Доллар недвижимость любит…

Потребительский бум в России во многом обусловливает прогрессирующий рост на рынке коммерческой недвижимости.

Одна часть населения постоянно ходит по магазинам, до сих пор не удовлетворив накопившиеся за годы всеобщего дефицита потребности, другая часть незаметно превращается в шопоголиков, не зная, куда еще потратить зарплату, которая для этого уже достаточно подросла, но не настолько велика, чтобы вложиться в жилье или сделать какие-либо еще инвестиции.

Доллар недвижимость любит…

На этой волне множатся торговые центры, склады, офисные муравейники, гостиницы. Постепенно срастаясь, превращаясь в многофункциональные

комплексы, они образуют новые оживленные районы и кварталы. Тем не менее коммерческих объектов все равно не хватает. Чтобы строить еще и еще, нужны деньги. Так много денег, что российские капиталы при всем желании не способны удовлетворить этот спрос.

Инвестора надо знать в лицо

Природа, как известно, не терпит пустоты, в том числе и природа спекулятивного капитала, задающего тон в мировой экономике. Поэтому иностранные хедж-фонды, фонды прямых инвестиций, инвестиционные компании и банки, которые постоянно рыщут в поисках возможности выгодно вложить средства, пятый год с большим энтузиазмом восполняют нехватку отечественных инвесторов. По данным компании Jones Lang LaSalle, пропорция между «нашими» и «пришлыми» по объему вложенных средств составляет примерно 44 к 56.

Коммерческая недвижимость — бизнес доходный и надежный. И контролеры, которые приставлены к коллективным инвесторам, дабы те не зарывались, не придерутся, да и вкладчики порадуются. Эта часть игроков, за редкими исключениями, нацелена заработать по-быстрому. В дальнейшем такого рода инвесторы, как правило, фиксируют прибыль, реализуя свои приобретения напрямую или через публичные рынки акционерного капитала.

Эксперты компании Colliers International замечают, что все больше зарубежных банков предоставляет проектное финансирование на строительство объектов коммерческой недвижимости в России. Буквально на днях компания «РосЕвроДевелопмент» и немецкий банк Hypo Real Estate International подписали кредитный договор о финансировании проекта логистического парка «Крекшино» в размере $ 210 млн. В Подольске недавно открылась первая очередь логистического комплекса класса, А «MLP Подольск», возведение которого финансирует тот же Hypo Real Estate International. В течение года банк предоставил компании MLP четыре кредита на возведение объектов коммерческой недвижимости в общей сложности на $ 530 млн.

Выход международных банков на российский рынок свидетельствует о снижении рисков в сфере коммерческой недвижимости. Международных инвесторов отличают жесткость требований, предъявляемых как к юридической чистоте приобретаемого имущества, так и к прозрачности самой сделки, стремление к четкому пониманию всех рисков, связанных с владением и использованием объектов.

В то же время рост конкуренции со стороны иностранных банков вынуждает российские кредитные организации снижать процентные ставки и предоставлять более выгодные условия финансирования.

Не ждать погоды

Некоторые банки не ограничиваются пассивной политикой, а целенаправленно внедряются на рынок коммерческой недвижимости. Deutsche Bank финансирует реконструкцию гостиницы «Москва», а также намерен выделить компании «СТ Групп» кредитов на $ 472 млн для реализации девелоперских проектов.

Весной тот же банк создал с австрийской строительной компанией Strabag совместное предприятие DB Development для реализации крупных проектов и развития инфраструктуры в России и СНГ. По сведениям компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в портфеле DB Development числятся проекты общей площадью около 1 млн кв. м и стоимостью более $ 2,5 млрд. По словам управляющего директора компании Strabag по России и странам СНГ Александра Ортенберга, среди этих проектов будут преобладать офисные комплексы.

Кроме того, создан консорциум Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group для совместных инвестиций этих компаний в недвижимость. Этот консорциум уже приобрел имеющиеся складские активы компании Capital Partners суммарной площадью 1 млн кв. м. Дочерняя структура Райффайзенбанка — «Райффайзен эволюшн прожект девелопмент» — готовится к возведению многофункционального комплекса площадью 100 тыс. кв. м на Лиговском проспекте в Петербурге.

