Коммерческая недвижимость Швейцарии: актуальные инвестиции

Покупку коммерческой недвижимости или бизнеса на территории Швейцарии можно рассматривать не только как инвестицию высокой надежности и хорошую возможность разумно приумножить капитал. Это еще и неплохой способ серьезно увеличить шансы на получение права постоянного проживания в этой стране.

Стабильность превыше всего

Швейцария, тщательно оберегающая свою политическую и экономическую стабильность, по праву считается одной из наиболее привлекательных стран для долгосрочных инвестиционных вложений. Благодаря разумной экономической политике швейцарская валюта — одна из самых стабильных в мире, уровень инфляции в стране не превышает 0,5−1%, а уровень безработицы ниже 4%.

Недвижимость на протяжении многих лет стабильно растет в цене на 2−4% в год. Однако Швейцария является одной из самых закрытых стран для иностранных покупателей жилья. Уже долгое время в стране действует Закон «Об ограничении прав иностранных граждан на сделки с недвижимостью».

Совсем другая ситуация в случае с коммерческой собственностью. Ее иностранные граждане имеют право приобретать безо всяких ограничений. Многие иностранцы расценивают покупку коммерческой недвижимости в Швейцарии как возможность не столько заработать, сколько сохранить и разумно приумножить имеющийся капитал. Судите сами. Размещение средств на банковском счете в Швейцарии — высоконадежное, но маловыгодное вложение. Процентная ставка по вкладам около 1,2%, что немногим выше показателя инфляции. Доходность же коммерческих зданий при сдаче их в аренду оценивается в 7−10%. При этом надежность такого вложения не меньше, чем банковского.

Такая разная

Коммерческой недвижимостью может быть как склад или офис, так и пансион или ресторан. Однако покупка коммерческой недвижимости, которая в дальнейшем используется для извлечения прибыли, и покупка компании — разные вещи. Комментирует миграционный консультант Сергей Сандер: «Следует различать инвестиции непосредственно в объект недвижимости, приносящий доход от аренды, и в бизнес (гостиничный, ресторанный и пр.). В последнем случае это, как правило, приобретение акций или долей швейцарской компании. В Швейцарии обычно не имеет значения, какой бизнес приобретает иностранец, покупка в этом случае осуществляется путем передачи акций или долей компании, которая ведет бизнес».

Однако если сравнивать инвестиционную привлекательность разных видов коммерческой недвижимости в Швейцарии, то с точки зрения гарантированности дохода наиболее привлекательным является инвестирование в коммерческие объекты, сдаваемые в аренду (это офисы, торговые и складские помещения и т. д.). Рассказывает директор Международной девелоперской компании AESI Александр Поддубный: «Уровень заполняемости офисных помещений в Швейцарии существенно превышает показатели крупнейших мегаполисов Европы. По статистике, здесь пустуют лишь 2−5% площадей, в то время как для рынка Лондона нормой считаются 11−12%. Одним из наиболее перспективных городов Швейцарии считается Фрибург, который имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений. В Цюрихе же, наоборот, наблюдается самый высокий показатель пустующих офисных помещений.

Договоры аренды в Швейцарии заключаются на 5−10 лет с возможностью продления. Надо подчеркнуть, что в этой стране все отношения в бизнесе построены на долгосрочной перспективе, что является основой стабильности».

Если говорить о приобретении бизнеса в Швейцарии, то целесообразен вопрос, что предпочтительнее, покупать готовый или создавать с нуля собственный. Эксперты уверяют, что однозначного ответа на этот вопрос не существует. Управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group, экономист Татьяна Фогт считает: «Все зависит от тех целей, которые преследует инвестор. При приобретении готового бизнеса он экономит на административных издержках по открытию компании. Это менее затратный и более оперативный способ по сравнению с открытием нового бизнеса. Однако в этом случае могут возникнуть дополнительные расходы, связанные, например, с проверкой существующего бизнеса». Как правило, риэлторы располагают определенными цифрами (доходность бизнеса, денежные потоки до налогообложения и после него, уровень налогов, которые придется платить), однако их наличие не является обязательным требованием при продаже. Клиент может самостоятельно произвести оценку бизнеса, обратившись, например, в оценочную компанию.

