Дешевые кредиты разгоняют цены, а сделок все меньше. Что произошло на вторичке Минска за 18−24 мая

Количество квартир в продаже

продолжает уменьшаться. Совокупное количество квартир, которое было доступно в течение прошлой недели для выбора покупателям на вторичном рынке жилья в базе Realt снизилось на -4% до 3,8 тыс. объектов.

А в моменте дня на 24 мая количество квартир в продаже наоборот увеличилось — на +5% до 3,4 тыс. уникальных квартир.

В обоих случаях основными причинами изменений выступают одни и те же факторы: снижение кредитных ставок и курса доллара.

Уменьшение квартир в продаже в течение недели в теории можно объяснить ускорившимися продажами квартир на фоне снизившихся кредитных ставок и курса доллара. Но так это или инет, можно будет увидеть только через несколько недель или даже месяц — когда сегодняшние договоренности между покупателем и продавцов (в результате которых снимается с продажи квартира) пройдут через регистраторов и попадут в базу сделок.

В то же время рост предложения в моменте дня обусловлено увеличением выходящих в продажу квартир уже третью неделю подряд (см. диаграмму ниже). Похоже что на фоне снижения кредитных ставок и курса доллара (что сегодня означает увеличение доступности жилья), люди планировавшие смену «старой» квартиры на «новую» с доплатой (расширение, переезд, обмен и т. п.), перешли к активным действиям и начали вы ставлять свои квартиры на продажу.

По части движения цен есть изменения. С одной стороны как всегда подешевело гораздо больше квартир, чем подорожало, но в этот раз размеры подорожания значительно больше, чем скидок. Что даже визуально можно увидеть на инфографике ниже: размеры зеленых столбцов, показывающих рост цен за неделю, стали заметно больше, в то время как ранее красные столбцы (показывают снижение цен) визуально доминировали.

В целом по Минску за прошлую неделю подешевело 14% квартир от общего объема предложения (519 квартиры, в среднем на 1240−5480 долларов), а доля случаев увеличения цены уже 8% — стали дороже 285 квартир в среднем на 2050−8350 долларов.

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю изменилась в плюс на +2.1% до уровня 2438 $/м2.

А в Минск-Мире прирост в ценах составил +3.3% до 2618 $/м2. Не исключаем, что столь значительный (на фоне прошлых периодов) подъем цен по «Минск-Миру» в том числе обусловлен особенностях выборки предложения конкретной недели.

Если посмотреть на изменение цен объявлений за неделю в целом по Минску, то можно увидеть значительный прирост, лидерами которого выступают:

• трехкомнатные квартиры в домах 2011−2020 г. п. (+3.1%);
• двухкомнатные в домах 2000−2010 г. п. (+2.4%);
• трехкомнатные хрущевки (+1.9%).

В то же время за последние четыре недели больше всего подорожали:

• трехкомнатные хрущевки (+6,3%);
• трехкомнатные сталинки и двухкомнатные хрущевки (+5.1%);
• одно и трехкомнатные квартиры в панельных домах 1970−1999 г. п. (+4.9%).

В «Минск-Мире» лидерами по росту цен, как за неделю, так и за месяц, являются квартиры без отделки — потому что им есть куда расти, в то время как квартиры с ремонтом уже перешагнули отметку 3 000 $ за метр (однушки и двушки) либо очень приблизились к ней (трешки и четырешки), что даже по нынешним меркам уже дорого.

Объективным лидером роста цен в «Минск-Мире» являются двухкомнатные квартиры без ремонта (+3.2% за неделю и +4.2% за месяц). Почему они? Потому что в отличие от единичек-студий, площадь двушек уже позволяет разместиться маленькой семье, а значит расширяет число заинтересованных покупателей. По тем же причинам недалеко от них находятся и трешки без ремонта (+2,6% за неделю и за месяц).

А вот большие проценты прироста по четырехкомнатным без ремонта обусловлены только узкой выборкой квартир, где экстремальная цена даже одного объявления может повлиять на среднюю цену.

Оперативные данные по сделкам в Минске

показывают отставание продаж мая от апреля. В результате, прогнозируемое количество очищенных сделок по итогам мая может составить 1 150, что на 7−8% будет ниже апреля.

Кто-то может сказать, что это нормальный или спокойный для Минска показатель. Но если с характеристикой «спокойный» мы еще можем согласится, то с характеристикой «нормальный» — нет. Потому что подобные цифры были характерны для сложных в финансовом плане периодов.

Подобные слабые продажи в конце весны были в 2017 году — в преддверии пришествия доступных кредитов.

Что же все это значит?

Продажи квартир уже который год снижаются из-за того, что растущие цены ежемесячно понемногу отсекают покупателей, которым под силу покупка \ обмен квартиры.

И цены все еще продолжат расти, поскольку продавцов на рынке все меньше и им достаточно того количества покупателей, кому под силу покупка. А снижающиеся кредитные ставки только подливают масло в огонь.

Но с такими темпами снижения продаж, может так случится, что к осени количество сделок снизится до таких величин, когда продавцы из-за недостатка спроса все же будут вынуждены скорректировать свои желания. Это не заставит цены пойти вниз, но может приостановить их рост.