Объединяй и властвуй

Игроки другого плана — крупные иностранные девелоперские компании, чьи расчеты куда основательнее. Им торопиться некуда, поскольку их цель в том, чтобы захватить долю рынка. Некоторые осуществляют эти планы самостоятельно, другие — в качестве стратегических партнеров российских компаний. Например, венгерская TriGranit Development Corporation, в конце лета купившая половину компании «Торговый квартал», планирует в ближайшие пять лет реализовать совместные проекты по строительству многофункциональных центров с общим объемом инвестиций свыше Є1 млрд.

Alfa Capital Partners (входит в «Альфа-груп») и американская J.E.Robert Companies создали специальный фонд для инвестиций на рынке недвижимости — Marbleton Property. В свою очередь этот фонд организовал совместное предприятие с девелоперской компанией Storm Properties, принадлежащей группе «ПИК». СП вложит $ 200 млн в возведение бизнес-парка на Калужском шоссе. Объект будет сдан к концу 2010 года.

«Инвестиционные сделки в области складской и индустриальной недвижимости в 2007 году характеризуются возрастающим интересом к стратегическому партнерству компаний», — констатирует специалист отдела складских и производственных помещений компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Ольга Козлова.

Третий вид игроков на рынке коммерческой недвижимости — сетевые ритейлеры, ведущие массированную атаку на российские рынки. Многие из них возводят либо покупают торговые, офисные, складские площади для собственных нужд. «Старожилы» расширяют сферы влияния, им на пятки наступают игроки поменьше. В качестве примера начальник департамента маркетинга проектов компании «Система-Галс» Елена Енарьева называет выход на рынок таких сетевых торговых операторов, как Carrefour, Selgros Cash&Carry, Kesko, «СантаХаус», «Техносэйл», Orby, а также новые бренды — Ralph Lauren Corporation (одежда сегмента luxury), Rockport (обувь), ASK! (бижутерия и аксессуары), Alessandro Frenza (аксессуары).

«За последние десять лет происхождение иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость радикально изменилось, — резюмирует вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. — В 1990-е годы существенную долю занимали инвесторы с Кипра и из других стран, которые по сути вкладывали те же российские деньги, переведенные в офшоры. В последнее время доля подобных инвесторов неуклонно сокращается, растут объемы вложений со стороны непосредственно иностранцев».

Картинки с выставки. Недвижимости

Чтобы нагляднее представлять картину проникновения иностранного капитала на российский рынок коммерческой недвижимости, припомним нашумевшие сделки и соглашения 2007 года.

В торговом секторе знаковыми сделками называют приобретение датским инвестиционным фондом BPT Arista первой очереди московского торгового центра «Глобал Сити» (16 тыс. кв. м) примерно за $ 65 млн и покупку ТЦ «Маркткауф» американским инвестфондом Apollo Real Estate Advisors.

Голландская группа по инвестициям и управлению недвижимостью Rodamco Europe приобрела 50% торгового центра «Метрополис» (инвестиционная стоимость — $ 264 млн). Ирландский фонд Quinn Group купил строящийся в Москве торгово — офисный центр «Каспий» общей торговой площадью около 17 тыс. кв. м. Окончание строительства обоих объектов запланировано на 2008 год.

Австрийский инвестиционный фонд Immoeast вдобавок к имеющимся торговым центрам «Золотой Вавилон» в Отрадном и Ясеневе и «Пятая Авеню» в Щукине выступил соинвестором строительства торгово-развлекательного комплекса «Золотой Вавилон Ростокино» общей площадью 241 тыс. кв. м, а также заплатил $ 606 млн за право на реализацию проекта ТРЦ «Гудзон» на Каширском шоссе.

Компания AIG Lincoln Russia собирается возвести многофункциональный офисный комплекс в районе станции метро «Белорусская». Он получил название White Gardens и включает 63 тыс. кв. м арендуемых площадей. Сдача объекта назначена на 2010 год. «Райффайзен эволюшн прожект девелопмент» в 2009 году планирует возвести офисный комплекс на Ленинском проспекте в Москве.

