Спрос от айтишников упал в два раза. Что творится на рынке офисов Минска и что будет дальше?

Вдобавок к свободным офисам в уже введенных в эксплуатацию бизнес-центрах, есть еще нависший над рынком объем офисов строящихся. На финальной стадии строительства и, по сути, готовыми к выходу на рынок, находятся еще порядка 75 тыс. кв. м. офисных площадей, 15 тыс. из которых ожидаются к вводу в эксплуатацию до конца текущего года. При этом еще более 30 тыс. офисных кв. м. находятся на начальных стадиях строительства, однако строительство этих объектов осознанно приостановлено застройщиками, по причине понимания переобогащения рынка предложением и недостатка спроса, как минимум, в перспективе ближайшего года.

На фоне профицита предложения, ставки аренды продолжают свое снижение. Сохраняется (в ряде случаев значительное) расхождение величины ставок предложения и реальных сделок за счет предоставления собственниками офисов персональных скидок арендаторам.

— Недавнее новшество по части перехода на формирование стоимости в договорах аренды в рублях, вызвало среди участников офисного рынка много вопросов, — рассказывает руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — Только на первый взгляд может показаться, что этот процесс прост и понятен для применения. Прошедший месяц показал, что вопросы по-прежнему остаются, и более того, появляются новые. Для устранения всех шероховатостей необходимо гораздо больше времени и комментариев по возникающим вопросам со стороны законодателя. А пока, для участников рынка офисов восприятие расходной части аренды пока еще более понятна в валютном исчислении, даже несмотря на то, что в договорах аренды стоимость устанавливается в BYN.

— Судя по обратной связи, получаемой нами, как от собственников, так и арендаторов, многие из них надеются, что приостановка до начала 2024 года норм Закона о ценных бумагах в части права арендодателя устанавливать ставку арендной платы, эквивалентной сумме в иностранной валюте, как и заявлено изначально, будет лишь временной мерой.

Ставки предложения аренды в октябре 2022 года сформированы на следующем уровне:

• класс «А» = 20,0 EUR/кв. м. с НДС (-10% за 2022 г.);

• класс «В+» = 12,6 EUR/кв. м. с НДС (-15%);

• класс «В» = 9,7 EUR/кв. м. с НДС (-12%);

• класс «С» = 8,0 EUR/кв. м. с НДС (-5%).

Если посмотреть в ретроспективе десятилетия, то текущий уровень ставок аренды является минимальным. Ближайшее соответствие можно отмечалось летом 2016 года, когда ставки аренды прекратили свое снижение, наблюдавшееся с середины 2014 года. Но в отличие от 2016 года в настоящее время про конец снижения ставок еще рано говорить. В настоящий период предпосылки к восстановлению спроса на офисы отсутствуют, а значит давление на ставки аренды в сторону их снижения в перспективе ближайшего года, сохранится.

Величина ставок аренды по заключаемым сделкам в настоящее время формируется не только на основе таких базовых критериев, как характеристика конкретного офиса/бизнес-центра (местоположение, уровень отделки, планировка, техническая составляющая, площадь и т. п.), условия договора аренды (срок, условия оплаты и т. п.). На них теперь влияет также и период, в течение которого офисные площади простаивают без арендатора, а также их объем, что напрямую влияет на величину упущенной выгоды за период простоя. А значит это влияет на лояльность собственника к арендатору и запрашиваемой им ставки аренды.

Приемлемый для рынка уровень арендных ставок, определенный для офисов площадью порядка 150−200 кв. м. с учетом ожидаемого дисконта по факту заключения договора аренды, можно назвать следующим:

• класс «А» = 18−19 EUR/кв. м. с НДС;

• класс «В+» = 12−13 EUR/кв. м. с НДС;

• класс «В» = 9 EUR/кв. м. с НДС;

• класс «С» = 6 EUR/кв. м. с НДС.

Спрос

Объем спроса на офисы продолжает снижаться и в первую очередь арендаторы ориентируются на минимизацию бюджета аренды. Общая тенденция: минимальный спрос к офисным площадям свыше 500−700 кв. м. и концентрация спроса на площадях до 150 кв. м. (71% спроса).

Отдельно стоит упомянуть тот факт, что количество обращений от IT-компаний, которые являлись последнюю пятилетку основным потребителем офисных площадей, за последние 2 года снизилось более чем наполовину — с 40% от общего количества поступающих заявок на аренду офиса в начале 2020 года до 15% на сегодняшний день. Вместе с этим уменьшились и еще два значимых для рынка показателя — средняя запрашиваемая IT-компаниями площадь офиса (с 1000+ кв. м. до 600−700 кв. м.) и желаемая ставка аренды (с 18 EUR до 12−13 EUR за кв. м.).

Место IT-сегмента заняла группа арендаторов из сферы оказания различных услуг. Но следует понимать, что у последних доходы и потребности в арендуемых площадях значительно меньше айтишных. Отчасти этим и объясняется снижение запрашиваемой ставки аренды, которая в настоящее время сконцентрирована в диапазоне «до 10 EUR/кв. м. с НДС» (66% спроса). При этом сегмент «более 15 EUR/кв. м. с НДС» является самым малочисленным — всего лишь порядка 10% от всех поступающих заявок.