«Хозяева стали отвязываться от курса». Что происходит с арендой квартир и что будет дальше

Например, однокомнатную квартиру около метро «Пушкинская» с ремонтом 15-летней давности не получалось сдать довольно долго. Хотя, казалось бы, метро рядом, развитая инфраструктура, хорошие хозяева, приличные соседи… Но, ничего не помогало. А помог минимальный косметический ремонт — хозяева обновили обои и приобрели новый диван — как итог, квартира быстро сдалась.

Арендодатели понимают, что вынуждены инвестировать в ремонт, чтобы оставаться конкурентоспособными. Соответственно повышается и стоимость аренды. Старые квартиры уходят с рынка, а на смену им приходят новостройки и вторичка с современным ремонтом и техникой. Что касается цен, в среднем, однокомнатная квартира в Минске сейчас стоит от 350 до 400 долларов, двухкомнатная обойдется в 560−600 долларов, а трехкомнатная — 700−800 долларов. На цену влияет прежде всего локация, год постройки дома, этаж и, что удивительно, метраж кухни. Повышенным спросом, стандартно пользуются однокомнатные квартиры. Трехкомнатные и четырехкомнатные интересуют арендаторов гораздо меньше. В этом случае собственников выручает то, что некоторые арендаторы ищут жилье, чтобы снять его с кем-то вместе. Резюмируя, скажу, что в 2025 году на рынке аренды недвижимости мы наблюдаем новые реалии и новые стандарты качества жилья, которые неминуемо должны были наступить.

Ввиду роста цен люди ищут варианты подешевле и готовы мириться с соседями и даже проживание с хозяевами уже не отталкивает. Даже не изолированные комнаты забирают очень быстро. В прошлом году не раз сталкивался с тем, что арендаторы в виду пика цен на вторичке решались просто продать квартиру, даже несмотря на хороших квартиросъемщиков, просто пользуясь моментом. Традиционно больше всего пользуются популярностью однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Сейчас, как и обычно, арендаторы делятся на две категории. Одни ищут укомплектованную квартиру со всей мебелью и техникой, а вторые хотят найти максимально пустую квартиру, чтобы заехать со своей мебелью. Арендаторов всегда интересует месторасположение и близость к метро. На втором месте, по моим наблюдениям, состояние квартиры. Студенты готовы выбрать варианты попроще и побюджетнее, иностранцы и люди с очевидно премиальным запросом выбирают более дорогие квартиры. И вот во втором случае расположение не так сильно влияет на их выбор. Например, недавно подбирал вариант премиум-сегмента — клиента интересовало наличие паркинга, консьерж, соседи, зеленая зона.

Семьи с детьми имеют свои особенности при выборе квартиры в аренду. Часто они привязываются к школам и детским садам и подбирают варианты в локации, где жили до этого.

Цены на аренду сейчас на пике и ожидать быстрого падения точно не стоит. В первую неделю нового года обычно затишье, люди ждут каких-то изменений (так уж у нас заведено!), но объективных предпосылок к этому нет

Спросом сейчас пользуются квартиры в любом бюджете и любой площади. Главное, чтобы цена соответствовала качеству, но наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные варианты возле метро до 500  долларов, особенно в современных домах. Сталинки также пользуются спросом. В целом наниматели ценят нейтральный, гармоничный ремонт, спокойные цвета. А вот яркие, несочетающиеся элементы в интерьере не вызывают симпатии.

Высоким спросом пользуются квартиры в современных жилых комплексах таких как «Левада», «Маяк Минска», «Лебяжий», «Каскад», Vogue и других.

Тем не менее и в спальных районах возле МКАД, и за городом, например в Боровлянах, каждая квартира находит своего жильца. Просто это более целевая аудитория, у которой есть конкретные запросы и потребности, но если объект отвечает принципу «цена/качество», он все равно сдается.

И важно понимать, что в любой ценовой категории действительно хороших предложений всегда мало!

Прогнозировать что-то на этот год непросто, так как рынок аренды плавающий и зависит от множества факторов. Если общая ситуация останется стабильной и курс доллара не покажет резких скачков, то серьезных изменений ждать не стоит. В 2026 году рынок долгосрочной аренды скорее всего сохранит динамику 2025 года: спрос останется высоким, цены стабильными, а глобальных изменений не предвидится. Снижение цен возможно только при существенном падении спроса, но текущие реалии показывают, что это маловероятно.

В 2024-м году было сложно поверить, что в премиум-сегменте квартиру можно сдать за две тысячи долларов, сейчас же мы видим, что сдаются варианты и дороже трех тысяч долларов. К концу года, по моим наблюдениям, рынок аренды чуть успокоился. Но здесь свою роль играет и сезонность: летом люди всегда более активны для переездов.

Основной запрос у арендаторов всегда один — с хорошим ремонтом и подешевле. Но если сравнить несколько квартир — одна с ремонтом подороже, а вторая без ремонта и подешевле, чаще всего люди выберут первый вариант. Даже когда выбирают квартиру в спальнике, ремонт играет большую роль. Мы сдавали однушку на пятом этаже в пятиэтажке в Заводском районе. Но с хорошим ремонтом. Выставили ее за 370 долларов — для этой квартиры это недешево. В итоге на эту квартиру был ажиотаж, и ее сняли за 390 долларов!

Из интересных особенностей, в этом году все чаще встречаются собственники, которые хотят сдавать квартиру без отделки (совсем недавно мы писали о таком варианте — Realt). Но за такое жилье хотят получать 200−250 долларов — думаю, это дороговато для таких вариантов. Некоторые же сдают такие квартиры и на других условиях — арендатор вместо оплаты делает в квартире ремонт.