Самые крупные складские объекты сегодня возводят иностранцы: логистический парк «Домодедово» — Capital Partners, «MLP Ленинградский терминал» — MLP. Фонд Raven Russia объявил о создании совместного предприятия с российской девелоперской компанией RDI Group для строительства крупного логистического комплекса класса, А на Каширском шоссе. Объем инвестиций составит более $ 100 млн. Другое СП, созданное Raven Russia и турецкой компанией EGL Holdings, вложит около $ 56 млн в новый логистический комплекс общей площадью около 55 тыс. кв. м рядом с аэропортом «Шереметьево». На пару с белорусской компанией «Феликс» Raven Russia финансирует строительство логистического комплекса в подмосковном Климовске площадью 110 тыс. кв. м. Предположительный объем инвестиций в проект составит Є77 млн, работы предполагается завершить в конце 2009 года, сообщили в компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.

Parkridge Holdings намерена построить в районе аэропорта Шереметьево логистический комплекс площадью 150 тыс. кв. м. По данным компании, реализация проекта потребует примерно Є100 млн. Первая очередь строительства (40 тыс. кв. м) должна быть закончена к концу 2008 года.

Британский девелопер Parkridge Holdings планирует возвести складской комплекс площадью 150 тыс. кв. м в Москве на Ленинградском шоссе. Объем инвестиций достигает $ 120 млн. Международный логистический центр Kuehne + Nagel в ближайшие три года собирается увеличить площадь складских территорий в России до 300 тыс. кв. м.

От Москвы до самых до окраин

Нет никаких сомнений, что в следующем году провинция переплюнет столичные города по объему привлеченных инвестиций из-за рубежа. Экспансия идет во всех сегментах, вводимые и строящиеся площади своими масштабами не уступают московским и петербургским.

Группа компаний «Авалон» и Raven Russia запускают проект Megalogix, в рамках которого в провинции будет создано несколько больших логистических комплексов. Общая площадь комплекса в Ростовской области составит примерно 230 тыс. кв. м, в Новосибирске — 115 тыс. кв. м. В Краснодаре компания AIM Property Development начала строительство торгово-развлекательного центра OZ общей площадью 148 тыс. кв. м. Впоследствии она планирует организовать сеть из 20 подобных комплексов в Саратове, Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде и других городах России. Meinl European Land Ltd совместно с группой компаний «Время» создают региональную сеть моллов «Парк-хаус».

Ирландский фонд Quinn Group приобрел в Уфе строящийся ТРЦ «Аврора» общей площадью около 70 тыс. кв. м. Компания MirLand Development Corporation начала строительство торгово-развлекательного комплекса в Саратове. Планируемый объем инвестиций превышает $ 60 млн.

Немецкая компания ECE совместно с американской инвестиционной компанией Developers Diversified намерена за пять лет инвестировать более Є1 млрд в торговые центры в российской провинции и в Киеве. Два объекта уже возводятся в Ярославле и в Рязани.

Вверх или вниз?

Ставки капитализации во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости держатся на уровне прошлого года: средний показатель для офисного сектора — 9%, торгового — 10%, складского — 10,5%. Но аналитики предсказывают в ближайшей перспективе небольшое снижение доходности — на 1−2%. Хотя дефицит сохраняется, все же он мало-помалу закрывается. К тому же потребность в площадях — это одно, а вот их окупаемость — немного другое.

«Такой высокой доходности, как в России, нет ни в одной европейской стране, — поясняет генеральный директор компании „МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость“ Андрей Бушин. — Например, инвестиционная покупка бизнес-центра класса А, уже заполненного арендаторами, показывает минимальную доходность на уровне 9,5%. Соответственно, любой другой проект принесет еще больше денег. Правда, и риски будут выше». При этом темпы роста иностранных вложений в российскую коммерческую недвижимость в абсолютных цифрах ощутимо снизились. Общий объем инвестиций за три квартала 2007 года составил $ 3,2 млрд, сообщает аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Светлана Кара. По ее словам, объем зарубежного капитала, привлеченного на рынок коммерческой недвижимости в 2007 году, по предварительным подсчетам, достиг $ 5 млрд — против $ 4,4 млрд в предыдущем году.