100% в пик сезона

«Иностранные инвесторы все чаще выбирают в качестве объектов инвестиций в Швейцарии отели, — утверждает Александр Поддубный. — Сегодня гостиничный бизнес составляет основу швейцарского туризма. По статистике, 80% всех клиентов швейцарских отелей — это европейцы. Причем, по данным исследований Института по туризму Швейцарии, количество туристов, приезжающих летом в Швейцарию, ничуть не меньше, чем количество приезжающих зимой. Во время двух «высоких» сезонов — зимой и летом — гостиницы заполняются на 100%.

Самыми популярными регионами гостиничного бизнеса являются французская Швейцария и Берн.

Наиболее востребованы и хорошо заполняются гостиницы, расположенные в непосредственной близости от горнолыжного курорта или озера».

Местоположение является немаловажным, но далеко не единственным фактором, влияющим на доходность гостиницы. В принципе, гостиничный бизнес везде, не только в Швейцарии, очень зависим от многих внешних факторов. Кроме того, огромную роль на доходность гостиниц оказывают внутренние факторы, такие как эффективность бизнес-плана управления гостиницей, в особенности маркетингового плана, профессионализм самого управляющего и т. д. Рассказывает Татьяна Фогт: «Чистый доход от управления гостиницей в Швейцарии в период высокого сезона может составлять до 20%, а в среднем в год — до 4−5%, в зависимости от категории отеля и его заполняемости в межсезонный период. Однако прибыльность зависит от множества других факторов, способных как увеличить доход, так и свести его практически к нулю».

Существуют и другие тонкости. Так, структура доходов отелей разных категорий заметно отличается. У 4- и 5-звездочных гостиниц она следующая: 45% дохода приносит ресторанный бизнес, 50% - собственно гостиничные услуги, 5% - дополнительные виды сервиса (например, проведение семинаров и конференций). Доходность гостиниц категории 3* и 2* обеспечивается в основном за счет ресторанного бизнеса (до 70% дохода). Есть свои особенности и в структуре расходов. Например, в Швейцарии довольно дорогая рабочая сила, поэтому на оплату услуг персонала приходится до 35−40% всех затрат. Многие владельцы гостиниц выходят из положения, привлекая более дешевый иностранный персонал. Комментирует Сергей Сандер: «Как правило, покупка гостиничного бизнеса подразумевает сохранение рабочих мест в регионе, и больших изменений в составе персонала не происходит. В противном случае это было бы невыгодно региону. Но, безусловно, собственник имеет право действовать по своему усмотрению».

Отдельный вопрос — что принесет больший доход: небольшой пансион или крупный отель. Комментирует партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер: «Управлять семейной гостиницей на небольшом курорте непросто. Лояльность клиентов зарабатывается годами, при смене собственников эти клиенты могут уйти, а на получение новых потребуются время и средства. Большие курорты, располагающие развитой инфраструктурой, привлекают большее количество туристов, но и конкуренция среди таких отелей выше. Поэтому однозначного решения, какой из вариантов лучше предпочесть, нет».

Как это бывает

Процедура приобретения коммерческой недвижимости ничем не отличается от покупки жилой. О том, как это происходит на практике, рассказывает Евгения Игер: «Продавец и покупатель подписывают соглашение о намерении, покупатель вносит предоплату за объект (как правило, 5−10%), затем стороны подписывают договор купли-продажи в присутствии независимого нотариуса. Далее нотариус регистрирует сделку и вносит изменения в реестр прав собственников». Перечисление основной суммы платежа всегда происходит на счет независимого нотариуса, оформляющего сделку в Швейцарии.

Естественно, при покупке бизнеса возникают дополнительные расходы.

