Покупка зарубежной недвижимости — для белорусов уже реальность

В каждой стране свои правила покупки недвижимости, свои требования к покупателям-иностранцам, свои особенности заключения и регистрации договоров купли-продажи недвижимости. Где-то есть ограничения на продажу объектов иностранцам — физическим и юридическим лицам. А где-то такие ограничения отсутствуют, зато у покупателя могут возникнуть сложности при регистрации своего права собственности. Но все эти и иные проблемы решаемы, если хорошо знать местное законодательство.

Об особенностях приобретения коммерческой недвижимости в странах Балтии, Центральной и Восточной Европы рассказала юрист из Литвы Ольга Петрошявичене на I Международной конференции «Управление объектами коммерческой недвижимости. Строительство или приобретение? Аспекты аренды, долевое участие». Ограничения по происхождению Для анализа были взяты Литва, Латвия, Эстония, Польша, Венгрия и Словакия. Наиболее либеральный режим покупки коммерческой недвижимости принят в Эстонии и Словакии. В этих странах отсутствуют существенные ограничения по происхождению покупателя объекта. В Венгрии, Польше, Литве и Латвии такие ограничения есть. Например, если покупатель зарегистрирован или проживает в стране, не входящей в ЕС, то ему нужно получать разрешение местных властей (органов самоуправления) на покупку коммерческой недвижимости — например, офиса или магазина. Местные власти могут воспользоваться своим преимущественным правом приобретения объекта коммерческой недвижимости и тем самым затормозить сделку. Права первенства на покупку в каждой стране оговорены. Например, в Литве требуется согласие землевладельца (в основном, в случае государственной земли). Это если приобретается частный объект, который расположен на государственной земле. Также действует право первенства владельца здания купить землю под зданием. В Венгрии требуется согласие продавца на регистрацию права собственности покупателя. Действует также право первенства владельца здания на покупку земли под зданием и наоборот. В Латвии местные власти (органы самоуправления) имеют первоочередное право на покупку недвижимости на их административных территориях. В Польше это первоочередное право действует в отношении «неpaзвитой» недвижимости, приобретенной у государства или органа самоуправления. В ряде стран для большинства иностранных юрлиц, в том числе и белорусских, наиболее приемлемым вариантом приобретения коммерческой недвижимости считается покупка акций юридического лица, которому принадлежит недвижимость. На такие сделки нет ограничений в Литве, Венгрии, Словакии, Эстонии. В Польше, как и при непосредственной покупке коммерческой недвижимости, необходимо получать специальное разрешение, если происхождение покупателя находится за пределами EЭЗ. В Латвии формального ограничения по происхождению покупателя нет, но, к примеру, фирма из Беларуси должна будет получить разрешение на сделку, если 50% или больше акций этой фирмы принадлежат белорусским субъектам. При принятии решения, какому способу приобретения отдать предпочтение, следует учитывать и другие моменты. Например, в Венгрии налог на продажу не взимается в случае сделки купли-продажи акций. В Литве действует специальное освобождение от налога при продаже акций. Договоров вступает в силу В Латвии не требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости. В Литве, Эстонии, Польше нотариальное удостоверение договора обязательно. При этом нотариальное удостоверение предусматривает, что нотариус проверил содержание договора, убедился, что все согласия были получены, права всех учтены, в том числе и лиц, имеющих законное право первоочередной покупки данного объекта. То есть нотариус гарантируют всю легальность договора. Причем во всех странах договор должен быть заключен на языке, который признан государственным. При этом в Эстонии, где обязательна нотариальная форма договора, там нотариус, если он в совершенстве владеет иностранным языком, имеет право не требовать от сторон представления договора только на эстонском языке. Но в Эстонии принято считать, что покупатель сам должен понимать, что написано в договоре, который он подписывает. В Литве и Польше передача права собственности связана с момента подписания договора купли продаж, а не с момента регистрации перехода права собственности, что, к сожалению, как заметила Ольга Петрошявичене, существует в Словакии, Венгрии, Эстонии и Латвии. Порядок, который принят в Литве, более удобен, считает юрист. По словам специалиста, промежуток между подписанием договора и регистрацией перехода права очень некомфортен и небезопасен для покупателя. Потому что нечестный продавец может такой же договор заключит еще с одним, а то и с несколькими покупателями (это не считается незаконным). А право собственности на объект получает тот покупатель, договор с которым прошел регистрацию