Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — Цены на новостройки растут быстрее вторички, а свободных квартир почти не осталось. Это как?

Цены на новостройки растут быстрее вторички, а свободных квартир почти не осталось. Это как?

29.05.2026 498

Андрей Чернышев

Новостройки продолжают дорожать быстрее вторичного рынка, но спрос на них не снижается, а объем предложения с начала года заметно сократился. Рассказываем, что сегодня происходит на первичном рынке Минска и пригорода, сколько квартир осталось у застройщиков и какие изменения произошли в жилых комплексах за май.

Чтобы сравнить выгодность покупки квартир от застройщиков или на вторичном рынке — используйте наш обзор по новостройкам Минска и пригорода. Вся необходимая вам информация — в одном месте и понятном виде.

Сколько новостроек осталось на рынке

По состоянию на конец мая в Минске и ближайшем пригороде насчитывалось 28 жилых комплексов, где квартиры доступны к покупке напрямую от застройщиков для широкого круга покупателей. Из них 22 комплекса расположены в пределах столицы, еще 4 — сразу за МКАД, а 2 проекта находятся в радиусе до 15 километров от кольцевой.

На наш взгляд, именно эти проекты сегодня формируют полноценный рынок новостроек Минска. И хотя такие проекты, как «Зеленая Гавань», «Новая Боровая», «Сонечный» и «Гранд Вилладж» административно относится к пригороду, для покупателей они давно стали альтернативой столичным новостройкам. Особенно сейчас — на фоне продолжающегося роста цен внутри города.

Большинство жилых комплексов включают сразу несколько домов. Где-то речь идет о компактной застройке на 2−3 дома, как, например, в «Уютном» или «Smart», а где-то масштабы достигают нескольких десятков зданий — как в «Минск-Мире». В то же время на рынке остаются и точечные проекты, состоящие всего из одного дома — например, дом на улице Каролинской.

Домов много, квартир — все меньше

Суммарно в активной продаже находится более 125 домов, около 100 из которых расположены непосредственно в Минске.

При этом объем предложения продолжает сокращаться: по сравнению с началом года количество домов в продаже уменьшилось почти на -60%, а за последние 12 месяцев — уже на -66%.

И как следствие, во многих домах выбор квартир уже минимальный: более чем в 60 проектах в продаже осталось менее 20 квартир на дом.

Именно подобное сокращение предложения на рынке новостроек и способствует продолжающемуся росту цен. В то же время, если представить, что на рынок вышли бы 1−2 новых крупных и долгоиграющих проекта, это бы усилило конкуренцию среди застройщиков и заметно замедлило рост цен. Но в горизонте текущего года подобных проектов не предвидится — подготовка стройплощадки под застройку Мапида на ул. Горецкого не в счет по причине непонятности начала продаж — на стадии строительства или по факту возведения домов.

Ключевые тенденции рынка новостроек

Продолжение роста цен

С начала года средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась почти на +20% и на +30% - за последние 12 месяцев. Для сравнения: квартиры на вторичном рынке в ценах реальных сделок за тот же период прибавили около +9% (+25% - за последние 12 месяцев).

Новые квартиры выходят в продажу небольшими объемами

Застройщики продолжают пополнять рынок очень ограниченными партиями квартир, которые зачастую быстро раскупаются — особенно если цены не выглядят «перегретыми». Подобная практика не нова, но сейчас ее эффективность и удобство для застройщиков особенно велики.

Выставляемые маленькие партии квартир, в ситуации сегодняшнего незримого, но ощущаемого дефицита, позволяют тестировать покупательские финансовые возможности без риска для застройщика — даже если цена будет излишне перегрета, то квартиры через месяц-два все равно уйдут, когда общий уровень цен на рынке поднимется еще больше.

Возвращение интереса к пригородным проектам

Высокая стоимость жилья в Минске и ограниченный выбор квартир с комфортным соотношением цены и площади снова подогревают интерес покупателей к пригородным жилым комплексам — прежде всего в Фаниполе и Мачулищах. Похожая ситуация уже наблюдалась на рынке в 2014—2015 годах.