В 2006 году объемы иностранных инвестиций увеличились в восемь-девять раз по сравнению с 2005-м. Темпы роста всегда замедляются по мере развития рынка.

Инвестиции наперегонки

Однако трудно поверить, что рынок коммерческой недвижимости достиг своего «потолка» всего за год. Аналитики отводят ему от 3 до 15 лет стабильного роста, так что в следующем году, вероятно, приток иностранных капиталов опять усилится.

«По нашим прогнозам, рынок коммерческой недвижимости продолжит расти еще как минимум два-три года, — отмечает М. Гец. — К 2010 году объем инвестиций может достигнуть $ 10 млрд».

Британский фонд Rutley Capital Partners LLP через учрежденный им фонд прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund привлек $ 100 млн инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости в Москве. Проба сил оказалась удачной — теперь фонд собирается провести IPO, чтобы привлечь еще $ 300−400 млн. Всего в течение ближайших двух лет Rutley Russia Property Fund собирается инвестировать в российскую недвижимость $ 1 млрд. До $ 1,8 млрд намерен довести объем инвестиций австрийский холдинг Meinl European Land Ltd, владеющий региональной сетью торгово-развлекательных комплексов «Парк-хаус», а также двумя действующими и двумя строящимися центрами «Молл Гэллери», приобретенными у компании «СТ Девелопмент» в 2006 году за Є400 млн.

По данным компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», американский фонд Morgan Stanley Special Situations Fund планирует привлечь $ 1,12 млрд в фонд недвижимости, чтобы потратить эти средства в том числе на покупку долей в российских компаниях. Фонд уже приобрел 10% акций компании «РосЕвроДевелопмент», а через партнера — французcкую девелоперскую компанию Altarea — контролирует еще 10%. Американцам также принадлежит около 15% акций московского девелопера RGI International, реализующего проекты по строительству высококлассной жилой и офисной недвижимости.

В начале года Morgan Stanley приобрел миноритарную долю акций девелоперской организации RBI Holdings. В прошлом году эта компания создала совместное предприятие с RREEF, подразделением по инвестициям в недвижимость Deutsche Bank, с общим бюджетом инвестиций $ 500 млн, которые предназначены для строительства жилья и коммерческой недвижимости в Петербурге.

Гонки за лидером

Прогнозы относительно приоритетов иностранных инвесторов на ближайшую перспективу неоднозначны. По мнению А. Бушина, в 2008 году будут расти вложения в складской сегмент. «Наиболее интересной с точки зрения западных инвестиций по-прежнему является торговая недвижимость, — полагает М. Гец. — Далее следуют офисные, складские и гостиничные объекты. В ближайшие год-два прогнозируется рост вложений в гостиничный сегмент». Торговую недвижимость называют наиболее вероятным лидером по привлечению иностранных капиталов и в следующем году.

Однако возможны сюрпризы — крупные проекты в том или ином сегменте способны качнуть чашу весов в свою сторону. Предпосылки видны уже сейчас. Так, в ноябре ведущий международный банк Eurohypo AG и крупнейший девелопер индустриальной недвижимости «Евразия логистик» подписали кредитное соглашение на $ 747 млн. Эти средства пойдут на финансирование строительства и последующее рефинансирование первых трех очередей логистического комплекса класса, А «Северное Домодедово» общей площадью около 1,1 млн кв. м.

На Гостиничном инвестиционном форуме России и стран СНГ, прошедшем в Москве минувшей осенью, специалисты отмечали рекордно высокие показатели доходности в российском гостиничном бизнесе. Москва — уникальный, успешно развивающийся рынок, где спрос на гостиницы генерируется в основном за счет бизнес-туристов, полагает исполнительный директор компании Jones Lang LaSalle Hotels по странам Европы Марк Уинн-Смит. Острый дефицит предложения в среднем ценовом сегменте в сочетании с растущим интересом перед девелоперами международных гостиничных операторов к российскому рынку открывает широкое поле деятельности.