Стадия глубокого погружения

Ценовая динамика на столичном рынке коммерческой недвижимости в нынешнем году, по мнению специалистов, будет менее выраженной. После полуторакратного прошлогоднего удорожания рост не превысит 30%.

Такое предположение высказал в беседе с корреспондентом «БР» руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО «Твоя столицаконсалт» Юрий Попов. Хотя и 30-процентная прибавка к сегодняшним 3 тыс. USD/кв. м для потенциальных покупателей деловой недвижимости может оказаться неподъемной, заметил специалист. Но тут же добавил, что объекты объектам рознь: например, магазины в некоторых торговых комплексах в центре столицы уже сегодня предлагаются по 6−8 тыс. USD/кв. м. При том, что крупные торговые операторы только начинают осваивать минский потребительский рынок.

Впрочем, как полагает Ю. Попов, есть все предпосылки к тому, что и международные ритейлеры, и крупные девелоперские компании активизируют свою деятельность в Беларуси и предложение строящихся бизнес-, торговых и логистических центров пополнится новыми серьезными объектами. Того же ожидали в прошлом году, но оказалось, что иностранным инвесторам понадобилось больше времени на изучение минского рынка, чем предполагалось.

Активность иностранных инвесторов ограничилась в прошлом году изучением рынка, хотя и более глубоким, чем это происходило раньше, уточнил Ю. Попов. Да и самих инвесторов было куда больше, чем за 2000−2006 гг. Как следствие — заметно вырос спрос на консалтинговые услуги, предусматривающие глубокий анализ рынка коммерческой недвижимости. «К нам обращаются как к фирме, которая ведет постоянный мониторинг рынка, работает с реальными продавцами и покупателями, знает потребности рынка не понаслышке, а по реальным ежедневно поступающим заявкам продавцов, покупателей, арендаторов и арендодателей», — пояснил собеседник. По его словам, расширилась и география компаний-заказчиков.

Среди самых значимых событий ушедшего года можно назвать приход «Итеры» (проект делового центра «Минск-Сити») и иранской фирмы «Кейсон» (торгово-деловой центр около Национальной библиотеки). Ю. Попов уверен, что вслед за этими компаниями в 2008 году с реальными проектами придут и другие крупные инвесторы. Кроме того, в 2007 году открылись две современные гостиницы — «Европа» и «Виктория».

Событием прошлого года можно назвать начало строительства в Уручье крупного бизнес-центра класса «А» — «Голд-Сити» (российский заказчик), а также появление торговых объектов нового формата. Это прежде всего открытие накануне 2008 года торгово-развлекательного центра «Экспобел» и начало строительства совершенно нового для минского рынка объекта — мультибрендового торгового центра «Маэстро» (возле Комаровского рынка).

Заметим, что «Маэстро» характеризуют еще две положительные черты. Во-первых, заказчик нисколько не отступил от концепции проекта, что существенно повысило привлекательность объекта в глазах известных торговых операторов и позволило успешно реализовать планы привлечения партнеров на стадии строительства. А во-вторых, строительные работы на объекте велись без отставания от запланированного графика. Тогда как замедление темпов строительных работ можно назвать одной из главных особенностей прошлого года, характеризующих рынок коммерческих новостроек.

Покой и безмолвие царили в прошлом году в секторах складской и производственной недвижимости. О новых проектах и намерениях строить логистические центры много говорилось. Иранская компания продолжала работать над проектом центра «Прилесье», крупная российская компания, имеющая широкую сеть логистических центров в РФ, изучала спрос и занималась подбором участков вдоль основной автомобильной трассы Беларуси: Брест — Минск — Москва. Но до строительства дело так и не дошло.

Спрос на производственные объекты был менее выражен, чем на складские. Если только речь не идет об использовании бывших производственных площадей под иные цели — торговлю, бытовые услуги, общепит. Сохранялся высокий спрос на аренду складов, но он удовлетворялся с трудом и к тому же объектами, очень далекими от современной логистики.

Самым динамичным был рынок офисной недвижимости. Почти весь I квартал он пребывал в ожидании неких перемен, которые неизбежно должны были произойти вслед за повышением цен на энергоносители. В конце квартала ценовой маятник резко качнулся в сторону повышения, и по результатам первого полугодия рост цен составил, в частности, на офисы 26%. Лето и начало осени характеризовались традиционным для этого периода спокойствием, которое затем сменилось устойчивым ростом цен.

В результате за год офисы класса «В» в секторе долевого строительства подорожали на 45−65% (до 2.200−2.800 USD/кв. м). На вторичном рынке офисов класса «С» рост достиг 56% — с 1.600 USD/кв. м в начале года до 2.600 USD/кв. м в конце. По словам Ю. Попова, такая существенная разбежка в показателях говорит о том, что рынок по-прежнему не сформировался и не насыщен предложением. Многие продавцы и застройщики устанавливали цены, руководствуясь внутренним чутьем и дефицитом предложения.

Вообще, надо сказать, что прошедший год был нетипичным для рынка коммерческой недвижимости в плане появления новых объектов. Планов по началу строительства бизнес-центров и торговых объектов было озвучено много, но лишь отдельные девелоперы их выполнили.

В прошлом году росли и арендные ставки: например, объекты класса «С» подорожали на 27−32% — с 18−19 EUR/кв. м в I квартале до 23−25 EUR в IV. Во столько, в частности, обходятся арендаторам самые престижные офисы в столицах стран Балтии, что также говорит о дефиците предложения на минском рынке. Причем в таком состоянии, по мнению эксперта, он будет пребывать еще 2−3 года.

Учитывая недостаток предложения новых объектов в прошлом году, нынешний может оказаться годом реализации упущенных возможностей. В связи с этим рост предложения прогнозируется во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением разве что производственных объектов, поскольку производственный сектор малоперспективен для современных столиц в силу более активного развития сферы услуг.

Что касается торговых объектов, то они подорожали за год меньше, чем офисы. Например, в секторе долевого строительства цены за год выросли на 25−33% (с 2,8−3 до 3,5−3,8 тыс. USD за квадратный метр). Это в среднем. Тогда как на некоторых новостройках квадратный метр вырос на 40% и более. А в ряде торговых центров цена продажи магазинов подскочила до 6−8 тыс. USD за квадратный метр.

В ходе беседы Ю. Попов обратил внимание на дисбаланс, который появился между ценами на квартиры и коммерческую недвижимость, в частности офисы. Сегодня эта разница составляет около 50%, тогда как нормой считается 20−30%. Это обстоятельство может послужить сдерживающим фактором для роста цен на рынке коммерческой недвижимости.

Правда, что касается готовых офисов в уже построенных бизнес-центрах классов «А» и «В», то здесь есть резервы для роста. Сегодня за такие объекты покупатели готовы платить по 4−4,5 тыс. USD/кв. м. Причем если в категории «В» еще что-то предлагается на продажу, то предложение офисов класса «А» на вторичном рынке практически отсутствует, что говорит о бесспорной привлекательности данного сектора деловой недвижимости для крупных девелоперских компаний.

http://belmarket.by