Прогноз утешительный

Цены на жилье в России могут начать плавное снижение в 2009 году.

Нынешний уровень цен предложения на национальном рынке жилья, мягко говоря, не соответствует возможностям большинства потенциальных покупателей. Одна из причин противостояния цен предложения и платежеспособного спроса кроется в переделе сфер влияния на рынке строительства и недвижимости между федеральными и региональными игроками.

Аналитики считают, что верх одержат федеральные игроки, заинтересованные в решении жилищного вопроса рыночными методами. А это означает, что в отдаленной перспективе надо ждать введения налога на недвижимость, что поспособствует снижению цен, как говорят специалисты, буквально в течение одного года с момента фактического налогообложения. Если же говорить о перспективах среднесрочных, то выводы экспертов о ценах не столь очевидны. Для более определенных суждений они призывают подождать середины осени или даже конца года.

По оценкам фонда «Институт экономики города», сегодня приобретение жилья в России доступно 21% потенциальных покупателей, или граждан, нуждающихся в жилье. «Этот показатель доступности жилья, по нашим расчетам раза, в полтора ниже — ориентировочно 15%», — сказал корреспонденту «Газеты» гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Если же ориентироваться на обещания премьера России Владимира Путина, то к 2015 году купить квартиру смогут себе позволить 60% граждан, нуждающихся в жилье. Вероятно, это и есть норма уровня доступности квартир для россиян. Между тем, по словам Крапина, сегодня в большинстве регионов России текущий уровень цен предложения жилья превышает расчетный уровень справедливой цены. А она определяется, исходя из платежеспособного спроса и доходами населения. «Для Москвы, например, справедливая цена 1 кв. м минимум в два раза ниже текущего уровня цен», — сказал аналитик рынка. Однако наблюдения за поведением цен и аргументация других аналитиков рынка трактуют справедливость цен по-своему.

Цена отсечения

По данным аналитика рынка недвижимости, профессора Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, средняя цена 1 кв. м в Москве в июле составила 180 тысяч рублей. Кстати, близки к этим оценкам и индексы RWAY. Цены предложения на московские квартиры будут соответствовать спросу, если снизятся на 25--30%, считает Крапин. Но вопреки его мнению о скором начале снижения цен Стерник уверен в их безоговорочном росте. Будет меняться только темп их прироста. «На развивающихся рынках недвижимости, к которым относится и российский, мы наблюдаем волнообразный рост цен с периодами замедления и ускорения темпа их прироста. Это связано с глубоким отставанием объемов предложения и строительства от платежеспособного спроса», — пояснил Стерник. По данным, представленным «Газете» аналитической группой Стерника, прогнозы двухлетней давности относительно ситуации на московском рынке жилья сбылись (см. график). А трехлетний цикл — с конца 2006 по конец 2009 года, по прогнозу Стерника, завершится удвоением в Москве рыночной цены 1 кв. м жилья (по точным расчетам, рост на конец 2009 года составит 85--90% по сравнению с концом 2006 года).

Согласно прогнозу профессора, со второй половины текущего года на рынке жилья Москвы наблюдается замедление темпа роста цен, что не помешает ценам к концу 2008 года увеличиться на 50--55% относительно начала года. Процесс роста цен, по Стернику, в частности, связан с сокращением так называемого накопленного объема предложения: «На начало 2008 года желающих купить квартиру в Москве было 215 тысяч, а предложений мы насчитывали 115 тысяч».

Снижение темпа роста цен продлится до того момента, когда объем предложения будет соответствовать объему спроса. Иными словами, до конца года часть покупателей, не успевающих за ростом цен, будут отсечены от покупок, и начнется формирование отложенного спроса. Но уже сегодня, по словам Стерника, объем предложения квартир на вторичном рынке Москвы в три раза меньше по сравнению даже с 2007 годом, когда наблюдался пониженный спрос и уменьшение объема продаж. Судя по графику, составленному аналитической группой Стерника, ускорения в процессе роста цен надо ждать в 2011--2012 годах. Но это касается долгосрочных прогнозов, а в среднесрочном периоде (на следующий год) уточненные прогнозы профессор обещал представить в конце текущего года.