первым. В этой связи в Венгрии, Латвии, Эстонии и Словакии все покупатели в день подписания договора стараются передать документы на регистрацию. Нормативные сроки регистрации договора купли-продажи и соответственно перехода права собственности в каждой стране разные. В Эстонии такая регистрация занимает около месяца, в Латвии — 2 недели. И все это время, вплоть до получения извещения о регистрации, покупатель находится в состоянии неуверенности, чего нельзя сказать о покупателях недвижимости в Литве и в Польше. В Литве регистрация осуществляется в течение 8−10 рабочих дней, но право собственности на объект покупки переходит покупателю с момента подписания договора купли-продажи, как было уже сказано. То есть риска того, что продавец может нескольким субъектам продать одно и то же имущество, в Литве и в Польше не существует. Однако следует иметь в виду, что возможность распоряжаться предметом купли-продажи и предъявлять требования третьим лицам покупатель может только после регистрации договора. Цена сделки и прочие затраты Какие расходы несут стороны при подписании договора купли-продажи непосредственно недвижимого имущества? В Литве нет налога на продажу. Но есть нотариальная пошлина. Она установлена в размере 0,45% от суммы сделки, но не может превышать EUR 5800. Стоимость регистрации права составляет не более EUR 1450, которую оплачивает покупатель. В Латвии нужно уплатить налог на продажу 2% от суммы сделки, максимум -- около EUR 43 000. Обязательства по уплате налога берет на себя одна из сторон либо обе стороны сделки (по договоренности). Нотариальная пошлина составляет около EUR 14 за подпись. И еще плата за регистрацию около EUR 13. В Эстонии покупатель обязан уплатить государственный сбор, который зависит от стоимости объекта купли-продажи, но не может превышать около EUR 2560. Плата за регистрацию включена в государственный сбор. Нотариальная пошлина зависит от стоимости предмета покупки, но максимальная сумма не ограничена. Например, если стоимость недвижимости 10 млн. EUR, то нотариальная пошлина будет равна EUR 12 180 + 18% НДС. Поэтому при очень большой стоимости объекта может быть целесообразно рассматривать вариант приобретения данного объекта через покупку акций его владельца (продавца). В Польше покупатель должен заплатить налог на продажу в размере 2% от стоимости сделки, если сделка не облагается НДС, и еще около EUR 60 — за регистрацию. Максимальная сумма нотариальной пошлины установлена на уровне около EUR 3100 (платят покупатель и продавец). В Словакии налог на продажу не взимается. Плата за регистрацию — максимум EUR 270. В Венгрии взимается налог на продажу в размере 10% от стоимости объекта купли-продажи, и максимальная сумма налога не ограничивается. Конечно, это является основной причиной, почему стороны выбирают сделку купли продажи акций собственника недвижимости, а не самой недвижимости, рассказала О. Петрошявичене. Нотариальная пошлина зависит от суммы сделки купли-продажи недвижимости. Плата за регистрацию составляет около EUR 25. Аренда double net или triple net При заключении договоров долгосрочной аренды объектов коммерческой недвижимости в перечисленных странах нет никаких ограничений, в том числе и по происхождению арендаторов. Арендовать офис, магазин или иной объект может любое лицо. Ограничение может быть только по срокам аренды. В Венгрии, Латвии и Словакии ограничений по срокам нет. В Литве максимальный срок аренды здания или помещения — 100 лет, земельного участка — 99 лет. В Польше по истечении 10 лет аренды коммерческой недвижимости срок действия аренды становится неограниченный. В Эстонии нет ограничений по срокам, однако по истечении 30 лет исчезает юридическая разница между ограниченным и неограниченным сроком действия. О. Петрошявичене объяснила последствия договора с неограниченным сроком действия и почему клиентам советуют заключать договоры с ограниченным срок его действия. Договор с неограниченным сроком может быть расторгнут арендатором без объяснения причин. Он лишь обязан уведомить арендодателя о своем намерении за 3 месяца до выхода из договора. Бывает так, что стороны заключают договор с ограниченным сроком действия. Срок действия договора истекает, но стороны продолжают поддерживать арендные отношения без заключения нового договора с ограниченным сроком действия. Так вот в Эстонии и Латвии в этом случае (в обеих странах абсолютно одинаково) через 10 дней по истечении срочного договора он автоматически приобретает статус договора аренды с неограниченным сроком действия. Но это не очень устойчивые взаимоотношения. Потому что любая из сторон без всяких причин и без всякой неустойки может выйти из договора, предупредив сторону только за 3 месяца. Арендная плата рассчитывается исходя из площади арендуемого объекта (помещения). А площадь, как правило, определяется по наружному периметру, а не по