Офисная недвижимость на фоне кризиса

Большинство инвесторов в последнее время волнует вопрос, как финансовый мировой кризис и стабильная украинская неразбериха отразятся на развитии недвижимости в Украине, в том числе и в Киеве.

Нехватка собственных средств, трудности или отсутствие возможности получения кредитов в банке толкают застройщиков к продаже или к замораживанию реализации своих объектов.

Бизнес-центры оптом и в розницу В принципе, большинство девелоперов не спешат избавляться от проектов офисной недвижимости, скорее они продают или тормозят стройки жилья. Пока известно только об остановке строительства на год одного проекта со значительной офисной составляющей — МФК «Миракс Плаза». Компания «Соцмарт», в ходе исследований рынка текущего и перспективного офисной недвижимости столицы, постаралась разобраться в сложившейся ситуации. В «докризисном» Киеве инвестиционный климат весьма благоприятствовал развитию проектов коммерческой недвижимости. Общая стоимость заключенных в 2007 г. инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в Украине, по оценке операторов, составила около $ 1 млрд, и 70% из них пришлось на Киев. В 2007 году на рынке профессиональной офисной недвижимости Киева были заключены 3 сделки по купле-продаже бизнес центров. Это покупка казахской ИПГ «Евразия» БЦ «Айсберг» (теперь — БЦ «Евразия») на ул. Саксаганского и проекта, находящегося на стадии строительства — New Technology Business Center (теперь БЦ «Делойт»). Третьей сделкой стала продажа БЦ «Подол Плаза» британскому фонду London & Regional Properties. В 2008 году, на октябрь месяц, в Киеве состоялось две крупных инвестиционных сделки, обе в летний период. Голландский девелопер Gooioord B.V. продал свои офисные здания общей площадью около 14 тыс. кв. м. в центре Киеве частному инвестору. Сумма сделки и имя покупателя не разглашается. Проданный портфель включал офисные здания на ул. Михайловской, 11, ул. Богдана Хмельницкого, 48б и 52, ул. Леонтовича, ул. Ивана Франко, 29, 31, 34/33 и 36, а также офисные помещения в зданиях 25, 38 и 40 по ул. Ивана Франко. Офисный центр Horizon Office Towers по ул. Шелковичной в Киеве продан украинской группе, название которой также не разглашается. В результате сделки состоялся обмен офисного центра Horizon Office Towers, общей площадью более 16 тыс. кв. м, на другой актив в виде объекта недвижимости. Разница между рыночной стоимостью двух активов была компенсирована продавцом в виде денежных средств.

Офисная география В последние несколько лет рынок офисной недвижимости г. Киева развивался быстрыми темпами. На данный момент в столице Украины действует около 106 бизнес центров, общая площадь которых составляет более 1 млн. кв.м. Почти половина действующих профессиональных бизнес центров располагаются в Центральной Деловой Зоне (CBD), 28% - в прилегающей к CBD зоне, 24% - в отдаленной от CBD зоне (окраинные БЦ). В киевских бизнес центрах уровень вакантности площадей не превышает 5%, для класса, А — не более 1−2%. Тенденцией последних лет можно назвать ежегодное повышение стоимости аренды квадратного метра в бизнес центрах на 30−40%. В отдельных случаях ежемесячная АС в бизнес центрах класса «А» перешагнула психологический рубеж в $ 100. Кроме самой арендной платы с арендаторов обычно также взимаются деньги за эксплуатационные и коммунальные расходы, аренду паркоместа (в среднем стоимость аренды $ 200- $ 300 за одно машиноместо в месяц, максимально — $ 1000, по данным «Соцмарт»). В связи с кризисом на рынке недвижимости, многие потенциальные арендаторы на время приостанавливают свои планы по экспансии или развитию, и, соответственно, на время отказываясь от аренды новых офисных помещений. Иностранные компании-арендаторы тоже на некоторый период ограничивают интерес к киевским рынкам. Все это может привести к зиме к некоторому спаду арендных ставок в офисных центрах. На сегодняшний день, по данным компании «Соцмарт», средняя стоимость аренды 1кв. м в действующих бизнес-центров Киева (без НДС) составляет в классе, А — $ 70-$ 80, в классе В — $ 60, в классе С — $ 40-$ 50

Количество перерастает в качество Стоит отметить не столько количественный (ежегодный выход на рынок новых БЦ), сколько качественный скачок. Если объемы вводимых каждый год профессиональных офисных площадей все же отстают от заявленных девелоперами, то те немногие бизнес центры, которые таки достраиваются и принимают арендаторов, могут похвастаться высоким классом (А, В, согласно классификации Американской торговой палаты в Украине), продуманной концепцией, удачным месторасположением. Это касается большей части новоявленных бизнес центров. Так, в 2007 г. были открыты БЦ «Евразия» (ранее — «Айсберг»), БЦ «Парус», в 2008 г. — 2-я очередь бизнес центра «Леонардо», «Альянс центр». Все перечисленные офисные здания относятся к классу «А». Также в 2008 году, по данным компании «Соцмарт», были введены в эксплуатацию такие бизнес центры: «Реноме», «Фарингейт», «Карат», «Миком Палас», Capital Hall, «Регус» на Сагайдачного, БЦ на Верхнем Валу, вероятно, будет открыта 2-я очередь БЦ «Ирва», т.д. Многие офисные здания, запланированные к открытию в этом году, традиционно перенесли ввод в эксплуатацию на более отдаленный срок (к примеру, БЦ «Щекавицкий», БЦ «Чоколовский», БЦ на ул. Михайловской).

Что год грядущий нам готовит? Судя по заявленным планам, в 2009 году должны быть введены в эксплуатацию МК «Континенталь», БЦ «Топаз», «Патриарх Холл», Бизнес-парк «Протасовъ», БЦ Соломенский, т.д. Всего, по информации с базы данных компании «Соцмарт» по заявленным бизнес центрам Киева, в стадии строительства находится 57 объектов, в стадии проекта — 62 бизнес центра. Вероятно, наиболее отрицательное влияние кризис окажет на многофункциональные проекты, в том числе и на те, где заложена офисная составляющая. Для возведения подобных объектов требуется и много опыта (которого у отечественных девелоперов пока нет), и много средств (большую часть из которых застройщики в Украине привыкли привлекать в банках в виде кредитов). Но, в любом случае, можно с уверенностью прогнозировать, что негативный эффект на развитие бизнес центров в столице может быть лишь временным, считают специалисты «Соцмарт». И, хотя сегмент профессиональной офисной недвижимости в Киеве представлен на более высоком уровне, чем в регионах, ему еще далеко западноевропейских столиц. Пока же на лицо неудовлетворенный спрос на качественные офисные площади, рынку БЦ в Киеве далеко до насыщения.

http://www.socmart.com.ua/