Курс доллара достиг минимума за весь год. А повлияет ли это на цены на квартиры? Рассказывают эксперты

Как курс влияет на цену квартир?

— Изменения обменного курса иностранных валют оказывают непосредственное влияние на рынок жилья посредством изменения покупательской способности населения. Поскольку, по сложившейся практике, стоимость недвижимости формируется в долларах, то с увеличением обменного курса валют и при сохранении прежнего уровня заработных плат, покупательская способность снижается ровно настолько, насколько увеличивается обменный курс — за счет снижения уровня заработной платы, выраженной в иностранной валюте, — к такому выводу еще несколько лет назад пришли аналитики агентства недвижимости «Твоя столица», проведя собственное исследование поведения рынка жилой недвижимости.

Но насколько это утверждение актуально для нынешней ситуации и что будет, если курс доллара пойдет и дальше вниз?

По мнению аналитиков «Твоей столицы», девальвация белорусского рубля (являющаяся причиной увеличения обменных курсов валют) приводит к стагнации на рынке жилья и снижению спроса (количества сделок) на период около 2−4 месяцев. Точный срок, а также дальнейшее развитие событий зависит от того, как поведет себя обменный курс в дальнейшем. Если будет продолжать расти, то давление на цены в сторону снижения будет сохранится (пример 2015 год). Если же курс стабилизируется (пример зимы — начала весны 2020 года), то спрос восстанавливается до среднего уровня заключаемых сделок, который для Минска составляет порядка 1 000−1 100 проданных квартир на вторичном рынке в месяц.

Помимо чисто экономического влияния, существенные скачки обменного курса валют оказывают еще и психологическое давление на покупателя, заставляя его откладывать покупку в ожидании стабилизации обменного курса валют и/или снижения цен. В качестве примера аналитики приводят ситуации просадки спроса, наблюдавшиеся в мае и сентябре 2011 года, а также в январе и августе 2015 года. Тогда количество продаваемых квартир снижалось практически на 50% - до 500 проданных квартир.

— В то же время стабильность обменного курса валют располагает к совершению сделок. А если к стабильности добавить еще и оптимизм в развитии экономики и увеличении доходов, то получим активный покупательский спрос, а вслед за ним, стабильный рост цен — как это было в 2012- 2013 годах и 2017−2019 годах, — говорят в «Твоей столице».

Что стабильнее: новостройки или «вторичка»?

В ответ на вопрос многих покупателей, какие квартиры быстрее дешевеют, а какие наоборот — стабильнее всего противостоят экономическим стрессам, аналитики «Твоей столицы» на основании анализа последнего десятилетия, сформировали следующее мнение: в случае снижения цен, новостройки дешевеют медленнее, а в случае роста цен — первыми начинают дорожать.

— Все потому, что в отличие от продавцов квартир на вторичном рынке, застройщики сильнее зажаты по части снижения стоимости. Индивидуальным продавцам распоряжаться только одной квартирой гораздо легче и потому они идут охотнее на предоставление скидок покупателям для ускорения продажи. В то время как в руках у застройщика целый дом с десятками квартир, и в этом случае снижение стоимости даже на 50 долларов за квадратный метр повлечет ощутимое снижение выручки, которое не вписывается в согласованный с банком бизнес-план продаж. Да-да, застройщики тоже берут кредиты в банке. Именно поэтому застройщики до последнего сопротивляются снижению цен, и при необходимости привлечения покупателей предлагают скидки на отдельные и/или ограниченные по количеству квартиры, — рассказывают аналитики.

При этом в случае возвращения стабильности на рынок недвижимости цены на новое жилье первыми идут вверх — помимо вышеназванных причин, в качестве причины тут выступает и общий для всех видов товаров фактор увеличения стоимости — чем новее вещь, тем она дороже.