. Где арендаторы не настаивают на снижении арендных ставок, а лишь выступают в роли неуверенных просителей, никаких изменений не происходит. В результате, например, в одном из бизнес-центров класса «А» ставки могут колебаться от 30 евро с НДС до 30 евро без НДС.

Разбежка в ставках аренды объясняется еще и большим количеством собственников в некоторых бизнес-центрах. Там, где собственник один, ценовая политика более понятная и последовательная.

Снижение ставок аренды офисных помещений в зданиях государственной собственности в связи с ухудшением финансового положения арендаторов и девальвацией белорусского рубля не произошло. В отличие от частников владельцы коммунальной и республиканской собственности обязаны руководствоваться указом президента при расчете арендных ставок и не могут гибко реагировать на изменение покупательной способности арендаторов и девальвацию белорусского рубля.

Поэтому в административных зданиях государственной собственности, несмотря на то, что здесь ставки ниже, чем в целом на рынке, тоже наблюдается отток арендаторов.

По мнению аналитиков, инвестиционная привлекательность офисной недвижимости по-прежнему велика. Минский рынок не перенасыщен объектами. А снижение спроса — явление временное. К тому же у минских арендных ставок есть приличный запас для снижения, если сравнивать их с арендными ставками в столицах стран Восточной и Центральной Европы и Балтии.

В то же время, большинство экспертов считают, что инвестировать средства в строительство бизнес-центров целесообразно лишь при наличии собственных средств. Если собственных денег нет, и застройщик планирует привлекать кредитные ресурсы, то с началом строительства объекта лучше подождать.

Газета "Недвижимость Белоруссии"