Коммерческая недвижимость России: год перемен

За три осенних месяца в России на рынке коммерческой недвижимости наступил, укрепился и оброс последствиями весьма показательный перелом тренда на дефицит площадей, рост ставок и отсутствие перспективы насыщения.

Об этом говорилось на VI Ежегодном рождественском саммите «Итоги развития рынка недвижимости в 2008 году».

Как сообщает Информационно-аналитическое издание «Собственник», ситуация в офисном сегменте совсем не та, что была год назад. Хотя если брать весь год, то показатели рынка офисной недвижимости в целом немного выросли.

«Общее количество экспонируемых офисов за 2008 год составило 1387 шт., что на 11% больше, чем за 2007-й. Суммарная стоимость объектов составила $ 24,25 млрд, ее рост составил 39%. А вот общий объем предложений составил 3,275 млн кв.м. — это на 3% меньше, чем отмечалось год назад», — рассказал генеральный директор консалтинговой компании «RRG» Денис Колокольников.

По его словам, если в течение 2007 года четко прослеживалось постепенное увеличение средней площади объекта, то за год текущий ситуация выглядит с точностью до наоборот. Показатель снизился на 12% и составляет сейчас около 2360 кв.м. А вот средневзвешенная цена офисных объектов в 2008 году выросла — на 44%, или до уровня $ 7404. Весь этот рост, конечно, обусловлен достижениями первой половины года; начиная с осени на рынке отчетливо проявились такие тенденции, как: «заморозка» большого количества проектов; строительство в основном по проектам с готовностью более 50%.

Объем предложения на рынке купли-продажи вырос на 50% (составил в ноябре 1,58 млн кв.м.). При этом цены предложения на рынке купли-продажи снизились на 5,5%. А многие продавцы готовы дисконтировать и 20−30%. На рынке появились офисы по цене $ 2200−3000 /кв.м. Но количество сделок сократилось в разы.

Что касается аренды, то объем предложения вырос на 90% (около 1,2 млн кв. м также в ноябре). Ставки аренды снижаются начиная с августа, за 4 месяца снижение составило около 10%. Увеличилось предложение излишков площадей в субаренду. При этом арендаторы начали активно торговаться с собственниками по снижению арендной платы.

Торговая недвижимость

С магазинами в России ситуация несколько иная: декабрь — месяц, за который некоторые операторы делают треть годового оборота. Конечно, покупатель не тратит так много, как, скажем, год назад. Но совсем отказаться от предновогодних трат он не готов. Есть и специфические кризисные увеличения оборота: растет посещаемость фуд-кортов в ТЦ, растут продажи пивных операторов. Спрос в люксовом сегменте тоже сместился в сторону отечественных бутиков: от шопинга за границей как нормы жизни многим пришлось отказаться. Однако в целом тренд все тот же — на снижение.

Управляющий партнер «Ross Group» Марк Афраймович сообщил, что на 2008 год ко вводу в эксплуатацию Москве было намечено 14 ТЦ, из них действительно введены всего 4. Еще 3 официально перенесены, а по 10 объектам никаких данных о переносе ввода не обнародовалось, понятно только, что в 2008 году введены они не будут. По Санкт-Петербургу эти же показатели: соответственно 6 заявленных, 3 реализованных, 2 перенесенных, 1 приостановленный.

Основными тенденциями, в соответствии с которыми будет развиваться ритейл в 2009 году, М. Афраймович назвал: качественное и количественное изменение ритейла; смещение в более низкий ценовой сегмент, а также спад розничных продаж. Специалист отметил и корректировку основных условий аренды в ТЦ, уменьшение ввода качественных площадей и повышение роли профессионального управления торговой недвижимостью.

Склады

В складском сегменте, как и в остальных, тоже четко прослеживается деление 2008 года на «до кризиса» и «все остальное». Так, если в первом полугодии отмечалась острая нехватка качественных площадей и высокая активность со стороны арендаторов, то во втором арендаторы заняли выжидательную позицию, а количество сделок резко упало.

Управляющий директор «Praedium» Рубен Алчуджян отметил, что период активного выхода на рынок новых логистических операторов, закончился. К данному моменту в сегменте активны порядка 15 крупных игроков. Уровень вакантных площадей растет — с 1% в начале года до 5% или даже 10% в 2009-м (сейчас рост пока не слишком заметен — доли процента).

Ставки аренды начали снижаться еще в сентябре и за осень упали на 5−6%, притом что в первой половине года выросли на 8−8,5%. Сейчас это около $ 130−150 за кв.м. в год для «А"-класса и $ 110−130 для «В"-класса.

По прогнозам Р. Алчуджяна, за 2009 год ставки снизятся еще на 3−10% - в зависимости от сегмента. В будущем году будут введены только те объекты, которые были заявлены до 2008-го, уверен эксперт, реализация остальных приостановлена. Вообще, объем нового предложения в этом году составил всего 453 тыс. кв.м. — вдвое меньше, чем в 2007-м, и на 50% меньше, чем заявлялось. На будущий год заявлено около 800 тыс. кв.м., но реальная цифра будет скромнее.

Среди тенденций, которые определят развитие сегмента в 2009 году, Рубен Алчуджян назвал: ввод в эксплуатацию большого количества площадей в 2009 году за счет переноса сроков строительства проектов, намеченных к завершению в 2008 году и значительное сокращение анонсированных качественных складских проектов.

Специалист отметил также дальнейшее сокращение объема сделок и увеличение уровня вакантных площадей до 5−10%, а также незначительное снижение ставок аренды в классе, А (на 3−5%), более значительное в классе В (до 10%).

Гостиничная недвижимость

Еще полгода назад это была динамично развивающаяся сфера рынка, для которой характерны были быстрое развитие городских отелей (правда, в основном верхнего сегмента), успешный выход в регионы, появление новых форматов (гольф-отели, спа-отели и т. п.). Создавались и росли отечественные операторы и управляющие компании, международные операторы также не обделяли российский рынок вниманием.

Как рассказала руководитель отдела по гостиничной недвижимости «Ernst & Young» Анжелика Норманн, в 2008 году открылись 3 новых московских гостиницы с общим номерным фондом в 62 номера («Хилтон Ленинградская», «Аэростар», «Парк Инн Саду»). На 2009−2010 годы заявлены Four Seasons/"Москва», Grand Hyatt/"Федерация», InterContinental/"Тверская», «Энигма Wel Hotels & Resorts"/"Басманная», Radisson/"Олимпийский», Lotte Plaza/"Новый Арбат». Увы, и эти планы существенно скорректированы.

По данным А. Норманн, гостиничный бизнес сейчас последний в приоритетах инвесторов и банков из-за низкой доходности. Так что привлечение финансирования превратилось в серьезную проблему, а операторы, как местные, так и международные, пересматривают планы развития. Как и во всех сегментах рынка, проекты в ранней стадии реализации, и тем более «бумажные», замораживаются.

Что же касается уже действующих гостиниц, ожидается дальнейшее снижение ставок: сейчас это $ 450−750 (в среднем $ 530, в 2007 году — $ 500) для 5 звезд, $ 320−490 (в среднем $ 390, в 2007 году — $ 330) для 4 звезд и $ 150−280 (в среднем $ 250, в 2007 году — $ 230) для 3 звезд.

Падает и загрузка отелей, снижаются дополнительные доходы: от проведения конференций, продажи напитков и питания. «Посткризисная ситуация будет базироваться на огромном отложенном спросе. Но вот когда кризисная ситуация сменится посткризисной — четких прогнозов на рынке коммерческой недвижимости пока никто не дает», — уверена Анжелика Норманн.

http://www.liga.net/