Время реализации упущенных возможностей

В текущем году рынку коммерческой недвижимости не грозит никаких потрясений. Ценовая динамика, по мнению специалистов, будет менее выраженной, чем прошлогодняя. Рост спроса на офисы и магазины частично будет уравновешиваться увеличением предложения, поэтому повышение цен в среднем по году составит не более 30%.

Прошедший год подтвердил, что вложения в минскую коммерческую недвижимость — по-прежнему не только надежный, но и прибыльный вид инвестирования.

Самым динамичным был рынок офисной недвижимости. Почти весь I квартал он пребывал в ожидании неких перемен, которые неизбежно должны были произойти вслед за повышением цен на энергоносители. В конце квартала ценовой маятник резко качнулся в сторону повышения, и по результатам первого полугодия рост цен составил, в частности, на офисы 26%. Лето и начало осени характеризовались традиционным для этого периода спокойствием, которое затем сменилось устойчивым ростом цен.

В результате за год офисы класса «В» в секторе долевого строительства подорожали на 45−65% (до 2200−2800 долл. США/кв. м). На вторичном рынке офисов класса «С» рост достиг 56% - с 1600 долл. США/кв. м в начале года до 2600 долл. США/кв. м в конце. По словам руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО «Твоя столицаконсалт» Юрия Попова, такая существенная разбежка в показателях говорит о том, что рынок по-прежнему не сформировался и не насыщен предложением. Многие продавцы и застройщики устанавливали цены, руководствуясь внутренним чутьем и дефицитом предложения.

В прошлом году росли и арендные ставки: например, объекты класса «С» подорожали на 27−32% - с 18−19 евро/кв. м в I квартале до 23−25 евро в IV квартале. Во столько, в частности, обходятся арендаторам самые престижные офисы в столицах стран Балтии, что также говорит о дефиците предложения на минском рынке. Причем в таком состоянии, по мнению эксперта, он будет пребывать еще 2−3 года.

Что касается торговых объектов, то они подорожали за год меньше, чем офисы. Например, в секторе долевого строительства цены за год выросли на 25−33% (с 2,8−3 до 3,5−3,8 тыс. долл.США за кв. метр). Это в среднем. Тогда как на некоторых новостройках квадратный метр вырос на 40% и более. А в ряде торговых центров цена продажи магазинов подскочила до 6−8 тыс. долл. США за кв.метр.

Покой и безмолвие царили в прошлом году в секторах складской и производственной недвижимости. О новых проектах и намерениях строить логистические центры много говорилось. Иранская компания продолжала работать над проектом центра «Прилесье», крупная российская компания, имеющая широкую сеть логистических центров в РФ, изучала спрос и занималась подбором участков вдоль основной автомобильной трассы Беларуси: Брест — Минск — Москва. Но до строительства дело так и не дошло.

Спрос на производственные объекты был менее выражен, чем на складские. Если только речь не идет об использовании бывших производственных площадей под иные цели — торговлю, бытовые услуги, общепит. Сохранялся высокий спрос на аренду складов, но он удовлетворялся с трудом и к тому же объектами, очень далекими от современной логистики.

Среди самых значимых событий ушедшего года можно назвать приход «Итеры» (проект делового центра «Минск-Сити») и иранской фирмы «Кейсон» (торгово-деловой центр около Национальной библиотеки). Ю. Попов уверен, что вслед за этими компаниями в 2008 году с реальными проектами придут и другие крупные инвесторы. Кроме того, в 2007 году открылись две современные гостиницы — «Европа» и «Виктория».

Событием прошлого года можно назвать начало строительства в Уручье крупного бизнес-центра класса «А» — «Голд-Сити» (российский заказчик), а также появление торговых объектов нового формата. Это прежде всего открытие накануне 2008 года торгово-развлекательного центра «Экспобел» и начало строительства совершенно нового для минского рынка объекта — мультибрендового торгового центра «Маэстро» (возле Комаровского рынка).

В конце 2007 года в Минске завершено строительство первой очереди комплекса бизнес-центра «ИНФО».

Одна из особенностей прошлого года, по-прежнему сохраняющаяся, — дисбаланс, который появился между ценами на квартиры и коммерческую недвижимость, в частности офисы. Сегодня эта разница составляет около 50%, тогда как нормой считается 20−30%. Это обстоятельство может послужить сдерживающим фактором для роста цен на рынке коммерческой недвижимости.

