Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — Продавать нельзя ждать? Ситуация заходит в опасную зону. Что произошло на вторичке Минска за 10-16 августа

Продавать нельзя ждать? Ситуация заходит в опасную зону. Что произошло на вторичке Минска за 10−16 августа

17.08.2026 247

Андрей Чернышев

Вы часто у нас спрашивали — «Продавать или подождать?». А мы отвечали — пока можно ждать, но если что-то изменится, мы проинформируем. Так вот, информируем: ситуация приближается к опасной зоне, где продавцу придется выбирать между максимальной ценой и быстрой продажей. И дело не в «кредите под 1%». Что произошло за последнюю неделю на вторичке Минска, сколько прошло сделок, а также что делать продавцам — в еженедельной аналитике Realt.

Количество квартир в продаже

за неделю показало себя спокойно — минимальное колебание в плюс совокупно за неделю и стабильность при срезе на конкретный день.

В совокупности за неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt было представлено 3,9 тыс. квартир (прирост на +0,2% за неделю), а с другой стороны, на момент последнего среза осталось ровно на уровне прошлой недели в 3,44 тыс. уникальных объектов.

Однако покупателей должно радовать, что количество выходящих в продажу квартир не снижается, а находится на неплохом для последнего месяца, уровне (см. диаграмму ниже).

В то же время ощутимого увеличения притока квартир в продажу также нет. Это можно было бы трактовать следующим образом: несмотря на появление и распространение «кредита под 1%», люди не спешат выставлять свои «старые» квартиры на продажу для последующей покупки новостройки.

Однако надо понимать, что:

а) для принятия решения людям надо время, зачастую больше чем 1−2 недели;

б) возможно в реальной жизни кредит оказался не столь привлекательным, как казался изначально. Например, не получается взять нужную сумму для доплаты сумму. Либо ежемесячные платежи оказываются с третьего года слишком большими для семейного бюджета;

в) либо выбор квартир у застройщиков (или уже выросшие цены на них) не позволяет выбрать достойную замену имеющейся квартире.

Поэтому в ближайший месяц приток квартир в продажу если и увеличится, то не сильно. Как минимум потому, что выросший доллар, скорее всего продолжит расти и дальше, а значит тем самым будет увеличивать стоимость квартир в переводе в белорусские рубли, и тем самым останавливать покупателей от смены жилья.

В движении цен в объявлениях за последнюю неделю есть неожиданности. Количество снизивших цену продавцов осталось на уровне прошлой недели, в то время как случаев роста цен стало больше. Настолько, что количество подорожаний превысило число скидок. Однако размеры скидок в среднем остаются намного весомей, чем удорожаний.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю подешевело 8% квартир от общего объема предложения (324 квартиры, в среднем на 4746 долларов), а доля случаев увеличения цены уже 9% (стали дороже 358 квартир, в среднем на 2911 долларов).

Чем это можно объяснить? Помимо особенностей выборки конкретной недели, одним из объяснений видится разделение продавцов на 2 лагеря, вследствие влияния все того же «кредита под 1%»:

первые, кто следит за ценами на новостройки и не желая отставать от них, подняли немного цены и на свои квартиры. Как мы видим, таких за последнюю неделю стало больше, но размеры поднятий осторожные;
вторые, кто понимают, что новостройки могут оттянуть покупателей со вторички, и поэтому соперничать с застройщиками в росте цен в такой ситуации, рискованно (особенно если надо продать квартиру быстро или она уже давно в продаже) — те, уступили в ценах. Таких меньше, но их скидки более значимые.

Поэтому сейчас продавцы на вторичке находятся в состоянии неопределенности — с одной стороны надо тянуться за ценами новостроек от застройщиков, но с другой — а вдруг покупатели действительно уйдут к застройщикам, а вдобавок к этому, доллар продолжит расти?

На наш взгляд, наиболее реальным и влияющим на покупателей риском сегодня является укрепление доллара.

Если он в ближайшие недели доберется до >3,2 BYN (по итогам торгов 17.08 он 3.0121 BYN), то это и будет тот самый момент, когда продавцам следует задуматься не о максимизации цены продажи, а о скорости продажи — в борьбе за покупателей.

Только не за тех, кто остался на рынке и не ушел к застройщикам, а о тех, кто остался на рынке и все еще может себе позволить покупку по текущим ценам и выросшему доллару.