При этом выбор форматов жилья в Минске по-прежнему остается широким: от студий площадью менее 30 квадратов до пентхаусов свыше 150 квадратов. Но компактные квартиры сегодня все чаще продаются по ценам, которые еще несколько лет назад были характерны скорее для жилья элитного сегмента.

К категории минских проектов нами также отнесены ЖК «Зеленая Гавань», «Новая Боровая», «Сонечный» и «Гранд Вилладж». В сегмент пригородных проектов включены ЖК «Современный» в Фаниполе и «Соколиный край» в Мачулищах.

Новости жилых комплексов за май

Май на рынке новостроек успел порадовать как новыми стартами продаж, так и обновлением предложения в уже известных проектах.

Новая Боровая

«Новая Боровая» продолжает удерживать статус одного из самых востребованных жилых комплексов страны. При этом времени на покупку квартиры от застройщика здесь постепенно остается все меньше — завершить строительство комплекса планируют уже к 2030 году.

В мае в квартале «Центральный парк» стартовали продажи нового дома: стоимость квартир начинается примерно от 92 000 $. Одновременно для жителей и покупателей открыли сам «Центральный парк», который продолжит совершенствоваться и станет одной из ключевых общественных зон района.

Андреевский

Активно развивается и жилой комплекс «Андреевский», строящийся в живописной локации рядом со Свислочью, на пересечении улиц Захарова и Андреевской. Проект включает 5 высотных домов с коммерческими помещениями на первых этажах. Строительство идет полным ходом, а заселение первых домов ожидается уже в этом году.

В мае здесь в продажу вышла новая партия одно- и двухкомнатных квартир: минимальная стоимость однушки составила около 96 000 $, двушки — порядка 144 000 $.

Северный берег

В «Северном береге» продолжается масштабное развитие территории. Несмотря на то, что стройка стартовала около трех лет назад, проект уже давно остается одним из лидеров по покупательскому интересу.

В мае здесь анонсировали продажи нового дома в шестом квартале. Кроме того, стало известно о планах по расширению участка Долгиновского тракта — от переулка Червякова в сторону Старовиленского тракта — к концу следующего года.

Зеленая гавань

«Зеленая гавань» по-прежнему остается одним из самых интересных вариантов для тех, кто ищет баланс между городской инфраструктурой и жизнью рядом с природой. Комплекс расположен всего в 3,5 километра от Минска и занимает территорию около 50 гектаров.

В апреле здесь стартовали продажи нового ситихауса со скатной крышей, двухуровневыми квартирами и трехметровыми потолками.

А в мае появилась новость, что здесь появится жилой дом с двухэтажными квартирами с отдельными входами, большими личными участками и навесами для автомобилей.

Дом на Каролинской

Продолжает привлекать внимание покупателей и дом на улице Каролинской, который появился на месте бывшего долгостроя-паркинга. Проект расположен рядом со станцией метро «Малиновка», гипермаркетом и поликлиникой.

В мае застройщик начал заключать договоры на квартиры на ранее не поступавших в продажу этажах — с 18-го по 24-й. Стоимость квадратного метра в студиях составила около 2 280 $, в евродвушках — 1680−1710 $.

Дубравинский

В жилом комплексе «Дубравинский» предложение практически исчерпано. Несмотря на то, что проект часто остается вне массового внимания из-за своей спокойной локации на пересечении улиц Железнодорожной и Минина, по совокупности характеристик он выглядит весьма привлекательным: рядом метро, крупные транспортные магистрали, развитая инфраструктура и зеленые зоны.

На конец мая в продаже здесь остается всего три квартиры — две однушки и одна двушка. Стоимость квадратного метра — 2150 $.

DEPO

Сегодня активно покупаются не только бюджетные квартиры, но и настоящий премиум. Наглядное доказательство: в квартале DEPO все квартиры в новом доме были забронированы еще до официального старта продаж. При этом цены стартовали от 3206 долларов за квадратный метр, а средняя стоимость составила около 4 260 долларов. В мае застройщик вывел на рынок новые предложения в домах 2 и 4 серии Nobili.

