Рекордный разрыв в ценах на квартиры в Минске. И он может стать еще больше

Такого еще не было, и вот опять…

Выбор квартир в продаже продолжает уменьшаться: только с начала текущего года минус 1100 квартир или -18%. Совокупно в течение мая покупателям были доступны порядка 5 700 квартир, что на 2,5 тыс. квартир меньше весны прошлого года. А в моменте конкретной недели выбор сужался до 3 600 квартир.

По части продажи квартир нынешнему маю тоже нечем похвастаться: было зарегистрировано 1 209 сделок. По итогам внесения в базу всех сделок, цифра может увеличиться до 1225, но все равно она будет равнозначной апрелю, и при этом на 13% или порядка 170 проданных квартир меньше мая прошлого года. Но не все потеряно и похоже, что продажи в июне пошли вверх — об этом далее.

Наибольший выбор на рынке из трехкомнатных квартир (32%), в то же время доля их продаж в общем количестве сделок наоборот, небольшая (21%). А значит конкуренция среди продавцов трешек большая.

Обратная ситуация с однушками: нельзя сказать, что их выбор сильно меньше трешек (1550 квартир против 1800), но покупаются однушки гораздо чаще (в мае 480 сделок с единичками против 250 с трешками). Аналогично и с двухкомнатными квартирами, и по выбору, и по сделкам. Поэтому в этом сегменте покупателям сложнее всего — цены высокие, а выбор ограниченный.

Больше всего предлагается на продажу квартир в домах в возрасте до 5 лет (30%). Благодаря этому у покупателей есть возможность выбрать квартиру из числа «вчерашних новостроек» в формате «здесь и сейчас», без необходимости ждать окончания строительства. Есть и другие плюсы у подобных квартир: многие соседи уже сделали ремонты, а значит шума будет меньше. Это понимают покупатели и охотно рассматривают эти квартиры. В результате 20% сделок приходится на эти дома — показатель высокий, но не максимальный в структуре сделок. Если бы не высокие цены, он был бы больше.

На втором месте по количеству квартир в продаже, но уже со значительным отставанием, находятся типовые панельки из СССР 1970−1999 г. п. с долей 23%. А в сделках они на первом месте с 35% проданных квартир. Причина проста — типовые панельки зачастую выступают для покупателей вынужденной альтернативой: они значительно дешевле новостроек и есть во всех локациях Минска.

На третьем месте по широте выбора квартир, молодые жилые комплексы 2011−2020 г. п. с показателем 19% от общего числа квартир в продаже. И примерно такие же показатели в сделках — 16%. В этом сегменте ограничивает продажи не высокий уровень цен, а зачастую излишне большие площади — по сравнению, как с панельками из СССР, так и совсем молодыми домами, где уже сделан акцент на компактность площадей. В проектах 2010-х годов часто можно встретить однушки по 50 кв.м., двушки по 75 кв.м., а трешки по 95 кв.м. Подобные планировки увеличивают итоговую стоимость квартир и кажутся покупателям нерациональными.

«Минск-Мир» vs «Северный Берег»

В разрезе находящихся на острие покупательского интереса жилых комплексов «Северный Берег» и «Минск-Мир», наблюдается интересная ситуация.

Количество квартир выставленных на продажу частными лицами в Минск-Мире за последний год упало на 50%, а в Северном Береге наоборот выросло в 2 раза.

Значит ли это что выбор больше в Северном береге? Однозначно нет. И вот почему:

• На сегодняшний день в Минск-Мире предлагается на продажу порядка 1200 квартир, а год назад их было 2500. Вот откуда такое падение в %;

• В Северном береге предложение квартир в продаже действительно выросло за год в три раза! Но цифры по количеству предложений вас вряд ли впечатлят — было 30 квартир, а стало 90.

Поэтому на сегодняшний день по объему предложения на вторичном рынке Северный Берег пока не может составить конкуренцию Минск-Миру, но через год-два, вполне.

В «Северном Береге» очень быстро разбирают квартиры. Как не упустить свою? Появился новый способ.

Помимо широты выбора, что еще важно знать, если вы выбираете между этим двумя ЖК?