Например, вознаграждение независимого нотариуса — 0,5−1%, внесение изменений в реестр собственников — 0,5%, налоги — 2−4%. Комиссионные риэлтору оплачивает продавец (в редких случаях — покупатель).

Кантон кантону рознь

Владельцем коммерческой недвижимости в Швейцарии может быть как частное лицо, так и компания. Евгения Игер предупреждает: «Выбирая, на кого записать коммерческую недвижимость, я бы руководствовалась уровнем налогообложения. В одном и том же кантоне налог на доходы компании может быть значительно ниже, чем на доходы частных лиц. Дело в том, что налоговая система Швейцарии по своему устройству чем-то напоминает систему США, где в каждом штате (а в Швейцарии — кантоне) существуют свои налоги. Фактически налоговая система Швейцарии делится на три уровня: федеральный, кантональный и муниципальный. Налоги на федеральном уровне одинаковы для всех кантонов, а вот на кантональном и муниципальном уровнях они сильно различаются. Это касается ставок, тарифов, процедуры оплаты, освобождений от оплаты и пр. Вместе с тем сегодня практически все кантоны предлагают определенные налоговые послабления с целью привлечения иностранных инвесторов. Среди наиболее «дружелюбных» кантонов можно отметить Цюрих, Женеву, Базель, Тичино (Ticino, Лугано), Цуг (Zug), Во (Vaud, Лозанна) и некоторые другие.

С необходимостью платить налоги покупатель бизнеса столкнется уже при оформлении сделки купли-продажи. Налог на смену владельца имущества составляет 2−4% от стоимости покупки (в зависимости от кантона). Ежегодно платится налог на имущество и налог на землю, что составляет около 0,2−0,3%, налог на богатство (fortune tax) — 0,01%, подоходный налог, который уплачивается на всех трех уровнях. Ставка подоходного налога на федеральном уровне доходит до 11,5%, если речь идет о доходах более ?500 тыс. в год, а на уровне кантонов эта ставка возрастает (например, до 13% в Цюрихе и приблизительно до 17,5% в Женеве). Это касается частных лиц, резидентов страны. Компании, ведущие бизнес в Швейцарии, также платят подоходный налог на всех трех уровнях, но по другим ставкам. Например, на федеральном уровне подоходный налог взимается по единой ставке 8,5%, а на уровне кантонов опять-таки существуют серьезные различия.

Невзирая на то что налоги взимаются на трех уровнях, налоговый климат в Швейцарии считается относительно мягким по сравнению с другими странами Евросоюза, и уж тем более — с США. В них налоги «съедают» 30%, а иногда и до 50% чистого дохода, в то время как в Швейцарии — приблизительно 25%».

Отдельный плюс

В заключение хочется отметить одну немаловажную делать. Покупка любой недвижимости (жилой или коммерческой) в Швейцарии не дает прав на получение вида на жительство. Приобретение недвижимости и оформление ВНЖ — две абсолютно разные процедуры, не связанные между собой. Однако открытие компании или покупка готового бизнеса на территории Швейцарии — своего рода доказательства инвестиционного вклада в развитие региона — весомые плюсы при подаче заявления на получение ВНЖ.

Мнение эксперта

Партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер:

При покупке недвижимости применяются различные схемы финансирования сделки, например привлечение банковского кредита, а иногда и нескольких. Кстати, кредитная схема финансирования сделки уменьшает налогооблагаемую базу.

Иностранные граждане имеют право получить кредит на покупку недвижимости в Швейцарии. Как правило, швейцарские банки готовы предоставить до 70% от стоимости покупки на срок от 20 до 100 лет (кредитные обязательства в Швейцарии могут передаваться по наследству). Сумма и срок кредита определяются банком в каждом отдельном случае, здесь многое зависит от финансового состояния заемщика. Процент по кредиту в Швейцарии — один из самых низких в Европе. Он рассчитывается как Libоr+1%. На сегодня это около 5%.

http://www.homes-collection.com/costa