Квартиры исчезают с рынка, но сделок нет. Парадокс на вторичке Минска за 6−12 апреля

Количество квартир в продаже

за прошлую неделю снова уменьшилось, и уже ощутимо.

Совокупное количество квартир, которое было доступно в течение прошлой недели для выбора покупателям на вторичном рынке жилья в базе Realt снизилось на -1.4% до 4,17 тыс. объектов. А в моменте дня на 12 апреля на -2.9% до 3,67 тыс. уникальных квартир.

Каковы причины? Мы допускаем, что в снижении объема предложения за прошлую неделю может и не просматриваться какого-либо тренда — подобные колебания числа квартир уже встречались в прошлые периоды. Но настораживает еще и значительное уменьшение количества квартир, вышедших в продажу за прошлую неделю.

Попробуем порассуждать о возможных причинах двух отмеченных фактов:

Уменьшение количества квартир в продаже могло бы быть вызвано ростом числа продаж на фоне снизившихся кредитных ставок и провалившегося обменного курса доллара. Но судя по количеству сделок в базе Кадастрового агентства, этого не наблюдается. Более того, если исключить задержку с внесением всех записей о сделках, то получается, что апрель в продажах идет даже слабее марта! (об этом далее)

Чтобы исключить просадку сделок по чисто технически причинам (например, регистраторы не успевают их вносить или база сделок не обновилась полностью), мы уточнили в агентствах недвижимости — есть ли значительное увеличение продаж за последнюю неделю-две? И получили отрицательный ответ.

Снижение количества выходящих на продажу квартир выглядит вдвойне интересным.

• Во-первых, на фоне уже месяц обсуждаемого «увеличения числа покупателей из Российской Федерации, которые подогревают рынок и из-за которых цены должны пойти вверх» — продавцы должны поспешно начинать выставлять свои квартиры на продажу, пока идет волна покупателей из РФ. Но такого нет и даже наоборот.
• А во-вторых, подешевевшие кредиты открывают возможности по смене квартиры для тех, кто ранее со своей зарплатой не мог себе этого позволить. Почему бы сейчас не решится на продажу старой квартиры и не взять кредит на доплату за новую?

Пока однозначных ответов на эти вопросы нет, а значит нужно подождать, как минимум, еще одну неделю.

Хотите продать \ обменять квартиру выгодно и быстро? Воспользуйтесь специализированным сервисом для продавцов Realt.Сделка.

По части движения цен, все стабильно — дешевеет больше квартир чем дорожает, но размеры подорожания больше, чем кидок. В результате средняя цена метра показывает плюс — как по городу, так и в Минск-Мире.

В целом по Минску за прошлую неделю подешевело 8% квартир от общего объема предложения (330 квартир, в среднем на 1000−4600 долларов), а доля случаев увеличения цены всего 2% — стали дороже 103 квартиры в среднем на 2000−10 000 долларов.

Узнайте рыночную стоимость квартиры с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка.

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю изменилась в рамках погрешности, но в плюс на +0.6% до уровня 2320 $/м2.

Аналогично и в Минск-Мире — на +0.4% до 2494 $/м2.

Как видно из таблиц ниже, просадка цен в горизонте последних 4 недель по Минску сошла на нет. А в Минск-Мире даже квартиры без ремонта, которые еще недавно снижались в цене и показывали красные значения с минусом, за прошлую неделю серьезно компенсировали месячную просадку.

Но не стоит забывать — что это цены объявлений, а не реальных сделок.

Оперативные данные по сделкам в Минске

показывают серьезное отставание продаж апреля от аналогичного периода марта (см. диаграмму ниже). Напомним, что по итогам марта получается порядка 1250 очищенных сделок (точный подсчет и детали — в следующих материалах). Исходя из этого, если исключить технические сбои по отображению всех данных на стороне базы сделок, и если не будет того самого всплеска покупок, будь то гражданами РФ или нашими соотечественниками, то по итогам апреля может получится всего лишь 1150 проданных квартир, что для Минска очень мало.

Но на наш взгляд, вторая половина апреля все же должна стать более активной. И дело не покупателях из РФ, а в том, что просевший доллар и подешевевшие кредиты в совокупности значительно помогли покупателям. И им просто надо время, чтобы это понять и все досконально просчитать. А после этого приступить к активным действиям — будь то покупка квартиры либо выставление ее на продажу.

Поэтому несмотря на весьма противоречивые показатели прошлой недели, апрель за свою вторую половину может компенсировать отставание от марта.

Следите на важными новостями:

Telegram

Instagram

YouTube Realt. Эксперт

TikTok

Threads