внутреннему, как принято в Беларуси. Размер арендной платы в большинстве случаев фиксированный. Но в торговых центрах кроме фиксированной арендной платы может устанавливаться дополнительная арендная плата, которая зависит от оборота и вносится арендатором не ежемесячно, а один раз в квартал. В каждом договоре аренды оговариваются возможности увеличения арендной платы. Чаще всего рост арендной ставки связывается с индексом потребительских цен (местным и европейским). Второй вариант, когда указывается определенный процент ежегодного увеличения ставки. Например, стороны договариваются, что ежегодно арендная ставка повышается на 3, 4 или 5%. И третий вариант — это если изменение арендной платы привязывается к изменению курса обмена государственной валюты и EUR. Кроме непосредственно арендной платы и платы за коммунальные услуги, арендатор может нести дополнительные расходы. На практике встречаются два варианта, которые в Литве называются double net и triple net. «Double net» аренда применяется более часто и означает, что кроме арендной платы и платы за коммунальные услуги арендатор покрывает расходы арендодателя по налогу на недвижимость и по страхованию конкретного помещения. Triple net аренда — это когда кроме арендной платы и платы за коммунальные услуги арендодатель может требовать от арендатора возмещения чуть ли не всех своих расходов, которые он несет в связи с владением объекта. Что касается расходов на ремонт, то по договору аренды капитальный ремонт осуществляется за деньги арендодателя, мелкий — оплачивает арендатор. Выход из договора Наиболее часто используемые институты защиты интересов арендодателя используются залоги и гарантии. Кроме суммы залога, который, как правило, не очень велик, законным в Эстонии и Польше считается залог имущества арендатора в арендуемом помещении. Кроме того, в Польше стороны принимают на себя обязательства добровольно подчиняться судебному процессу. Здесь имеется в виду то, что по польскому Гражданскому кодексу стороны имеют возможность договориться (это оформляется письменно), что если арендодатель (арендатор) нарушает договор аренды, то арендатор (арендодатель) может прямо идти к судебному исполнителю и не идти в суд. И судебный исполнитель направляет все взыскания непосредственно лицу, нарушившему условия договора. Таким образом судебные издержки минимизируются и сокращаются. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут? Здесь тоже есть свои особенности. Например, существуют законные основания расторжения договора. Этим правом сторона может воспользоваться даже если это право расторгнуть договор не оговорено в самом договоре, но предусмотрено в законе. В некоторых странах пока нет официального признания того, что все оговоренное договором является законным и обязательным к исполнению. Например, в Словакии в судах по-разному относятся к тому, могут ли контрактные (договорные) условия отличаться от установленных законом. Есть мнение, что если контрактные условия не установлены законом, то они могут быть не действительны. В Литве в договоре чаще всего детализируются основания, по которым может быть расторгнута сделка, то есть договор аренды. Говоря об этом, О. Петрошявичене уточнила, что в Литве и Словакии при продаже торговых центров арендаторы имеют право расторгнуть договор аренды, если меняется владелец торгового центра. «И мы при заключении договора аренды в Литве просим арендатора внести в договор аренды пункт о его отказе от реализации его законного права расторгнуть договор аренды в случае смены собственника. Таким образом мы создаем более комфортные условия арендодателю», -- рассказала О. Петрошявичене. При этом специалист заметила, что большинство практикующих юристов полагают, что добровольный отказ от своих законных прав вполне законен, но ответа Верховного суда на этот счет еще не получено. В Латвии новый собственник имеет право расторгнуть незарегистрированный договор аренды, если ему не интересны арендаторы. А в Литве, если договор аренды не регистрируется в установленный срок, он считается автоматически расторгнутым. В Польше действует законное право нового владельца расторгнуть договор, который не заверен нотариально. Поэтому в этой стране договоры аренды удостоверяются нотариально, чтобы избежать расторжения договора при смене владельца. Независимо от того, каким способом иностранец (физическое или юридическое лицо) намерен приобрести недвижимость в перечисленных странах — через покупку самой недвижимости или акций владельца недвижимости — следует учитывать не только правовые особенности предстоящей сделки. Надо принимать в расчет и другие факторы, например риск продажи бизнеса (Эстония, Латвия, Литва), право арендаторов расторгнуть договор аренды при смене владельца (Словакия и Литва). Важно также заранее изучить историю компании-продавца и его обязательства перед третьими лицами.

http://nb.by/