Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — Аренда квартир в Минске снова дорожает. И это может быть выгодно для арендаторов

Аренда квартир в Минске снова дорожает. И это может быть выгодно для арендаторов

09.06.2026 408

Андрей Чернышев

Аренда в Минске снова дорожает — но впервые за долгое время это может сыграть на руку самим арендаторам. Да, звучит парадоксально, но текущий рост открывает возможность платить меньше, а не больше. Важно лишь понять, что именно стоит за изменениями последних месяцев. В такой ситуации у тех, кто сейчас только планирует снять квартиру, появляется возможность выбрать для себя более выгодные условия. Разбираемся, что происходит на рынке и на какие моменты стоит обратить внимание при заключении договора найма.

В конце материала арендаторов и арендодателей ждет опрос.

Стоимость долгосрочной аренды квартир в Минске уже второй месяц опять растет. Почему опять? Потому что за первый квартал текущего года она показала минус 4%. В основном по квартирам с двумя и более комнатами, но факт есть факт. И вот снова все вернулось на круги своя — за апрель-май прибавка в стоимости составила +6%.

С одной стороны, можно было сказать, что сегодняшний «плюс» появился за счет «минуса» в начале года, но нет. В конце прошлого года стоимость все равно была меньше сегодняшней — 650 $\мес. против 660 $ по итогам мая.

Поэтому получается, что прирост, пусть не большой, но реальный. Тогда в чем его причина?

Кто-то может сказать «россияне подняли», но на наш взгляд это не так. Не будем отрицать, что граждане РФ действительно активно арендуют квартиры в Минске и в областных городах. Но в большинстве своем на короткий срок, что и подтверждает наша статистика по количеству бронирований жилья через сервис Realt.Бронь.

Краткосрочные бронирования жилья со стороны граждан Российской Федерации за май увеличились более чем +50%.

Интересно еще и то, что подорожание коснулось всех типов квартир, вне зависимости от их возраста. Например, исторические сталинки выросли на +6%, а молодые квартиры прибавили столько-же, как и бюджетный возрастной жилфонд (хрущевки и панельки из СССР) +4%. Если бы причиной подорожания были ожидания собственников квартир приезда граждан РФ, то логично предположить, что это коснулось бы только современных квартир и исторических сталинок. По крайней мере, именно на такие квартиры ориентируются наши ближние соседи. Но нет, подорожание коснулось всего рыночного предложения.

Но на наш взгляд, рост стоимости аренды в долларах сейчас связан не с поведением рынка, а с падением курса валюты за апрель-май на -6%. При фиксированных стоимостях аренды в BYN снижение курса автоматически делает аренду дороже в USD — и это то, что мы наблюдаем сегодня.

Почему так получилось? Ответ на этот вопрос следует искать в сентябре 2021 года, когда вступило в силу требование законодателя указывать в договорах аренды стоимость только в BYN, без формулировок «эквивалентно USD/EUR». И все собственники так и сделали. Впоследствии выяснилось: данное требование касалось только договоров аренды коммерческой недвижимости, в то время как при аренде жилья заключается договор найма, а следовательно определенная привязка стоимости аренды квартир к валютному эквиваленту может остаться. Но многие из собственников так и продолжили формировать стоимость аренды в белорусских рублях.

Тогда встает вопрос…

В какой валюте выгоднее фиксировать сейчас?

1) Фиксация в BYN

Плюсы для арендатора:

Вы защищены от роста курса USD: если доллар снова пойдет вверх, стоимость аренды для вас в BYN останется прежней.
Это снижает риски непредсказуемых скачков платежей.

Минусы:

Если курс USD продолжит снижаться, вы будете платить в пересчете на доллары дороже, чем могли бы.
При высокой инфляции BYN собственник может просить пересмотреть ставку (и так оно и будет).

Поэтому фиксация стоимости аренды в белорусских рублях выгодна для арендатора, когда ожидается рост курса доллар или хотя бы когда он не падает дальше. А сейчас он который месяц идет на снижение…

2) Фиксация в USD

Плюсы для арендатора:

Если доллар продолжит снижаться, ваша фактическая плата в BYN будет уменьшаться.

Минусы:

Если курс USD резко вырастет, платить придется больше. Именно поэтому страдали арендаторы в 2014—2015 годах.

Фиксация в USD выгодна когда вы предполагаете, что курс доллара будет снижаться или останется стабильным.

Выводы Realt

Если смотреть на текущую ситуацию, где курс USD уже снизился на 6% и продолжает идти вниз, но в будущем может как продолжить падать, так и развернуться вверх, то:

Фиксация в BYN — более безопасный вариант для арендатора на горизонте 6−12 месяцев.
Фиксация в USD — более выгодный вариант, но только если вы уверены, что доллар продолжит снижаться. Но это риск и никто не может дать гарантий на это.

Поэтому если вы хотите:

минимизировать риски — фиксируйте стоимость в BYN.
поиграть на обменном курсе и\или прогнозируете его рост в ближайшей перспективе — можно фиксировать в USD. Но при этом обязательно договаривайтесь с собственником об условиях и вообще возможности пересмотра валюты или размера стоимости аренды.