Как может развиваться ситуация при колебаниях курсов валют, мы рассказывали в наших прогнозах развития рынка:

Часть 1. Что будет с ценами на квартиры в Минске до конца 2026 года? Даем первые два сценария.

Часть 2. Прогноз цен на квартиры в Минске. От оптимизма к реальности.

Часть 3. Это вызовет обвал цен на квартиры. Пессимистичные сценарии развития рынка Минска.

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску за прошедшую неделю осталась без изменений на уровне 2461 $/кв. м (+0,1%).

Минск-Мир после длительной динамики на понижение сегодня демонстрирует увеличение — до уровня 2579 $/кв. м. (+1,4% за неделю). Что и логично — ведь именно в этой локации сосредоточен наиболее конкурентный для всех застройщиков пласт квартир — вчерашних новостроек, с отделкой и без. И если не найдется квартиры в офисе застройщика, то сегмент вторички в Минск-Мире предоставит широкую альтернативу. И продавцы это понимают и понемногу добавляют к ценам.

Но как бы не была желанна новостройка, растущий доллар может испортить все планы. В этом случае, родословная квартиры из Минск-Мира — не панацея.

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, и понять — потянете ли вы покупку той или иной квартиры в наиболее популярных жилых комплексах или просто на вторичке, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD.

Обратите внимание, на минимальные различия в стоимостях однокомнатных квартир с ремонтом и без него в Минск-Мире. Это наглядный пример того, как на стоимость влияет разность площадей — минимальной площади с ремонтом близка к комфортной по площади однушке с отделкой.

В «Северном Береге» очень быстро разбирают квартиры. Как не упустить свою? Появился новый способ.

Оперативные данные по сделкам в Минске

демонстрируют небольшое отставание от аналогичного периода прошлого месяца. Причем отметилось оно только по итогам прошлой недели. Это может указывать, как на замедлившиеся сделки на вторичке вследствие отвлечения части покупателей на выбор новостройки взамен вторички, так и просто быть обусловлено неравномерным внесением данных о сделках в базу Кадастрового агентства.

Если не придавать значения незначительному отставанию, то август пока идет в ногу с июлем, а значит прогнозный показатель сделок по итогам месяца должен быть на уровне 1250 квартир. В то время как по итогам августа прошлого года продажи были активнее — порядка 1515 сделок.

То, что в текущем году продается меньше квартир, уже привычный факт. Но следить за количеством сделок важно хотя бы потому, чтобы понимать, насколько близок тот порог, когда цены перестанут расти. А возможно — и могут начать снижаться.

Для максимальной объективности, количество сделок необходимо сопоставлять с количеством квартир в продаже. Чем их меньше, тем больше могут снижаться сделки без негативного влияния на продавцов.

Но если предположить, что количество квартир в продаже останется на сегодняшнем уровне, то стабилизация цен может наступить, если в течение нескольких месяцев будет продаваться порядка 1000 квартир.

Так что же делать продавцам?

Как всегда, решающий вклад в продажи квартир и движение цен, уже в который раз вносит доллар. И если судить по тем темпам, которые его курс демонстрировал поднимаясь вверх в августе — то продавцам уже надо поменять тактику — с максимизации цены любой ценой до ускорения продажи.

Не хотим нагнетать обстановку, но при этом наша задача стоит предупредить о возможных рисках и их последствиях. И лучше пусть наши опасения не сбудутся, но вы будете осведомлены, чем они наступят, а вы будете не готовы.

Безусловно, до условно критической отметки 3,2 BYN доллару еще есть куда двигаться. Но если его темпы будут такими же, как в последние 2 недели (рывок +5% с 2,88 BYN до 3,01 BYN за 17 дней августа), то добраться до критической отметки доллар сможет буквально за месяц. То есть в сентябре, когда продажи и так проседают из-за начала учебного сезона. А значит, время будет играть против продавцов.

Это значит, что продавцам уже сейчас (заблаговременно) стоит поменять тактику продажи, сместив акцент на быстроту сделки. В этом случае покупатель как раз и найдется через неделю-две, а сделка будет проведена до конца сентября.

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1356 $/м² (-0.4%), Витебск — 1047 $/м² (-0.2%), Гомель — 1130 $/м² (+0.2%), Гродно — 1216 $/м² (-0.2%), Могилев — 1165 $/м² (-0.2%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 973 $/м² (без изменений), Солигорск — 944 $/м² (-1%), Молодечно — 1056 $/м² (+1.5%).