Уютный

В жилом комплексе «Уютный», расположенном рядом с лесом недалеко от станции метро «Восток» и Национальной библиотеки, продолжается строительство второго дома. Семиподъездный корпус уже полностью собран.

В мае застройщик выставил на продажу 41 квартиру — как с обязательным приобретением паркинга, так и без него. Кроме того, часть готовых квартир была выставлена на аукцион, который Минский городской центр недвижимости проведет 23 июля.

Минск-Мир

«Минск-Мир» в мае также отметился сразу несколькими новостями. В квартале «Happy Planet» стартовали продажи квартир в полностью готовом 13-этажном доме «Штадт парк». Кстати, специальные условия покупки будут действовать только до конца мая 2026 года.

Параллельно в квартале «Звездный» начались продажи бизнес-апартаментов площадью от 25 до 60 квадратных метров со свободной планировкой и возможностью объединения соседних помещений.

Антоновский квартал

Напомнил о себе и «Антоновский квартал», который заметно преобразил район Пролетарки после ввода в эксплуатацию. Панельный комплекс строился около четырех лет и был сдан более года назад.

Сейчас здесь все еще можно найти в продаже отдельные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры — как без отделки от застройщика, так и с ремонтом от собственников. Цены начинаются от 87 000 $.

Жилой дом в границах ул. Олешева, ул. Топографическая, ул. Полиграфическая

Новое предложение появилось в монолитном доме на улице Олешева. В мае в продажу поступило 14 квартир и приобрести жилье могут не только очередники, но и все желающие. Покупателям предложили трехкомнатные квартиры площадью 115−117 кв. м. Стоимость квадрата составила около 1 590 $ для нуждающихся и 1 710 $ - для остальных покупателей.

Сонечный

Одним из самых обсуждаемых проектов месяца стал поселок «Сонечный» за МКАД, рядом с ТЦ «Экспобел». Здесь МАПИД продолжает строительство нового панельного жилого комплекса с собственными паркингами и встроенными помещениями.

В мае квартиры сразу в двух домах предложили всем желающим. Стоимость квадратного метра стартовала примерно от 1 250 $, а парковочное место оценили в чуть более 23 000 $. Интерес к проекту оказался настолько высоким, что еще за неделю до начала продаж возле офиса застройщика начала формироваться очередь.

Нужно продать имеющуюся квартиру для покупки новостройки? Тогда вам поможет наш специализированный сервис для продавцов Realt.Сделка. Продажа квартиры быстро, комфортно, безопасно и по максимально возможной цене.

Как рынок реагирует на рост цен?

На первый взгляд ситуация на рынке выглядит противоречиво. То, что у застройщиков не все так хорошо с продажами, как год-два назад на практике подтверждается запуском программ с минимальными ставками кредитования и предложением покупки даже без первоначального взноса. Такие меры характерны для охлаждающегося спроса.

Однако при этом рынок новостроек сегодня во многом живет в условиях ограниченного предложения. Часть застройщиков сознательно дозирует объем предложения, выводя новые квартиры в продажу постепенно и небольшими партиями.

В результате, на сегодняшний день ситуация такова: объемы продаж квартир пусть и не полностью соответствуют желаниям застройщиков, но все же опережают снижающийся спрос. Именно поэтому при внешне большом количестве строящихся домов во многих жилых комплексах в продаже остаются буквально штучные квартиры.

Фактически рынок сейчас держится не на ажиотажном спросе, а на дефиците ликвидного, в первую очередь, по доступной цене, предложения. И именно этот дефицит пока позволяет застройщикам продолжать поднимать цены даже на фоне уже и так высокой стоимости квадратного метра.

И на этом фоне пригородные проекты постепенно укрепляются, как полноценная альтернатива части минских жилых комплексов — особенно для покупателей, которые всячески ищут средства для приобретения именно новостройки.