Какая недвижимость даст доходность 8−10% годовых и сколько она стоит? Рассказываем

Напомним, что 27 июля текущего года в отеле Ренессанс прошла конференция посвященная коммерческой недвижимости, организованная нашими партнерами, порталом Probusiness.io. И Realt на ней выступил спикером с темой «Где и в какую стоимость в Минске найти коммерческое помещение?».

В прошлом материале мы рассказывали, что можно найти в аренду. А сегодня поговорим про покупку в собственность.

Сегмент встроенной в жилые дома коммерческой недвижимости нами был выбран не случайно, поскольку именно «встроенкой» (так ее называют профучастники рынка недвижимости) интересуется преобладающее большинство арендаторов. Причем не только торгового профиля, но и оказания различного рода услуг (от салонов красоты до турагентств и языковых курсов), а также всех форматов общественного питания (кофейни, кафе, пиццерии, рестораны и т. д.).

А это значит, что после приобретения подобного помещения в инвестиционных целях, всегда можно рассчитывать на стабильный спрос со стороны арендаторов. При этом доходность до уплаты налогов, может достигать 10+% годовых. Конечно при условии покупки по объективно выгодной стоимости.

Востребованность встроенки обусловлена ее расположением в составе жилых домов, а значит в непосредственной близости от стабильных и постоянных потоков потенциальных клиентов — жителей домов. Встроенные помещения объединяют общие признаки: расположение на нижних этажах домов (включая цокольный и второй), а также по большей части, наличие отдельного входа.

Предложение объектов ограниченное и уменьшается, но часто обновляется.

Проведенный нами в конце августа срез рыночного предложения встроенных помещений показал, что их выбор в покупку существенно меньше, чем в аренду: 377 против 740 объектов. Но в рамках 2025, на рынке предлагались на продажу более 4 тыс. объектов, совокупной площадью 515 тыс. кв. м. Для сравнения, в аренду эта цифра была на уровне 5,2 тыс. объектов и 613 тыс. кв. м.

Это наглядно показывает, что не только в сегменте аренды, но и в предложении продажи, движение подобных объектов интенсивное. Приток новых помещений постоянен, и если сегодня вы не находите подходящий, то следите за предложением чтобы не упустить появившийся.

Но тенденция такова, что выбор становится меньше — это наглядно видно на графике ниже. Объяснить подобный тренд можно объективной востребованностью подобных помещений с точки зрений их инвестиционной привлекательности. В отличие от офисной недвижимости, которая в доковидный период рассматривалась инвесторами для приобретения под сдачу в аренду наравне со встроенкой, последняя показывает значительно большую стабильность, как по спросу на нее, так и по ценам \ стоимостям аренды.

Наибольший выбор — среди помещений под размещение объектов торговли и оказания услуг. Во многом требования к обеим группам помещений схожи, поэтому на практике, многие помещения могут использоваться одинаково выгодно \ эффективно под любое из назначений.

Особняком от них стоят помещения под кафе, кофейни, рестораны и прочий общепит. Здесь выбор очень скромный, что с одной стороны, обусловлено более узкими требованиями к помещениям (в ряде случаев, необходимо два входа, электрические мощности, вытяжка и т. п.), а с другой, желанием собственников сдать в аренду помещений под торговлю \ оказание услуг, по причине более высоких арендных ставок в этих сегментах.

Но все эти три сегмента встроенки объединяет преобладание помещений площадью до 200 кв. м., как наиболее востребованных арендаторами площадей. За небольшой особенностью на стороне общепита — можно найти и более вместительные объекты (500+ кв. м.), поскольку это необходимо для ресторанов, пиццерий и т. п.

Исходя из этого, рекомендация собственникам помещений с площадью более 200 кв. м.:

если не можете найти покупателя, то рассмотрите возможность разделения помещения на несколько. Это не всегда возможно или целесообразно, но если все сложится хорошо, то это позволит продать быстрее и дороже.

Цены

Для приобретения коммерческого помещения надо исходить в среднем из 2000 $ за кв. м.

Во многом цена зависит от местоположения, поскольку именно им будет определяться интенсивность трафика потенциальных посетителей \ клиентов для помещения, а значит и последующего интереса к нему арендаторов.

Вторым фактором влияния на цену является площадь. Стоимость квадрата в удачно расположенных помещениях площадью меньше 100 кв. м. или даже более просторных, но подходящих под требования общепита, может превышать 3000 $.

Третье, что может влиять на цену, это ремонт. А точнее наличие или отсутствие чистовой отделки в помещении. И таких помещений от 6% среди предложений под общепит до 27% в торговом сегменте.

В последние годы предложение помещений без отделки увеличилось, поскольку в абсолютном большинстве строящихся жилых домов на первых этажах располагаются коммерческие помещения. И они приобретаются на стадии строительства с целью последующей перепродажи сразу после ввода дома в эксплуатацию — без дополнительных затрат со стороны продавца.

Но как показывает практика, сегодня отсутствие у помещения хотя бы базовой чистовой отделки, однозначный минус, который не в силах кардинально исправить даже топовое местоположение. Точнее в случае проходной локации покупатели на помещение найдутся, но явно не по максимально возможной стоимости.

Поэтому рекомендация для продавцов: при возможности ремонт все же стоит сделать, но лаконичный и не дорогой. Это позволит продать помещение быстрее и максимизировать цену за счет увеличения интереса со стороны покупателей, которые ищут готовые помещения. Для покупателя это будет значить «купил и сразу сдал в аренду». А арендатор все равно добавит в отделку необходимые ему визуальные штрихи, согласно своего «брендбука».

Выбирая помещение в зависимости от локации, не ограничивайте круг поиска только «Минск Миром».

Действительно, в этом комплексе сконцентрирована значительная доля предложений. Но это имеет и негативное влияние для покупателя — более высокие и не всегда обоснованные цены предложения продажи.

Цена продажи зависит не от желаний продавца, а определяется арендной доходностью помещения.

И вот со ставками аренды в «Минск Мире» очень большая разбежка, обусловленная, как высокой конкуренцией, так и опять же, желаниями собственников. Поэтому к выбору помещения для приобретения в этой локации, нужно подходить с калькулятором и отталкиваться от возможной арендной ставки.

Цены сделок и их количество

Продается коммерческих помещений гораздо меньше, чем предлагается на продажу.

За 7 месяцев текущего года было продано всего 143 помещения. В этой цифре может быть погрешность по причине излишнего ограничения выборки по назначению (торговое, под сферу услуг и общепит), но даже если взять максимально широкий круг назначений коммерческих помещений, то получим тоже несопоставимую с предложением цифру — порядка 640 проданных коммерческих помещений. В то время как предлагалось на продажу за этот период более 4 тыс.

Что же происходит с не проданными объектами? Одни остаются в предложении до победного — нахождения нового собственника. А другие, находят арендатора вместо покупателя, и уходят с продажи.

Если посмотреть на цены сделок, то можно увидеть отсутствие классической зависимости от площади помещения (чем меньше площадь, тем больше цена кв. м.).

Отчасти это обусловлено особенностями узкой выборки проданных объектов. Но при этом свидетельствует о значительном влиянии на цену других факторов: местоположения, качества ремонта и технической составляющей помещения. А еще подтверждает наличие торга.