«Сейчас не смотрят по 30 вариантов, а покупают сразу». Что творится с квартирами на вторичке

По-прежнему хорошо продаются однушки и двушки

Весной в Минске двушек продавалось больше чем единичек, но начиная с июня в топе продаж были как раз единички. И в августе доля единичек составила 41%, а двушек — 35%, трехкомнатные квартиры составили 20%, а все остальное — это четырехкомнатные и большие квартиры.

Я привожу эти цифры, чтобы продавцы понимали объем спроса на свои квартиры. Например, однушку и двушку продать проще всего, можно манипулировать ценой: спрос очень большой. С трешками и квартирами побольше все гораздо сложнее. А если плюс к большой площади квартира еще и требует ремонта — это еще сильнее усложняет ситуацию.

Что еще может осложнять продажу? Например, расположение где-то на окраине Минска. И если это будет панелька. Хотя панельный дом — это и неплохо, но у покупателей сохраняется предубеждение по поводу этого типа жилья. Хотя современная панель по многим качествам не уступает каркасникам.

За 8 месяцев по Минску рост цен по факту сделок составил 12%. Такой уровень цен соответствует августу 2013 года, когда цены шли вверх, а также ноябрю 2014, когда уже снижались.

Торг минимальный — около 2,5%

Скидка сейчас находится на самом минимальном уровне — около 2,5%. Притом на этом уровне она держится достаточно долго — еще с весны и остается на протяжении всего лета. Чтобы такая низкая скидка оставалась так долго, за историю наших наблюдений такого не было. Можно вспомнить только разовый более короткий период весной 2018 года. Тогда был пик расцвета кредитов — ими стали активно пользоваться, соответственно ускорились сделки и уменьшился торг.

Средняя сумма кредита — около 40 тысяч долларов

Сейчас, по нашим данным, доля кредитных сделок остается очень высокой — около 40%. Средняя сумма кредита, по данным нашего ипотечного центра, составляет около 120−123 тысяч белорусских рублей.

Что касается повышения ставки по кредиту Беларусбанка, я не думаю, что это серьезно отразится на рынке недвижимости: в текущих условиях это слишком маленькое повышение, чтобы оно повлияло на количество кредитных сделок.

А вот что может повлиять на рынок, так это то, что льготное кредитование привязали к местоположению. Раньше покупатель из регионов мог получить льготный кредит и купить квартиру в Минске. И у таких покупателей особенно пользовались спросом бюджетные квартиры — двух- и трехкомнатные хрущевки и брежневки, стандартные панельки. Сейчас же льготный кредит позволяет купить квартиру только там, где кредит был получен. Для продавцов это значит, что спрос на бюджетные квартиры может снизиться. Это стоит иметь в виду и лояльнее относиться к тем покупателям, которые обращаются.

Мы посчитали, как изменилась стоимость средней однушки с начала года. Для примера возьмем типовую панельку 35 метров. С начала года такая квартира подорожала на 6,5 тысячи долларов. Если возьмем более современный каркасный дом, там площадь порядка 40 квадратов. Такая однушка подорожала на 7,5 тысячи долларов.

Эти цифры подтверждают то, что мы говорили в начале года — время покупать. И если в декабре кто-то послушал и купил квартиру, то сейчас даже с учетом косметического ремонта заработал и может быть спокоен из-за роста стоимости.

Я предполагаю, что активность на рынке квартир продолжится и дальше, предпосылок к тому, чтобы цены пошли на спад пока нет. Думаю, активность может замедлиться в том случае, если кредитная ставка вырастет процентов до 18 и точно замедлится при ставке в 20%. Если же вдруг кредиты отменят, то рынок остановится или развернется.

Что касается цен, в июне средний метр по внутренней аналитике нашей компании стоил 1501 доллар, а в августе 1576 долларов. В прошлом году в августе метр стоил 1376 долларов. Ежемесячно мы видим рост от 1 до 4%.

Такая ситуация повлияла и на поведение покупателей, сейчас они стали выбирать быстрее. Квартир стало меньше и уже никто не ходит на 30 просмотров. Посмотрели несколько квартир и купили, пока не забрал кто-то другой. И в этом случае придется выбирать либо из более худших вариантов, либо более дорогих.

Сегодня изредка появляются квартиры, на которые не совсем правильно выставлена стоимость — люди оценивают недвижимость, ориентируясь на рынок трехмесячной давности. Такие квартиры улетают даже не за дни, а за часы.

Вариантов торга сейчас стало больше. Он может быть и вверх, и вниз, а не только вниз, как это было раньше. В цифрах это около 5 тысяч долларов, если квартира стоит около ста тысяч долларов. В квартирах дешевле ста тысяч это обычно 2−3 тысячи долларов. Даже с ростом цен люди готовы торговаться.

Следующим месяцем с максимально большим количеством сделок в прошлые годы был декабрь — посмотрим, что будет в этом году. Пока что по сделкам первая половина сентября выдалась очень жаркой и мы видим хорошие результаты. Возможно благодаря тому, что была информация о возможном повышении ставок и многие постарались решить свой жилищный вопрос побыстрее. Также я думаю, что все потенциальные покупатели с периферии, у которых есть одобрение Беларусбанка по популярному кредиту «Ипотека экспресс» по льготным ставкам, воспользуются этой возможностью. Напомню, что раньше те, кто состоял на учете в улучшении жилищных условий, могли приобрести недвижимость по пониженным ставкам вне зависимости от того, в каком районе они стоят на учете. Например, семья стоящая на учете в Бресте или любом другом городе, могла купить квартиру в Минске на льготных условиях. В Беларусбанке появилась территориальная привязка и теперь такие покупатели могут воспользоваться данными ставками только для приобретения недвижимости в пределах района, в котором они стоят на очереди. С таким одобренным кредитом нужно купить квартиру в течение 30 дней, поэтому поток таких клиентов после 16 сентября в Минске полностью иссякнет. С учетом этого и с учетом очередного повышения ставок банками вторая половина сентября по продажам будет более спокойной. И с высокой вероятностью в октябре мы увидим уменьшение количества сделок.