• в Минск-Мире больше квартир минимальной площади (до 40 кв.м.), и поэтому средняя стоимость квартир будет ниже; В то же время в Северном береге квартиры начинаются от 42 кв.м.

• в Северном береге преобладающая часть квартир предлагается на продажу без чистовой отделки, а в Минск-Мире широкий выбор квартир с различными видами ремонта.

Но если для вас важна близость водоема и живописные виды — то здесь только Северный Берег.

Выбираете квартиру в новостройке? Вам поможет наш обзор по всем новостройкам Минска и пригорода. Вся необходимая информация в одном месте: от наличия квартир и цен до условий покупки и кредитования.

Цены: объявления VS сделки

Цены на квартиры приведены в USD в аналитических целях — для наглядности и лучшего понимания. В то же время все расчеты по сделкам купли-продажи осуществляются в белорусских рублях и в ближайшем будущем статистические показатели мы также переведем в BYN.

За май средняя стоимость предлагаемой на продажу квартиры на вторичном рынке Минска выросла на +3% или +5 000 $ до 158 000 $. В то же время в сделках этот показатель гораздо ниже — 105 000 $ и за май он остался без изменений.

Подобное сопоставление цен объявлений и сделок наглядно показывает, насколько желания продавцов зачастую не совпадают с возможностями и оценками покупателей.

Сейчас средняя стоимость предлагаемой на продажу квартиры на 50% (!!!) больше средней стоимости реальных сделок. И для последнего года это максимальный показатель.

Самый близкий к нему (48%) был в сентябре прошлого года, когда сезонно просели продажи. А в остальные месяцы, показатель колебался на уровне 45%, что тоже не мало.

В то же время разница в средних ценах квадратного метра объявлений и сделок более адекватная — всего лишь 15% (2 450 $ против 2 140 $), что уже больше похоже на правду. Почему же тогда такая большая разница между показателями стоимости и цены кв.м. и на что лучше ориентироваться?

Причина в том, что в объявлениях висит много просторных квартир, как возрастные «пентхаусы» так и «новостройки» без отделки, площадью более 150 кв.м.). Их стоимость из-за большой площади большая, за счет этого цена квадратного метра может быть даже ниже среднерыночной. В результате. из-за них средняя стоимость квартир в продаже высокая, а цена метра — с большего в норме. В то же время, в сделках таких квартир мало, они покупаются штучно. И поэтому они не сильно поднимают среднюю стоимость проданных квартир. Это и дает разбежку в стоимостях квартир, но не сильно различает цены квадратов. Поэтому правильнее и понятнее будет сравнивать цену квадратного метра, чем стоимость квартир.

Покупаете или продаете квартиру? Узнайте ее рыночную стоимость с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка. Он рассчитает не только рыночную стоимость по факту сделки, но и порекомендует цену выставления на продажу, исходя из детальных характеристик квартиры и величины торга на конкретный момент времени.

Выводы Realt и чего ждать от июня

Вторичка Минска продолжает сжиматься в выборе, но расти в ценах. И с каждым месяцем появляется все больше уверенности, что этот вектор движения рынка будет сохраняться до конца года. Потому что этому способствуют подешевевшие кредиты с долларом, а также осторожные заявления о возможном еще одном снижении ставки рефинансирования.

Поэтому сегодня стратегия отказа от покупки \ обмена квартиры в ожидании снижения цен, как никогда видится нерациональной.

Только за текущий год цены выросли в среднем на 9%, а это значит, что среднестатистическая однокомнатная квартира подорожала на 4500 $. Это та сумма, которую покупатели могли бы сэкономить, если бы сделка прошла зимой.

Судя по оперативным данным июня, покупатели стали это понимать, потому что продажи квартир показали значительный рост. И если до лета сделки проходили в слабом темпе (-15% или -1000 сделок к прошлому году), то с приходом июня ситуация начала меняться. Первый месяц лета обещает догнать прошлый год и поставить первый рекорд в текущем году. Почему первый? Потому что складывающаяся ситуация все больше располагает и способствует увеличению продаж.

Узнавайте важные новости первыми:

Telegram

Instagram

YouTube Realt. Эксперт

TikTok

Threads