С апреля прошлого года разница между средней заработной платой в Беларуси и средней ценой квадратного метра квартир в Минске увеличилась с 3,8 до 4,2 раза. Возможно, в этом и кроется ответ на вопрос, почему вот уже больше четырех месяцев столичный рынок вторичного жилья испытывает недостаток в покупателях.
Как отмечают риэлтеры, с начала текущего года вторичный рынок жилья в Минске пребывает в несколько необычном для такого длительного срока состоянии. База данных о предлагаемых на продажу квартирах ежемесячно прирастает на 15−30%, а спрос остается таким, как в январе, когда традиционно отмечается пониженная активность покупателей. Ожидалось, что в апреле ситуация со спросом улучшится, но этого не произошло. Почему, куда же подевались покупатели? И как долго будет продолжаться установившееся затишье?
Поскольку каких-то видимых причин снижения спроса на вторичном рынке жилья нет, пришлось обратиться к расчетам. Мы попытались проанализировать, как менялись средние цены на вторичном рынке жилья, средняя заработная плата в Беларуси и курс доллара США за последние 4 года. Результаты сравнения, которые говорят сами за себя, представлены в таблице.
Расчеты показывают, что средняя цена квадратного метра одно-, двухкомнатных квартир в последние годы превосходила среднюю заработную плату в 3,7−4,2 раза. При этом самое большое значение этого показателя (4,5 раза) было зафиксировано в апреле 2004 г. Спустя год оно снизилось до 3,8 раза, а затем снова увеличилось и составляет на сегодня 4,2 раза. То есть темп роста цен в прошлом году значительно опережал темп роста заработной платы.
Расчеты также показывают, что у семей с доходами ниже среднего вообще нет возможности накапливать средства на жилье, даже если предположить, что человек при нынешних ценах на продукты питания, одежду, проезд в общественном транспорте, жилищно-коммунальные услуги может укладываться в минимальный потребительский бюджет (МПБ), установленный с 1 апреля 2006 г. на уровне 116 USD. Среднестатистическая семья из 4 человек, имеющая средний доход, при ежемесячных затратах на потребительские нужды в пределах МПБ способна оплатить однокомнатную «хрущевку» примерно за 70 лет.
Здесь важно обратить внимание еще вот на какой аспект. Как утверждают риэлтеры, в общем объеме сделок с квартирами доля чистых покупок не превышает 10%. Остальные случаи — это обмены и размены через куплю-продажу. Исходя из этого и используя данные таблицы, попробуем подсчитать, за какое время минская семья из 4 человек (двое детей, двое работающих) с совокупным ежемесячным доходом 660 USD (в Минске сегодня средняя зарплата — около 330 USD) сможет накопить сумму, необходимую для переезда из однокомнатной в двухкомнатную или из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру. Минимальный размер доплаты, если речь идет о квартирах примерно одинаковых потребительских характеристик, сегодня составляет для этих случаев 10 тыс. USD.
Если семья сможет ежемесячно укладываться в минимальный потребительский бюджет (116 USD на человека), то сумму необходимой доплаты она в состоянии накопить примерно за 4 года. При ежемесячных расходах 150 USD на человека накопительный срок увеличивается до 12 лет. В случае же отказа от жесткой экономии (невозможности так экономить по определенным причинам) способность минской семьи со средними доходами ежемесячно откладывать средства на будущий обмен квартиры сводится к нулю.
Вывод напрашивается сам собой: сегодня у цен на вторичные квартиры нет резервов для дальнейшего роста. Потому что для основной массы населения такое жилье остается недоступным в силу низкой заработной платы. А та небольшая часть граждан, которая способна накапливать средства на покупку жилья, в большинстве своем уже решила жилищные проблемы либо решает путем строительства.
И в завершение — данные о сбережениях граждан. Остатки вкладов населения в банках на рублевых и валютных счетах составили на 1 марта 2006 г. 5,9 трлн. BYR и по сравнению с началом года увеличились на 6,2% при росте потребительских цен за этот период на 1,5%. Это примерно 2,744 млрд. USD. Если исходить из того, что себестоимость строительства 1 квадратного метра жилья типовых потребительских качеств составляет сегодня около 450 USD, то на имеющиеся банковские сбережения граждан можно возвести около 6 млн. кв. м жилья. Но за те же 2,744 млрд. USD можно приобрести на вторичном рынке (чисто теоретически) не более 2,5 млн. кв. м, или примерно 40 тыс. квартир. Много это или мало — решайте сами.
Уровень доступности вторичного жилья в Минске для среднестатистической белорусской семьи (по состоянию на апрель) |
| 2003 г. | 2004 г. | 2005 г. | 2006 г. |
Номинальная начисленная СЗП* | тыс. BYR (USD) | 234 (116) | 321 (149) | 441 (205) | 559 (260) |
в % к МПБ | 145,5 | 164,1 | 198,3 | 224 |
Средняя це- на 1 кв. м 1−2-комн. квартир | в USD 430 | 620 | 780 | 1100 | |
в отн. к СЗП (раз) | <>3,7 | 4,5 | 3,8 | 4,2 |
в отн. к МПБ (раз) | 5,4 | 6,8 | 7,5 | 9,5 |
Средняя цена 1-комнатной «хрущевки», 30−31 кв. м, USD | в USD | 14.000 | 18.500 | 26.000 | 35.000 |
в отн. к СЗП (раз) | <>120,7 | 124 | 126,8 | 134,6 |
Период, за который семья из 4 человек способна накопить на 1-комнатную «хрущевку» | никогда (МПБ семьи — 80 USD/чел. выше совокупного среднемесячного дохода) | Никогда (МПБ семьи — 90,9 USD/чел.) | Никогда (МПБ семьи — 103,4 USD/чел.) | Около 70 лет (МПБ семьи — 116 USD/чел.) |
<F"KUDRIASHOV"> *<F255> Поскольку за апрель 2006 г. официальной статистики пока нет, то в расчетах использована номинальная средняя заработная плата, начисленная за март 2006 года; СЗП — средняя заработная плата. |
Белорусы и рынок