Отдаленное будущее прекрасно

Закономерности, наблюдаемые на столичном рынке, со временем будут реализованы и на региональных российских рынках жилья. Рассуждая о более отдаленных перспективах российского рынка жилья, даже такой верный сторонник прогноза снижения цен, как Крапин из RWAY, не говорит о кризисе на рынке. «Скорее всего, в Московском регионе осенью начнется плавное снижение цен», — предполагает аналитик, опираясь в своих рассуждениях на уровень платежеспособного спроса. Дело в том, что данные выборочного исследования Росстата относительно распределения доходов среди российских домохозяйств говорят, что пятая часть домохозяйств получают более половины текущих доходов (грубо говоря, зарплат) во всей стране. Это свидетельствует о продолжающемся расслоении населения по доходам. «Покупка жилья доступна все меньшему числу желающих», — комментирует Крапин. По данным Росстата, средняя зарплата в 2007 году составила в РФ примерно 15 тысяч рублей в месяц, а среднее медианное значение (более корректный показатель для анализа и прогнозирования цен на рынке) в том же году составило 9 тысяч. «В этом году это величина соответствует примерно 10 тысячам рублей в месяц. На этот уровень доходов и нужно ориентироваться в том случае, если власть намерена выполнять национальный проект по обеспечению доступности жилья», — сказал Крапин. По его данным, себестоимость быстровозводимых жилых домов по канадской технологии в пересчете на 1 кв. м составляет 5--7 тысяч рублей, а продажная цена, включая стоимость земли и инфраструктуры, — около 15 тысяч рублей.

Ориентация на платежеспособный спрос — главное условие, которое должны будут соблюсти ключевые игроки рынка, к которым аналитик отнес прежде всего федеральные органы власти и аффилированные с ними хозяйствующие субъекты. В целом два федеральных фонда (содействия реформе ЖКХ и содействия жилстроительству), деятельность которых была узаконена в прошлом и в этом году, реализуют верные решения, считает Крапин. Поддерживает это мнение и Стерник. Он лишь отмечает, что реализация вмешательства федеральных властей в процесс строительства жилья идет крайне медленно.

Вторым важнейшим условием преодоления текущего отрезка развития рынка без кризиса Крапин считает введение налога на недвижимость, о чем говорил президент России в бюджетном послании правительству в этом году. Сегодня этот налог мизерный: от 0,2 до 0,5% инвентаризационной стоимости объекта. Но общеизвестно, что эта оценка квартир многочисленными бюро технической инвентаризации в несколько раз ниже рыночной. Если же сегодня ввести уровень налогообложения, аналогичный странам с развитыми рынками недвижимости (примерно 4--5% в год от рыночной стоимости), то для большинства российских домохозяйств это будет означать крах, считает Стерник. Поэтому создание цивилизованной системы налогообложения России явно не грозит.

При долгосрочных прогнозах Крапин призывает не забывать про постсоветское наследство. Это высокая обеспеченность жильем и большой госдолг перед коммунальным хозяйством. «У каждого гражданина была своя единица жилья, и многие жили в отдельных квартирах, — говорит аналитик. — Огромный финансовый провал советская власть допустила, не осуществляя финансирование реформы ЖКХ в должной мере». Долги перед ЖКХ в России составляют не менее 5 трлн рублей, а открытое через Фонд финансирование коммунальной реформы составляет всего 5--6% от требуемой суммы.

С этим просчетом Крапин связывает ускорение ветшания жилищного фонда России. По данным Минрегиона, ежегодное выбытие составляет 3%, тогда как несколькими годами ранее приходило в негодность меньше 2% жилья в год. Необходимость исполнения социальных обязательств по замене ветхого жилья на современное все очевиднее, поэтому можно прогнозировать, что замена жилфонда съест значительную часть новостроек. А значит, предложения на рынке коммерческого жилья будет меньше. «Рост цен предложений без радикального изменения правил игры на рынке неизбежен, но существуют фундаментальные ограничения в виде низкой платежеспособности большинства домохозяйств», — подвел итог Крапин.

http://www.gzt.ru/