В Минске купили квартир на миллиард долларов! Что творилось на вторичке в 2023-м и что будет с ценами в 2024-м

На графике виден четкий восходящий тренд — со второй половины года заключали значительно больше договоров на финансирование недвижимости, чем в начале. Еще более красноречивым является тот факт, что параллельно с ростом числа выданных кредитов увеличивалась и средняя сумма, на которую претендовали заявители.

Если в начале 2023 года средний чек находился на уровне 75−80 тысяч рублей, то к концу года была преодолена отметка в 100 тысяч. Это связано по большей части с ростом курса доллара, который активно начал увеличиваться с середины июня, а также с ожиданием падения белорусского рубля в будущем, из-за чего многие готовы кредитоваться по максимуму сейчас.

Каким будет рынок жилья в первой половине 2024 года?

Рассмотрим 4 сценария развития рынка квартир в столице исходя из возможной активности покупателей.

Учитывая растущее влияние кредитов на столичный рынок жилья сценарий № 1 возможен, если банки сохранят процентные ставки примерно на таком же уровне. В 2024 году кредиты станут одним из главных факторов, определяющим ситуацию на рынке жилья. Любое изменение ставки рефинансирования или расчетных величин стандартного риска будет сказываться на покупательской активности.

Сценарии 2, 3 и 4 подразумевают сокращение покупательской активности за счет ухудшения условий кредитования и уже решенных квартирных вопросов даже теми людьми, кто и не думал о покупке. Ведь эта покупка стала возможной за счет относительно невысоких цен квадратного метра и большого выбора небольших квартир, а также опустившихся процентных ставок по кредитам до 14,5%.

Сценарий 1. Покупательская активность продолжает оставаться высокой

Подразумевается, что спрос будет на уровне 2022−2023 гг. с поправкой на сезонность. Нужно понимать, что 900 сделок в январе можно приравнять к 1500 сделкам в конце года. Чтобы говорить о высоком спросе на квартиры, вовсе не обязательно видеть в первые месяцы 2024 года то же количество сделок купли-продажи, что и в конце 2023-го.

Если покупать будут так же активно, то к середине 2024 года средняя стоимость квадратного метра окажется в диапазоне 1425−1440 $.

Сценарий 2. Спрос вернется к старой норме

Уровень покупательской активности на вторичке в 2022—2023 гг. был существенно выше, чем в предыдущие годы, а повышенный спрос не может длиться вечно.

Если 2024 год будет переходным от рекордного уровня спроса к старой норме и при этом ухудшатся условия кредитования недвижимости, то это может повлечь за собой разворот в ценовой динамике. Однако цены через 6 месяцев будут лишь немногим ниже их нынешнего уровня — возможен диапазон цен на уровне 1320−1340 $/м².

Сценарий 3. Более низкий спрос

При более существенном падении спроса (ниже старой нормы) начнется движение в сторону рынка покупателя, когда наблюдается избыток предложения, что влечет за собой снижение цен. При таком сценарии к середине лета индекс цен может опуститься до уровня 1270−1300 $/м².

Сценарий 4. Резкое ухудшение экономической ситуации

Этот вариант возможен в случае девальвации или резкого сокращения объемов выдаваемых населению кредитов. В качестве ориентира можно взять 2015 год, за который в результате валютного кризиса белорусский рубль обесценился на 55%. При схожем форс-мажоре к середине лета индекс цен может откатиться к уровню 1200 $/м².

По нашему субъективному мнению, наибольшая вероятность оказаться ближе к истине у сценария № 2.