Правда, что касается готовых офисов в уже построенных бизнес-центрах классов «А» и «В», то здесь есть резервы для роста. Сегодня за такие объекты покупатели готовы платить по 4−4,5 тыс. долл.США/кв. м. Причем если в категории «В» еще что-то предлагается на продажу, то предложение офисов класса «А» на вторичном рынке практически отсутствует, что говорит о бесспорной привлекательности данного сектора деловой недвижимости для крупных девелоперских компаний.

В следующие год-два в эксплуатацию будет сдано значительное количество торговых и бизнес-центров, которые добавят новых ярких красок в палитру этого сегмента рынка. ИП «ГиперКомм Девелопмент» в I квартале 2008 года планирует сдать в эксплуатацию первую очередь бизнес-центра «Порт». Начало строительства второй очереди «Порта» запланировано на II квартал текущего года. В планах на текущий год — начало строительства второй очереди комплекса «Немига-сити». В числе перспективных инвестиционных проектов этой компании — гостиничный комплекс «Степянка», бизнес-центр по проспектам Дзержинского — Любимова, культурный торгово-развлекательный комплекс «Северный», торговый комплекс по ул. Сторожевской, логистический комплекс.

По планам ИП «БМЕ-Экспорт», вторая очередь бизнес-центра «ИНФО» по ул. Пономаренко начнет функционировать в июле 2008 года. Сдача второй очереди, включающей ресторан, фитнес-центр и сауну, планируется во II квартале 2008 года. Рядом проектируется третья очередь бизнес-центра — офисное здание с торговыми и досуговыми площадями и многоуровневым паркингом.

ЗАО «Комкон» начинает строительство современных складских и офисных помещений возле авторынка в Малиновке. Проект разработан на основе оптимального соотношения издержек в системе «хранение-транспортировка». Территория комплекса имеет удобный автомобильный подъезд. Расположен в непосредственной близости к Минской кольцевой дороге (по три полосы движения автотранспорта в каждом направлении). Заказчик планирует сдать объект в конце текущего года.

Целая сеть бизнес-центров, торговых и гостиничных центров уже строится и начнет строиться в текущем году вдоль главных проспектов Минска. Кроме того, в разных уголках города будет сдано после реконструкции немало небольших офисных зданий в 2−3 этажа.

Специалисты предполагают, что в текущем году цены на коммерческую недвижимость вырастут не более чем на 30%. Хотя и 30-процентная прибавка к сегодняшним 3 тыс. долл.США/кв. м для потенциальных покупателей деловой недвижимости может оказаться неподъемной. Но объекты объектам рознь: например, магазины в некоторых торговых комплексах в центре столицы уже сегодня предлагаются по 6−8 тыс. долл.США/кв. м. При том, что крупные торговые операторы только начинают осваивать минский потребительский рынок.

При этом некоторые аналитики придерживаются такого мнения, что в наступившем году инвестиции именно в торговую недвижимость принесут наибольший доход как застройщикам, так и дольщикам (потенциальным собственникам) торговых объектов. Эти предположения строятся на том, что иностранные торговые сети только начинают осваивать минский рынок и что в дальнейшем их активность увеличится. Соответственно вырастет спрос на торговые объекты.

В отличие от торговой недвижимости офисная недвижимость пусть и не сулит таких огромных дивидендов, как, например, торговая, но зато отличается стабильностью и меньшими рисками.

Не лишним будет сказать, что прошедший год был нетипичным для рынка коммерческой недвижимости в части появления новых объектов. Планов по началу строительства бизнес-центров и торговых объектов было озвучено много, но лишь отдельные девелоперы их выполнили.

Но есть предпосылки к тому, что международные ритейлеры и крупные девелоперские компании активизируют свою деятельность в Беларуси и предложение строящихся бизнес-, торговых и логистических центров пополнится новыми серьезными объектами. Того же ожидали в прошлом году, но оказалось, что иностранным инвесторам понадобилось больше времени на изучение минского рынка, чем предполагалось.

Активность иностранных инвесторов ограничилась в прошлом году изучением рынка, хотя и более глубоким, чем это происходило раньше. Да и самих инвесторов было куда больше, чем за 2000−2006 годы. Как следствие — заметно вырос спрос на консалтинговые услуги, предусматривающие глубокий анализ рынка коммерческой недвижимости, — заметил в беседе с корреспондентом «НБ» руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО «Твоя столицаконсалт» Юрий Попов. По его словам, расширилась и география компаний-заказчиков. Учитывая недостаток предложения новых объектов в прошлом году, нынешний может оказаться годом реализации упущенных возможностей, уверен собеседник. В связи с этим рост предложения ожидается во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением разве что производственных объектов, поскольку производственный сектор малоперспективен для современных столиц в силу более активного развития сферы услуг.

http://nb.by