Парадокс с квартирами в Минске: сделок меньше, а цены растут сильнее. Рассказываем, что происходит

За июнь на вторичке Минска было заключено почти 1300 сделок купли-продажи квартир. Это максимальный результат с начала года, но на 10% меньше июня прошлого года. А сравнение первых полугодий текущего и прошлого годов показывает еще большее отставание — на 13% или 1000 сделок.

С другой стороны, цены в нынешнем июне прибавили сразу +3,7% (около 80 долларов за квадратный метр) — такого сильного месячного роста мы ни в этом, ни в прошлом году еще не видели.

И здесь возникает закономерный вопрос: что вообще происходит с рынком? Почему квартир продается меньше чем в прошлом году, а цены растут быстрее?

Сегодня на рынок одновременно действует сразу несколько факторов, и именно их сочетание привело к такому результату.

С начала года цены выросли почти на 14%. Но доллар ведь настолько не подешевел. Значит дело не только в курсе?

Совершенно верно. Еще несколько лет назад можно было достаточно уверенно сказать: дешевеет доллар — дорожают квартиры. Но сегодня рынок стал намного сложнее и «не единым долларом жив рынок». И это наглядный показатель того, что обменный курс доллара по-прежнему остается очень важным и самым понятным для отслеживания фактором. Но он уже давно не единственный.

Сейчас цена формируется сразу несколькими факторами:

· Первый — покупательская способность населения.

· Второй — доступность кредитов.

· Третий — количество квартир, выставленных на продажу.

· И только четвертый — курс доллара.

Именно поэтому сегодня даже при относительно стабильном курсе цены продолжают расти.

Если у покупателей есть финансовая возможность покупать, а квартир в продаже становится меньше, рынок автоматически начинает двигаться вверх.

Почти 1300 сделок за июнь — это максимум в 2026 году. Почему сделок стало больше? Это кредиты помогли?

Кредиты действительно сыграли свою роль, но нельзя сказать, что именно они стали единственной причиной.

Я бы объяснил ситуацию иначе. Сегодня покупатель чувствует себя достаточно уверенно сразу по нескольким причинам.

• Во-первых, доходы населения продолжают расти.
• Во-вторых, курс доллара остается относительно стабильным, а значит квартира в пересчете на белорусские рубли не становится неожиданно дороже.
• В-третьих, кредиты по-прежнему остаются достаточно доступными.

И вот здесь появляется важная мысль.

На самом деле люди покупают квартиры не потому, что доллар дешевый или кредит дешевый сам по себе. Они покупают тогда, когда понимают, что могут позволить себе эту квартиру.

Это и есть та самая покупательская способность — показатель, который показывает, насколько реально средняя семья может купить жилье именно сейчас. Когда зарплаты растут быстрее, чем ухудшается доступность кредитов или меняется курс, рынок чувствует себя уверенно. Именно это мы сейчас и наблюдаем.

В мае квадратный метр стоил 2136 долларов, в июне — уже 2214. Плюс почти 80 долларов за месяц. Почему цены так быстро растут?

Самое интересное, что причина не только в высоком спросе. Как мы уже неоднократно разбирались — стабильный и объемный спрос на «квартиры в Минске» есть всегда. Различается лишь количество покупателей, которые в тот или иной период времени могут реально купить квартиру, а не просто о ней мечтать.

Понимая этот факт, не будем пытаться объяснить рост цен только спросом, а лучше обратим внимание на то, что квартир в продаже становится все меньше. Именно это сейчас является одним из ключевых факторов, после финансовых покупательских возможностей.

Механизм следующий: когда предложение сокращается, продавцы начинают понимать, что конкурентов становится меньше. Покупателям становится сложнее выбирать, хорошие квартиры продаются быстрее, и у собственников появляется возможность постепенно поднимать цены.

Проще говоря, если сопоставить количество квартир в продаже и сделок, то получим, что сегодня на 1 сделку (покупателя) приходится выбор из 4 квартир, то летом прошлого года выбор был из 6 квартир. А когда выбор уменьшается, торговаться становится намного сложнее.

Поэтому рост цен сегодня — это результат не только спроса, но и очень ограниченного предложения, ставящих продавцов в сильную позицию.

Чего ждать до конца года?

Если текущая экономическая ситуация сохранится — без резких скачков курса доллара, без серьезного ухудшения условий кредитования и при сохранении дефицита квартир в продаже (а больше их не станет) — предпосылок для снижения цен сегодня не видно. Как, впрочем, и для стабилизации.

Более вероятен другой сценарий, когда рост цен может стать немного спокойнее, чем в июне, но сам тренд, скорее всего, сохранится.

По нашей оценке, при курсе доллара в диапазоне около 2,8−2,9 рубля и сохранении нынешней доступности кредитов средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Минска к концу года вполне может достигнуть 2430−2530 долларов.

Это уже не выглядит фантастикой. После июньских результатов такой сценарий выглядит вполне достижимым.

Что должно произойти, чтобы рост цен остановился?

На мой взгляд, для этого должен измениться хотя бы один из трех ключевых факторов:

· Первый — предложение квартир должно заметно увеличиться. Если на рынок выйдет значительно больше объектов, продавцам снова придется конкурировать между собой. Но такого ждать бессмысленно в ближайшее полугодие — чтобы предложение начало накапливаться, нужен реальный овал продаж и как минимум пару месяцев после него.

· Второй — должно существенно ухудшиться кредитование. Если кредитные ставки поднимутся до отсекающих 20%, то порядка тех же 20% покупателей просто уйдет с рынка из-за невозможности взять кредит. Из-за этого количество сделок просядет до 900−950 сделок в месяц, что уже создаст для продавцов определенную нехватку спроса.

· И третий — это резкий рост курса доллара. Тогда квартиры мгновенно подорожают в пересчете на белорусские рубли, многие покупатели возьмут паузу, продажи просядут, что и вынудит продавцов через пару месяцев стать более гибкими в цене.

Пока же ни один из этих сценариев не выглядит реалистичным.